30 C 322/2023-244 — Obvodní soud pro Prahu 8

1. Žalobce se domáhal zaplacení částky 244 284 Kč s příslušenstvím. Uvedl, že je členem Bytového družstva , adresa, (dále jen „družstvo“) a současně na základě nájemní smlouvy uzavřené s družstvem dne 15. 2. 2021 je nájemcem bytové jednotky č, Anonymizováno, nacházející se v budově č.p. , Anonymizováno, a č.p. , Anonymizováno, , která je součástí pozemku parc. č. , Anonymizováno, v k.ú. , adresa, , obec , adresa, (dále jen „byt“), jehož je družstvo vlastníkem. Na základě podnájemní smlouvy uzavřené dne 9. 1. 2019 mezi žalovanou a společností , právnická osoba, , právnická osoba, . byl byt přenechán žalované k dočasnému užívání za účelem zajištění jejích bytových potřeb na dobu jednoho roku. Podnájem žalované skončil ke dni 9. 1. 2020. Žalobce vyzval žalovanou k vyklizení bytu, na což žalovaná nereagovala, žalobce se proto jejího vyklizení domáhal v řízení vedeném zdejším soudem pod sp.zn. 33 C 10/2022, kde bylo žalobě rozsudkem č. j. 33 C 10/2022 - 118 ze dne 6. 6. 2022, ve spojení s rozsudkem Městského soudu v Praze, č. j. 11 Co 274/2022 – 140 ze dne 16. 11. 2022 vyhověno, přičemž soud prvého stupně i soud odvolací shodně konstatovaly, že „podnájem žalované skončil nejpozději 9. 1. 2022“. Žalovaná předala byt žalobci až 20. 2. 2023 a od 10. 1. 2022 do 20. 2. 2023 jej tak užívala bez právního důvodu. Tím se na úkor žalobce bezdůvodně obohatila a je povinna mu toto obohacení vydat. Obvyklé měsíční nájemné za byt bylo stanoveno odborným vyjádřením realitního makléře ve výši 16 000 Kč, bezdůvodné obohacení žalované činí za uvedené období částku 213 334 Kč. Žalobce dále prostřednictvím účtu , jméno FO, za žalovanou v období srpen 2021 až prosinec 2021 uhradil družstvu pět měsíčních plateb spočívajících v nájemném žalobce ve vztahu k družstvu dle nájemní smlouvy mezi žalobcem a družstvem po 6 190 Kč, tj. celkem 30 950 Kč. Ačkoli k úhradě těchto plateb byla povinna žalovaná a ta tyto platby hradila, byly jí ze strany družstva vraceny právě z důvodu, že je předtím uhradil žalobce. Žalobce vyzval žalovanou k úhradě dlužné částky 244 284 Kč předžalobní výzvou ze dne 4. 5. 2023.2. Žalovaná nárok sporovala a navrhla zamítnutí žaloby. Uvedla, že družstevní podíl, k němuž náleží právo nájmu k bytu, náleží od roku 2013 žalované. Dne 9. 1. 2019 byla mezi žalovanou, jejím synem , jméno FO, a společností , právnická osoba, , právnická osoba, . uzavřena dohoda o narovnání, na základě které žalovaná přistoupila k dluhu svého syna vůči , právnická osoba, ve výši 469 885 Kč. Smluvní strany současně sjednaly zřízení zajišťovacího převodu práva k družstevnímu podílu žalované ve prospěch , právnická osoba, , přičemž smlouva o převodu družstevního podílu byla uzavřena společně s dohodou o narovnání. Dále bylo sjednáno, že pro případ neuhrazení dluhu , jméno FO, a žalované nejpozději do jednoho roku od podpisu dohody o narovnání zůstane družstevní podíl bez dalšího ve vlastnictví , právnická osoba, . Na základě smlouvy o převodu družstevního podílu ze dne 10. 2. 2021 mezi , právnická osoba, a žalobcem převedla společnost , právnická osoba, družstevní podíl na žalobce za kupní cenu 690 000 Kč. Za tuto částku žalobce nabyl vlastnické právo k družstevnímu bytu několikamilionové hodnoty. Ve vztahu s , právnická osoba, vystupovala žalovaná jako spotřebitel a dohoda o narovnání zakládá významnou nerovnováhu práv a povinností. Jedná se o lichevní jednání, kterým společnost , právnická osoba, jako podnikatelka zneužila tísně a nezkušenosti žalované a nechala si poskytnout plnění, které je vůči vzájemnému plnění v hrubém nepoměru, smlouva o převodu družstevního podílu ve spojení s dohodou o narovnání jsou v rozporu s dobrými mravy. Žalobce nabyl své vlastnické právo na základě absolutně neplatných smluv a není tak aktivně legitimován k podání žaloby. Při nabytí družstevního podílu nemohl být v dobré víře. Žalobce je osobou s VŠ vzděláním, má živnostenské oprávnění pro podnikání v oboru velkoobchod, maloobchod, poradenská a konzultační činnost, zpracování odborných studií a posudků. Má trvalý pobyt v Praze a muselo mu s ohledem na znalost místních podmínek být alespoň v hrubých rysech zřejmé, jaké jsou v Praze ceny nemovitostí, tedy že tyto se v daném místě a čase pohybovaly v částkách cca 5 500 000 Kč, a že cena 690 000 Kč je zcela neodpovídající. Každá průměrně obezřetná osoba by si v takovém případě měla ověřit okolnosti, za kterých prodávající nabyl své vlastnické právo, žalobce měl a mohl za tímto účelem kontaktovat družstvo. Nepřiměřená kupní cena je objektivním hlediskem vylučujícím dobrou víru žalobce. Žalovaná stran aktivní legitimace poukázala na řízení vedené zdejším soudem pod sp.zn. 33 C 10/2022 a tam vydaný nález Ústavního soudu ze dne 1. 8. 2024, sp. zn. III. ÚS 679/24.3. Žalobce ke své aktivní legitimaci uvedl, že Ústavní soud se v nálezu sp. zn. III. ÚS 679/24 nezabýval tím, zda se žalobce stal oprávněným vlastníkem družstevního podílu. Žalobce nabyl družstevní podíl tak, že splnil podmínky dané § 1109 odst. b) o.z., neboť je zřejmé, že prodej družstevního podílu spadá do podnikatelské činnosti , právnická osoba, a k převodu družstevního podílu na žalobce došlo v rámci běžného obchodního styku této společnosti. , adresa, víra nabyvatele se v tomto případě presumuje. Cena, za kterou žalobce nabyl družstevní podíl, se může jevit nízká, je však třeba zohlednit, že žalobce splácel družstvu anuitu.4. Z provedených důkazů soud zjistil tento skutkový stav:5. Žalovaná se stala členkou družstva k datu jeho založení, tj. ke dni 27. 2. 2013 (zjištěno z notářského zápisu ze dne 27. 2. 2013 NZ 185/2013 o rozhodnutí ustavující členské schůze družstva a listiny přítomných zájemců o členství v družstvu). Žalovaná jako nájemce uzavřela s družstvem jako pronajímatelem dne 5. 6. 2014 nájemní smlouvu vztahující se k bytu (zjištěno z nájemní smlouvy ze dne 5. 6. 2014).6. Mezi společností , právnická osoba, jako věřitelem, , jméno FO, jako dlužníkem a žalovanou jako převodcem byla dne 9. 1. 2019 uzavřena dohoda o narovnání. V čl. I dohody je konstatováno, že dlužník má ke dni jejího podpisu vůči věřiteli závazek ve výši 489 885 Kč z titulu smlouvy o zápůjčce ze dne 24. 3. 2017. Převodce je členem družstva, s členstvím je spojeno právo nájmu k bytu. Převodce má v úmyslu zajistit svým majetkem splnění dluhu dlužníka. V čl. II dohody dlužník uznává svůj dluh co do důvodu i výše. Převodce přistupuje k tomuto dluhu a stává se novým dlužníkem vedle dlužníka. Převodce a dlužník jsou tak dále ke splnění dluhu zavázáni společně a nerozdílně. Čl. III dohody stanoví povinnost převodce a dlužníka splnit dluh ve lhůtě 1 roku od podpisu dohody. Za účelem zajištění splnění dluhu bude družstevní podíl převodce převeden na věřitele na základě samostatné smlouvy. Věřitel po dobu 1 roku od podpisu této dohody přenechá převodci k užívání byt na základě smlouvy o podnájmu (odst. , právnická osoba, případě řádného a včasného splacení dluhu do 1 roku od podpisu dohody se věřitel zavazuje převést podíl bezodkladně a bezplatně zpět na převodce (odst. 4). Čl. IV. dohody stanoví, že pro případ, že dluh nebude uhrazen, čl. III odst. 3 a 4 se neuplatní, podíl zůstane bez dalšího ve vlastnictví věřitele, cena za převod podílu se rovná nesplacené výši dluhu a takto se vzájemně započítávají, čímž se dluh považuje za uhrazený (zjištěno z dohody o narovnání).7. Mezi žalovanou jako převodcem a společností , právnická osoba, , právnická osoba, . jako nabyvatelem byla dne 9. 1. 2019 uzavřena smlouva o převodu družstevního podílu v bytovém družstvu, s nímž je spojeno právo na uzavření nájemní smlouvy k předmětnému bytu. Cena za převod je předmětem samostatné dohody (zjištěno z této smlouvy).8. Mezi žalovanou jako podnájemcem a společností , právnická osoba, , právnická osoba, . jako pronajímatelem byla 9. 1. 2019 uzavřena podnájemní smlouva týkající se předmětného bytu, a to na dobu jednoho roku od podpisu smlouvy (zjištěno z podnájemní smlouvy ze dne 9. 1. 2019).9. Mezi společností , právnická osoba, jako převodcem a žalobcem jako nabyvatelem byla dne 10. 2. 2021 uzavřena smlouva o převodu družstevního podílu v bytovém družstvu, s nímž je spojeno právo na uzavření nájemní smlouvy k předmětnému bytu. Žalobce bere smlouvou na vědomí, že byt je ke dni podpisu smlouvy řádně užíván žalovanou jako podnájemcem. Cena za převod družstevního podílu byla sjednána na částku 690 000 Kč (zjištěno z této smlouvy).10. Mezi žalobcem jako nájemcem a družstvem jako pronajímatelem byla dne 15. 2. 2021 uzavřena nájemní smlouva týkající se předmětného bytu. Smlouva stanoví povinnost žalobce platit družstvu úhradu poměrné části anuitní splátky úvěru, příspěvky do členských fondů a úhrady za poskytování služeb spojených s užíváním bytu ve výši dle výpočtového listu (zjištěno z nájemní smlouvy).11. Na členskou schůzi družstva dne 23. 6. 2021 se dostavil žalobce jakožto nový člen (zjištěno ze Zápisu z členské schůze družstva ze dne 23. 6. 2021).12. Společnost , právnická osoba, , právnická osoba, . disponuj