34 C 41/2020-405 — Obvodní soud pro Prahu 10

1. Žalobkyně se žalobou doručenou zdejšímu soudu dne , datum, ve znění jejího doplnění ze dne , datum, domáhala toho, aby soud uložil žalovanému povinnost uhradit jí částku , částka, a , částka, s odůvodněním, že dne , datum, uzavřela žalobkyně s žalovaným smlouvu o převodu vlastnictví jednotky č. , Anonymizováno, /, Anonymizováno, situované v 7. nadzemním podlaží budovy č.p. , Anonymizováno, , , Anonymizováno, , , Anonymizováno, , , Anonymizováno, postavené na pozemcích parc. č. , Anonymizováno, /, Anonymizováno, , , Anonymizováno, /, Anonymizováno, , , Anonymizováno, /, Anonymizováno, a , Anonymizováno, /, Anonymizováno, , vše v katastrálním území , adresa, , obec , adresa, , a s vlastnictvím jednotky spojenými spoluvlastnickými podíly o velikosti , Anonymizováno, /, Anonymizováno, na společných částech výše uvedené budovy a na výše uvedených pozemcích. K provedení vkladu vlastnického práva dle výše uvedené kupní smlouvy došlo dne , datum, s právními účinky zápisu vlastnického práva ke dni , datum, . Kupní cena byla stanovena v celkové výši , částka, a byla uhrazena započtením oproti pohledávce v totožné výši na vrácení dalšího členského vkladu uhrazeného v období do uzavření předmětné kupní smlouvy. V obývacím pokoji předmětné bytové jednotky, konkrétně v rohu na stropě, se od zimy 2017 objevuje vlhkost, se kterou je spojena tvorba plísně. Žalobkyně na tento fakt opakovaně upozorňovala zástupce žalovaného, nicméně byla vždy odbyta s tím, že si vlhkost a plíseň v bytě způsobuje sama nesprávným větráním a užíváním bytu. Jelikož se vlhkost nedařilo efektivně odstranit, oslovila žalobkyně znalce , tituly před jménem, , jméno FO, , , tituly za jménem, , aut. ing., který vyhotovil znalecký posudek č. , hodnota, -, Anonymizováno, -, Anonymizováno, o příčině vzniku vlhkosti v obytné místnosti, včetně zpracování návrhu opatření k odstranění vady. Dle znalce příčinou vzniku vlhké skvrny na omítce stropu a stěn je kondenzace vodních par uvnitř stavebních konstrukcí stropu a stěn, kde vzniká oblast kondenzace, rosný bod v závislosti na venkovní a vnitřní teplotě a tlaku par v exteriéru a interiéru. Ze znaleckého posudku je patrné, že vada, tedy kondenzace vlhkosti vedoucí k tvorbě plísní, se plně projevuje v případě, kdy venkovní teploty klesnou k 0 °C. Jelikož takovou vadu nemohla žalobkyně odhalit, a to ani při velmi pozorné a podrobné prohlídce předmětného bytu, jedná se o vadu skrytou. Dle znaleckého posudku je vada odstranitelná pouze stavebním zásahem, resp. znalec navrhuje provedení sondy do konstrukce střešního pláště nad místem vzniku kondenzace vodní páry a jejího okolí, na základě, kterého by byla posouzena skladba stavební konstrukce za účelem navržení efektivní tepelné izolace nebo úprava umístění parozábrany a pojistné hydroizolace. Pokud by výměna konstrukčních vrstev střešního pláště nebyla pro odstranění vady dostatečná, považuje znalec za optimální provést zateplení venkovní strany fasády domu anebo alternativně zateplit obvodové stěny v úrovni železobetonového věnce v interiéru. S ohledem na komplikace spojené se stavebním zásahem do budovy č.p. , Anonymizováno, , , Anonymizováno, , , Anonymizováno, , , Anonymizováno, má žalobkyně za to, že efektivnějším institutem je přiměřená sleva z kupní ceny. Dle tržního odhadu, který zpracovala , jméno FO, , realitní zprostředkovatelka, je v případě popsané vady cena nemovitosti na trhu nižší nejméně o 10 % až 20 %. S ohledem na výše uvedené má žalobkyně za to, že sleva z kupní ceny by měla být stanovena na horní hranici, tedy ve výši 20 % z kupní ceny, tj. , částka, . Žalobkyně dále požadovala částku , částka, jako účelně vynaložené náklady na vypracování znaleckého posudku. K námitce žalovaného ohledně opožděně uplatněného práva odpovědnosti za vady, žalobkyně uvedla, že přílohou žalobního návrhu byl podací lístek , právnická osoba, . ze dne , datum, prokazující podání předžalobní výzvy obsahující vytýkanou vadu. Zároveň žalovaný e-mailem ze dne , datum, na tuto předžalobní výzvu reaguje s replikou, že ve věci nároku žalobkyně byla dne , datum, provedena kontrolní prohlídka bytu a doporučuje žalobkyni větrat.2. Žalovaný se k žalobě vyjádřil podáním ze dne , datum, , ve kterém uvedl, že s žalobou nesouhlasí. Namítl, že z přehledů odečtů spotřeby tepla v obdobných bytech sousedících s bytovou jednotkou žalobkyně č. , hodnota, na daném 6. patře budovy, konkrétně z přehledu odečtů spotřeby tepla za rok 2019 v bytě č. , hodnota, - jednotce č. , Anonymizováno, /, Anonymizováno, (vlastník pan , jméno FO, ), a v bytě č. , hodnota, - jednotce č. , Anonymizováno, /, Anonymizováno, (vlastník , tituly před jménem, , jméno FO, – prostorově totožná jednotka s jednotkou žalobkyně) vyplývá, že u těchto dvou bytů srovnatelných s bytem žalobkyně, byla spotřeba tepla , Anonymizováno, ., Anonymizováno, jednotek, resp. , Anonymizováno, ., Anonymizováno, , a u žalobkyně pouhých 1., Anonymizováno, . Ve vztahu k sousednímu bytu pana , jméno FO, se u žalobkyně jedná o poloviční spotřebu tepla. Z uvedeného je zřejmé, že žalobkyně v její jednotce prokazatelně nedostatečně topí. Sousední jednotka sousedící s jednotkou žalobkyně a další totožná jednotka na daném patře budovy podobný problém s vlhkostí nikdy v minulosti neměly. Dle žalovaného se nejedná o vadu věci, nýbrž o důsledek nesprávného užívání věci ze strany žalobkyně, když v důsledku sušení prádla a dalších, zcela pro bytové prostory nevhodných aktivit vykonávaných žalobkyni uvnitř nemovitosti, ve spojení s nedostatečným vytápěním nemovitosti a zanedbanou údržbou, dochází velice pravděpodobně v důsledku zvýšené vlhkosti uvnitř bytu ke srážení vlhkosti na oknech a stěnách bytu a tvorbě vlhkých skvrn na zdech. Nemůže se tedy jednat ani o tzv. „skryté vady stavby, které by prodávající kupujícímu neoznámil“ ve smyslu ustanovení § 2129 odst. 2 občanského zákoníku, neboť totožné byty s bytem žalobkyně na daném patře budovy, v nichž se větrá a topí standardně, tyto tvrzené defekty nevykazují. Dále namítl, že v době před podáním žaloby ve věci žalobkyně žalovaného nijak písemně nekontaktovala, písemně nevytkla případné vady věci či jinak neuplatnila případné nároky z titulu tvrzených vad předmětu koupě. V této souvislosti žalovaný namítá promlčení práv žalobkyně, a to jak případných práv z titulu případné odpovědnosti prodávajícího za vady prodané věci, tak i z titulu případné odpovědnosti prodávajícího za škodu. I v případě, že by bylo pravdivé tvrzení žalobkyně o řádném zaslání dostatečně formálně kvalifikovaného dopisu vytýkajícího vady věci žalovanému dne , datum, , včetně volby nároku z titulu vady věci, což žalovaný zcela odmítá, z následně zaslaných emailových zpráv žalobkyně, resp. z první e-mailové zprávy v pořadí ze dne , datum, je zcela zřejmé, že žalobkyně o tvrzené vadě věděla minimálně již ode dne , datum, , tedy více něž dva roky před nyní tvrzenou reklamací vady (předžalobní výzvou) ze dne , datum, , tudíž je zcela zřejmé, že dopis odeslaný žalovanému dne , datum, nelze v žádném případě považovat za včasné uplatnění vady. Vlastnické právo k nemovitosti sice přešlo na žalobkyni dle smlouvy s žalovaným s právními účinky ke dni , datum, , nicméně žalobkyně o tvrzeném problému prokazatelně věděla nejpozději již dne , datum, . Žalobkyně nemovitost jako nájemce užívala již před uzavřením dané smlouvy s převodcem, konkrétně již od , datum, , neboť před převodem družstevního bytu do osobního vlastnictví se žalobkyně nejprve musela stát řádným členem bytového družstva, tedy nabýt členská práva a povinnosti v bytovém družstvu od jejího právního předchůdce, pana , adresa, , včetně práva nájmu k předmětnému bytu. Pokud tedy žaloba byla v této věci podána žalobkyni až dne , datum, , a žalovaná předmětný byt prokazatelně užívala již ode dne , datum, , a tedy nebezpečí škody na věci přešlo na žalobkyni již ke dni předání bytu do užívání žalobkyni dne , datum, , zákonná pětiletá promlčecí doba dle § 2129 odst. 2 občanského zákoníku, marně uplynula již dne , datum, . Dále namítl, že v ustanovení článku VIII., odst. 3 smlouvy o převodu vlastnictví jednotky ze dne , datum, žalobkyně prohlásila, že jí je stav převáděné nemovitosti znám a v tomto stavu nemovitost bez připomínek přijímá do svého vlastnictví. Dále namítl, že podle doložených emailových zpráv žalobkyně ze dne , datum, , , datum, , , datum, a , datum, , tyto zprávy byly žalobkyní z její emailové adresy , e-mail, zasílány na emailovou adresu , e-mail, , což je emailová adresa společenství vlastníků jednotek v dané budově - Společenství vlastníků , adresa, -, Anonymizováno, , IČ: , IČO, , tedy subjektu odlišného od žalovaného. Správná emailová adresa žalovaného, dostupná všem členům žalovaného pro účely komunikace ve věcech týkajících se členství v bytovém družstvu, zní: , e-mail, . V podání ze dne , datum, namítl, že žalobkyně se zavázala zaplatit žalovanému kupní cenu jednotky , Anonymizováno, /, Anonymizováno, ve výši , částka, , a v ustanovení článku III., odst.