11 C 236/2022-267 — Obvodní soud pro Prahu 10

1. Žalobkyně se domáhala vydání rozhodnutí, kterým by soud určil, že je vlastníkem pozemku parc. č. , Anonymizováno, /, Anonymizováno, a pozemku parc. č. , Anonymizováno, /, Anonymizováno, , v k. ú. , adresa, , obec , adresa, (dále také jen „sporné pozemky“). Svou žalobu odůvodnila tím, že byla původně vlastníkem sporných pozemků a na základě kupní smlouvy ze dne , datum, je prodala žalované. K uzavření kupní smlouvy žalobkyně přistoupila z toho důvodu, že převod vlastnického práva k pozemku parc. č. , Anonymizováno, /, Anonymizováno, umožňoval zřídit žalované napojení jejího areálu k nedaleké , Anonymizováno, , Anonymizováno, , čímž by přestala užívat k obsluze svého areálu pozemek parc. č. , Anonymizováno, /, Anonymizováno, ve vlastnictví žalobkyně. Pozemek parc. č. , Anonymizováno, /, Anonymizováno, žalovaná dále potřebovala, neboť přes něj byla vedena kanalizace, voda a elektřina do jejího areálu. Kupní smlouva tedy byla uzavřena k zajištění dopravní obslužnosti a připojení areálu žalované k sítím, čímž by žalovaná přestala užívat pozemek žalobkyně parc. č. , Anonymizováno, /, Anonymizováno, a žalobkyně by tento pozemek mohla oplotit. Pozemek parc. č. , Anonymizováno, /, Anonymizováno, byl vyčleněn z pozemku parc. č. , Anonymizováno, /, Anonymizováno, tak, aby žalovaná mohla zřídit kvalitní účelovou komunikaci vedoucí po bývalé polní cestě. Z toho důvodu byly sporné pozemky prodány žalované za kupní cenu ve výši 1 221 000 Kč pohybující se hluboko pod jejich tržní hodnotou. Poté, co žalovaná žalobkyni ujistila o zřízení alternativní přístupové cesty, žalobkyně vzala zpět své nesouhlasné stanovisko ke stavební činnosti žalované. Žalovaná však alternativní cestu nezřídila a pozemek žalobkyně parc. č. , Anonymizováno, /, Anonymizováno, využívat nepřestala. Poté, co žalobkyně požádala o územní souhlas s oplocením svého pozemku parc. č. , Anonymizováno, /, Anonymizováno, , žalovaná jako jediný účastník řízení dala nesouhlasné stanovisko, na její popud stavební úřad nesouhlasil s realizací plotu a na pozemku žalobkyně parc. č. , Anonymizováno, /, Anonymizováno, deklaroval veřejně přístupnou účelovou komunikaci. Výsledkem dobré vůle žalobkyně je tedy dnes skutečnost, že žalobkyně ztratila celistvost svých pozemků, neboť mezi nimi vytvořila cizí parcelu č. , Anonymizováno, /, Anonymizováno, , která je vedena v katastru nemovitostí na žalovanou. Je zřejmé, že žalovaná od počátku neměla v úmyslu přestat užívat pozemek žalobkyně parc. č. , Anonymizováno, /, Anonymizováno, a svým příslibem dosáhla koupě sporných pozemků za výhodnou cenu. Žalobkyně proto považuje kupní smlouvu za absolutně neplatnou pro rozpor s dobrými mravy, v důsledku čehož se žalovaná nikdy nestala vlastníkem sporných pozemků a zápis jejího vlastnického práva v katastru nemovitostí neodpovídá skutečnosti.2. Žalovaná ve vyjádření k žalobě namítla, že na projednávaný případ nelze aplikovat ustanovení upravující neplatnost pro rozpor s dobrými mravy, ale pouze ustanovení upravující neplatnost v důsledku omylu, tedy neplatnost relativní. Žalovaná s žalobkyní nesjednala žádné ujednání ohledně zřízení alternativní cesty, naopak byla ke koupi sporných pozemků donucena, neboť žalobkyně jí sdělila, že v případě neuzavření kupní smlouvy bude jakožto vlastník sousedního pozemku komplikovat výstavbu nové budovy v areálu žalované. Rovněž hrozila, že bude komplikovat přístup žalované přes pozemek žalobkyně parc. č. , Anonymizováno, /, Anonymizováno, , ačkoliv tento pozemek byl desítky let užívat pro přístup na přilehlé pozemky a následně na něm byla deklarována účelová komunikace. Sporné pozemky nebyly zakoupeny pod tržní cenou, v průběhu vyjednávání žalobkyně nadto kupní cenu opakovaně navyšovala a žalovaná byla nucena koupi pozemků financovat úvěrem. Sporné pozemky jsou ve vlastnictví žalované již přes deset let a vyhověním žalobě by došlo k zásahu do právní jistoty žalované. Žalovaná vznesla námitku promlčení a rovněž námitku neexistence naléhavého právního zájmu na podání určovací žaloby.3. Žalobkyně v následujících podáních doplnila, že naléhavý právní zájem na určení vlastnického práva spatřuje v tom, že zápis ohledně nemovité věci neodpovídá skutečnosti. Dále namítla, že se v této věci nejedná o neplatnost v důsledku omylu, ale v důsledku okolností, které zde byly v době uzavření smlouvy, a nadto při naplnění přísnější právní normy (neplatnost v důsledku rozporu s dobrými mravy) nelze argumentovat naplněním mírnější právní normy (neplatnost v důsledku omylu). Taktéž je nezbytné, aby se omyl týkal podstatných náležitostí smlouvy, v tomto případě by se týkal pouze příslibu, který s kupní smlouvou souvisel. Žalobkyně dodala, že vyhovění žalobě by mělo za následek zklidnění situace v dané oblasti a vytvoření přístupové cesty, která bude prospívat nejen žalobkyni, ale i dalším vlastníkům. Žalobkyni se podařilo předjednat řešení veřejné účelové komunikace dohodou s okolními vlastníky i stavebním úřadem, a to v duchu původního záměru vybudovat přístup po bývalé polní cestě. Souhlas nedala opět pouze žalovaná, k realizaci dohody tedy chybí toliko souhlas vlastníka sporného pozemku parc. č. , Anonymizováno, /, Anonymizováno, a vyhověním žaloby by odpadla tato poslední překážka. Žalobkyně by rovněž získala možnost oplotit svůj pozemek parc. č. , Anonymizováno, /, Anonymizováno, a tím zamezit vzniku černých skládek na tomto pozemku. Žalovaná i vedlejší účastník si ve svých tvrzeních ohledně účelu kupní smlouvy protiřečí a postupně je mění. Tvrzení žalobkyně je naproti tomu konzistentní a pokud by nebyl sjednán účel kupní smlouvy v podobě zřízení alternativní cesty, jednání žalobkyně by postrádalo logiku.4. Dne , datum, oznámil vedlejší účastník vstup do řízení, neboť v okamžiku uzavření kupní smlouvy byl jednatelem a společníkem žalované vedle současného jednatele a podílel se na vyjednávání podmínek kupní smlouvy. Při jednání dne , datum, doplnil, že koupí sporných pozemků získali lepší napojení vjezdu na přístupovou komunikaci a pozemek žalobkyně parc. č. , Anonymizováno, /, Anonymizováno, nemohl být oplocen již proto, že přes něj vedla dráha vlečky. Úmyslem žalované při koupi sporných pozemků bylo zvětšit svůj pozemek, neboť v daném místě se nacházela brána do areálu žalované a rovněž stavební buňky, které se v důsledku uzavření kupní smlouvy nemusely přesouvat. Vedlejší účastník vznesl námitku promlčení práva žalobkyně dovolat se neplatnosti kupní smlouvy.5. Při jednání konaném dne , datum, žalovaná upřesnila, že k uzavření kupní smlouvy donucena nebyla, ale byla pro ni nevýhodná. Dále namítla, že tvrzený účel kupní smlouvy spočívající v napojení na , Anonymizováno, ulici je zavádějící, neboť lze pod ním rozumět i napojení části pozemku žalované k přístupové bráně, tedy napojení na stávající účelovou komunikaci vedoucí přes pozemek žalobkyně.6. Soud žalobu zamítl rozsudkem ze dne , datum, , č. j. , spisová značka, , neboť dospěl k závěru, že žalobkyně se v této věci může dovolávat toliko relativní neplatnosti v důsledku omylu a právo namítnout neplatnost kupní smlouvy shledal k námitce vedlejšího účastníka promlčené.7. Městský soud v Praze jako soud odvolací rozsudek soudu prvního stupně zrušil usnesením ze dne , datum, , č. j. , spisová značka, , neboť nejprve bylo nutné posoudit, zda strany uzavřely dohodu o zřízení alternativní cesty, a teprve následně se zabývat tím, zda může být neplatná v důsledku rozporu s dobrými mravy.8. Při jednání konaném dne , datum, dal soud žalobkyni poučení dle § 118a odst. 1 až 3 zákona č. 99/1963 Sb., občanského soudního řádu, ve znění pozdějších předpisů (dále jen „o. s. ř.”), že je povinna tvrdit a prokázat, že byla uzavřena dohoda o zřízení alternativní cesty, kdo tuto ústní dohodu sjednal, jak dohoda konkrétně zněla a z jakého důvodu nebyla součástí písemné kupní smlouvy ze dne , datum, .9. Žalobkyně v návaznosti na poučení soudu doplnila, že obsahem příslibu žalované bylo umožnit vybudování alternativní přístupové cesty tak, aby přestal být využíván pozemek žalobkyně parc. č. , Anonymizováno, /, Anonymizováno, , a současně příslib, že žalovaná nebude bránit oplocení tohoto pozemku. Žalobkyně pozemky v dané oblasti neměla v úmyslu prodávat, neboť plánovala jejich využití k podnikatelské činnosti, a nadto prodejem pozemku parc. č. , Anonymizováno, /, Anonymizováno, přišla o celistvost svých pozemků. Bez příslibu žalované by tedy k uzavření kupní smlouvy nikdy nepřistoupila, což bylo žalované od počátku známo. Součástí dohody byl závazek žalované poskytnout veškerou součinnost, aby mohla být vybudována alternativní cesta. Žalobkyně tomuto příslibu v dobré víře uvěřila a písemné potvrzení nepožadovala. K prokázání svých tvrzení dále navrhla výslech , tituly před jménem, , jméno FO, , která byla jednání mezi stranami přítomná.10. Při svém rozhodování ve věci soud vycházel ze skutkových zjištění učiněných na základě shodných tvrzení účastníků, provedených listinných důkazů, účastnického výslechu jednatele žalobkyně, jednatele