16 C 242/2022-209 — Obvodní soud pro Prahu 7

1. Žalobkyně se domáhala po žalovaných zaplacení částky 73 500 Kč s příslušenstvím z titulu bezdůvodného obohacení. Svůj nárok odůvodnila tím, že žalovaní bezesmluvně užívali pozemek p. č. , parcelní číslo, o výměře , hodnota, zapsaný na LV č. , hodnota, v k.ú., Anonymizováno, , adresa, , obec , adresa, , který vlastní žalobkyně, přičemž v minulosti (v letech 2017-2020) platili žalovaní žalobkyni za bezesmluvní užívání tohoto pozemku částku stanovenou znaleckým posudkem č. , číslo, ve výši 285 500 Kč ročně. Pro rok 2021 byla odborným referentem žalobkyně stanovena úhrada ve výši 359 000 Kč, tj. o 73 500 Kč více než žalovaní platili do roku 2020. Žalobkyně vyzvala žalované k úhradě částky za bezesmluvní užívání pozemku v nově stanovené výši, přičemž tito po urgenci uhradili pouze částku ve výši 285 500 Kč.2. Žalovaní uplatněný nárok neuznali. Předně namítali, že v rozhodné době byli vlastníky jednotek vymezených v budově č. p. , číslo popisné, na pozemku p. č. , parcelní číslo, v k.ú. , adresa, , nikoliv spoluvlastníky této stavby a pozemku, jak bylo uvedeno v žalobě. Na pozemku p. č. , parcelní číslo, se nachází i další stavby, které nejsou ve spoluvlastnictví žalovaných, a to garáž na odděleném pozemku p. č. , parcelní číslo, , k.ú. , adresa, , o výměře , hodnota, a dílna na odděleném pozemku p. č. , parcelní číslo, , k. ú. , adresa, , o výměře , hodnota, . Nárok na úhradu žalované částky žádané po žalovaných společně a nerozdílně není po právu. Výše úhrady za bezdůvodné obohacení se neodvíjí od ceny pozemku, ale od výše obvyklého nájemného za jeho užívání v daném místě a čase. Výše úhrady by měla být stanovena znaleckým posudkem, nikoli metodikou žalobkyně. Uhrazením částky 285 000 Kč splnili povinnost k náhradě za bezdůvodné obohacení pro rok 2021 v plné výši.3. Mezi stranami je nesporné, že žalovaní zaplatili dne 31. 5. 2022 za bezesmluvní užívání pozemku p. č. , parcelní číslo, za období od 1. 1. 2021 do 31. 12. 2021 částku 285 500 Kč.4. Z provedených důkazů byly zjištěny následující skutečnosti:Z žádosti o aktualizaci znaleckého posudku, resp. stanovení výše úhrady za bezesmluvní užívání v roce 2021 ze dne 10. 3. 2022, vyplývá, že byla cenovým referentem provedena kontrola znaleckého posudku č. , číslo, , resp. nově stanovena výše úhrady za bezesmluvní užívání pozemku p.č. , parcelní číslo, , a to tak, že původní nájemné bylo zvýšeno pomocí HB indexu na částku 359 000 Kč, tj. o 73 500 Kč oproti dosavadní částce.Z výzvy k úhradě za bezesmluvní užívání pozemku ze dne 14. 3. 2022 soud zjistil, že žalobkyně vyzvala žalované k úhradě částky 359 000 Kč.Z dopisu , Jméno žalované C, ze dne 13. 5. 2022 se podává, že žalovaní nesouhlasí se zvýšením úhrady, neboť vyšší částka by měla být stanovena ověřitelným způsobem, když nově stanovená výše úhrady nemá oporu v relevantních datech.Z urgence úhrady za bezesmluvní užívání pozemku ze dne 18. 5. 2022 bylo zjištěno, že žalobkyně sdělila žalovaným, že jim ničeho nebránilo v úhradě původní částky ve výši 285 000 Kč a že žalobkyní zdůvodněné navýšení úhrady za bezesmluvní užívání pozemku je dostačující, přičemž požaduje zaplacení jednotlivých částek podle poměru jednotlivých žalovaných na užívání pozemku v plné výši do 31. 5. 2022.Z dopisu , Jméno žalované C, ze dne 1. 6. 2022, se podává, že žalovaní neakceptují subjektivní zdůvodnění žalobkyně stran zvýšení úhrady, jelikož se neopírá o žádný odborný propočet, ale o subjektivní názor Hypoteční banky, přičemž jiné banky mohou mít názor jiný. Navzdory zvýšení cen pozemků má předmětný pozemek řadu omezení (stavební uzávěru, ochranné pásmo a věcné břemeno), přičemž takto omezený pozemek nelze prodat ani pronajmout za cenu srovnatelnou se stavebními pozemky. Žalovaní zaplatili 285 500 Kč.Z výpisu z katastru nemovitostí LV , č. LV, , Anonymizováno, prokazující stav evidovaný k datu 11. 3. 2022 soud zjistil, že žalovaní byli spoluvlastníky pozemků p. č. , parcelní číslo, o výměře , hodnota, a , parcelní číslo, o výměře , hodnota, v k. ú. , adresa, , obec , adresa, , žalovaná č. 1 byla vlastníkem stavby č. p. , číslo popisné, na LV , č. LV, (byt), žalovaný č. 3 vlastníkem stavby č. p. , číslo popisné, na LV , č. LV, (jiný nebytový prostor) a žalovaný č. 2 vlastníkem stavby č. p. , číslo popisné, na LV , č. LV, (jiný nebytový prostor). Žalovaný č. 3 následně převedl svůj vlastnický podíl na žalovaného č. 2 (výpis z katastru nemovitostí LV , č. LV, prokazující stav evidovaný k datu 13. 6. 2022). Žalovaný č. 2 následně převedl svůj podíl na jinou osobu, která není účastníkem řízení, přičemž vedle ní zůstala spoluvlastníkem těchto pozemků a vlastníkem stavby (bytu) pouze žalovaná č. 1 (výpis z katastru nemovitostí LV , č. LV, prokazující stav evidovaný k datu 1. 9. 2022).Z výpisu z katastru nemovitostí LV , č. LV, týkající se pozemku p. č. , parcelní číslo, prokazující stav evidovaný k datu 13. 6. 2022 bylo zjištěno, že žalobkyně je vlastníkem tohoto pozemku o výměře , hodnota, .Ze znaleckého posudku č., Anonymizováno, , číslo, , Anonymizováno, zpracovaného , jméno FO, soud zjistil, že pro rok 2020 byla obvyklá cena nájmu pozemku p. č. , parcelní číslo, odhadnuta ve výši 285 500 Kč/rok. Cena nájmu se odvíjela od odhadu obvyklé ceny pozemku ve výši 5 710 000 Kč a obvyklé ceny nájmu pozemku pro roky 2017 – 2019, kdy se cena nájemného postupně zvyšovala od 260 600 Kč v roce 2017 až na 276 900 Kč v roce 2019.Ze znaleckého posudku č. , číslo, , jakož i výslechu znalce , jméno FO, , byla zjištěna obvyklá cena nájmu pozemku p.č. , parcelní číslo, ve výši 296 670 Kč/rok. Při stanovení ceny byla použita metoda odhadu obvyklé ceny pozemku, která činila 5 933 400 Kč, přičemž přiměřené nájemně nájemné činí 5 % této ceny a uvažované rozpětí výše nájemného činí +/- 5 % z vypočtené částky. Jako pozitiva pozemku znalec hodnotil lokalitu, přístup po zpevněné komunikaci a klidné prostředí , adresa, . Jako negativa uvedl záplavové území, zaplavení pozemku v letech 2002 a 2013, skutečnost, že se jedná o nezastavitelnou plochu na území, pro které je zřízena stavební uzávěra, skutečnost, že se pozemek nachází v ochranném pásmu a jsou na něm umístěny stavby jiných vlastníků.Ze znaleckého posudku č. , číslo, , jakož i výslechu znalkyně , jméno FO, , byla zjištěna obvyklá cena nájmu pozemku p.č. , parcelní číslo, ve výši 222 192 Kč/rok. Při určování ceny byla použita metoda stanovení místně obvyklého nájemného přímým porovnáním srovnatelných nemovitých věcí, přičemž znalkyně dospěla k závěru, že obvyklé měsíční nájemné činí 9 Kč/m2. Jako pozitiva pozemku znalkyně hodnotila lokalitu a oplocenost pozemku. Jako negativa uvedla nedostatek obchodů a staveb občanské vybavenosti, nenapojení na veřejnou komunikaci, záplavové území, zaplavení pozemku ve dvou případech, skutečnost, že se jedná o území, pro které je zřízena stavební uzávěra, skutečnost, že se pozemek nachází v ochranném pásmu a je užíván jako funkční celek se stavbou ubytovny č. p. , číslo popisné, na navazujícím pozemku p. č. , parcelní čísloZ výslechu účastníka řízení , Jméno žalované C, , vyplývá, že pozemek je užíván žalovanými v souladu s ústní dohodou z roku 2014, kdy největší část užívá žalovaný č. 2, prostřední část jako přístup ke svému bytu užívá žalovaná č. 1 a zbylou část užívá žalovaný č. 3 jako přístup ke stavbám na pozemcích , hodnota, a , hodnota, (jednotlivé části užívané žalovanými jsou zakresleny na plánku na č.l. , číslo, ).Z vyjádření , jméno FO, o užívání pozemku p. č. , parcelní číslo, ze dne 4. 2. 2024, se podává, že žalovaná č. 1 užívá tzv. prostřední část pozemkům, přičemž hranici mezi jí užívanou částí a částí užívanou žalovaným č. 2 tvoří živý plot. Hranici mezi částí užívanou žalovaným č. 3 činí obrubník, schodiště a obvodová zeď stavby garáže na pozemku p. č. , parcelní číslo, . Výměry plochy části, kterou užívá žalovaná č. 1, činí , hodnota, .Z protokolu o jednání na místě samém ze dne 20. 5. 2024 vyplývá, že na pozemek vede asfaltová cesta, která dále pokračuje do , adresa, . Dopravní značka „Zákaz vjezdu všech motorových vozidel“ se nachází až na úrovni dřevěných vrat vedoucích na pozemek p.č. , parcelní číslo, . Pozemek je ze tří stran oplocen, zbývající strana sousedí s úzkým pruhem pozemku kolem budovy a budovou č. p. , parcelní číslo, . Na pozemku se nachází několik vzrostlých stromů a keřů, část je užívána jako dětské hřiště, popř. zahrádka. Před vchodem do bytu, ve kterém bydlí žalovaný č. 3 se nachází skalka a zahradní posezení, při plotu pozemku parkují osobní automobily. Ve dvou zbývajících stavbách na pozemku se nachází množství nářadí a nábytek, v části jedné z nich garáž, na kterou navazuje přístřešek, pod kterým je zaparkované osobní vozidlo. Za stavbami se nachází záhony a jeden osobní automobil pod plachtou. V jedné z budov se nachází tři apartmány určené pro dlouhodobé pronajímání.5. Na základě zjištění učiněných po provedeném dokazování a jejich zhodnocení ve smyslu § 132 o.s.ř. dospěl soud k následujícímu závěru o skutkovém stavu ve věc