17 C 227/2018-522 — Obvodní soud pro Prahu 10

1. Žalobce se žalobou podanou dne 22. 6. 2018 domáhal slevy z nájmu bytu č. , adresa, , v k. ú. , adresa, , a uvedení bytu do řádného stavu, resp. odstranění postupně v průběhu řízení specifikovaných vad. Žalobní petit formuloval opakovanými změnami žaloby v průběhu řízení. Původním předmětem řízení, jak jej žalobce specifikoval prostřednictvím ustanovené právní zástupkyně po výzvě soudu k odstranění vad žaloby v podání ze dne 2. 11. 2018, byl nárok na slevu z nájemného za období od 1. 1. 2005 do 31. 10. 2018 ve výši 202 838 Kč, a dále snížení měsíčního nájemného ve výši 8 352 Kč o 20 % od 1. 11. 2018 do doby provedení rekonstrukce bytového jádra, a dále požadavek (formulovaný jako bod III. petitu), aby soud uložil žalovanému jako pronajímateli udržovat byt žalobce ve stavu, aby mohl sloužit užívání, pro které byl pronajat, tj. běžnému bydlení v bytě. Požadovanou výši slevy z nájmu bytu žalobce změnil návrhem z 3. 12. 2019 (po námitce žalovaného, že je třeba odlišovat nájem a zálohy na služby) tak, že svůj nárok omezil a nadále kalkuloval slevu 20 % pouze z částky nájemného (bez služeb), tj. z částky 6 266 Kč měsíčně až ode dne 1. 7. 2015 do doby vykonatelnosti rozsudku (a to s ohledem na namítnuté promlčení). Celkovou částku za uplynulé období pak žalobce v průběhu řízení několikrát kapitalizoval. Žalobce průběžně upřesňoval znění bodu III petitu a opakovaně navrhoval stran tohoto změny žaloby. Soud změnu žaloby připustil ve znění návrhu z 9. 11. 2011 usnesením č.j. , spisová značka, ze dne 6.4.2022 (a zároveň řízení částečně zastavil, pokud jde o původně požadovanou slevu z nájemného). Bod III. petitu nadále zněl tak, že žalovaný požadoval po žalobci provedení prací, tak, že je povinen postupně zrekonstruovat celé bytové jádro, tj. provést demontáž a zajistit likvidaci stávajícího bytového jádra, zařízení koupelny a WC (vany, umyvadla, baterií), kuchyňské linky spolu s veškerým zařízením umístěným na stěnách jádra, v místě demontovaného bytového jádra je povinen provést výstavbu příček, stěn, SDK podhledů, vyzdění instalační šachty, osazení zárubní a dveří, provést nové rozvody vody, plynu, odpadů a topení, provést rozvody vzduchotechniky pro kuchyň, koupelnu a WC, provést vyrovnání podlah, pokládku podlahových krytin, úpravu povrchů stěn, štukování stěn, lepení obkladů, výmalbu, provést instalaci a montáž zařizovacích předmětů do koupelny a WC (vana, umyvadlo, záchod, baterie k vaně, baterie k umyvadlu, zásuvka, vypínač), provést instalaci a montáž kuchyňské linky s digestoří (skříněk, kuchyňské desky, dřezu a baterie), provést elektroinstalaci v bytě včetně provedení přípravy pro připojení spotřebičů, zasekat elektrické rozvody do zdi v předsíňce, v pokojích na stěnách a stropech, zadělat otvory po práci elektrikářů, vyměnit krytinu na podlaze v celém bytě, a to ve lhůtě 6 měsíců od právní moci rozsudku. Návrh na rozšíření žaloby, pokud jde o nemajetkovou újmu, soud nepřipustil. Následně žalobce žalobu opět změnil. Poslední připuštěnou změnou žaloby (učiněnou pokud jde o slevu nájmu v návaznosti na změnu výše nájemného dne 6. 4. 2024, a pokud jde o bod III žaloby dne 25. 10. 2024), kterou soud připustil usnesením soudu ze dne 6. 4. 2024 č.j. , spisová značka, , se žalobce domáhá, aby mu žalovaný uhradil slevu na nájemném za období od 1. 7. 2015 do 31. 1. 2024 ve výši 129 077 Kč, a dále, aby soud rozhod, že nájemné 7 519 Kč se snižuje o 20 % na částku 6 015 Kč od 1. 2. 2024 do doby vykonatelnosti tohoto rozsudku v celém rozsahu. , právnická osoba, , aby žalovaný odstranil v předmětném bytě odstranil poruchu vany v koupelně v místě napojení na svislou konstrukci (umakartová stěna), povrchové poškození vany spočívající v poškrábání, zašpinění žlutými skvrnami, zkorodování, vadu umyvadla v koupelně spočívající v jeho prasknutí, vadu spočívající v trčících zrezlých drátech v koupelně při vstupu na pravé straně dole těsně nad zemí, vady spočívající ve vlhkosti na záchodě, vadu spočívající v tom, že kabelové vedení k vypínačům a zásuvkám v ložnici není zednicky dokončeno, vadu spočívající ve vychozených místech, ztrátě vláken v koberci v bytové chodbě, v ložnici a v obývacím pokoji, vadu spočívající v prohlubních od lednice, ve vychozených místech, ve vrypech v povlakové krytině z PVC (lina) v kuchyni, koupelně a na záchodě, vadu spočívající v neodborném stavebním provedení otvoru pro dveře mezi bytovou chodbou a obývacím pokojem, kdy jsou do užšího stavebního otvoru osazeny zárubně a dveřní křídlo svým přesahem přes zárubeň naráží do ostění, vadu v malbě zdí v ložnici od zatékající vody z důvodu včasného neupevnění parapetů a v minulosti prováděné elektroinstalace, a to vše ve lhůtě 6 měsíců od právní moci rozsudku. Ve zbylém rozsahu soud návrh na změnu nepřipustil, neboť se jednalo buď o návrh na odstranění vad, které buď byly v mezidobí odstraněny a v době rozhodování o změně žaloby na nich žalobce netrval (vady týkající se elektroinstalace), nebo neměly oporu v dosud provedeném dokazování, případně se jednalo o vady nově vzniklé (vady WC, nová údajná prasklina u rámu okna v ložnici, která měla vzniknout po provedení opravy v průběhu řízení).K odůvodnění svého nároku žalobce uvedl že je nájemcem bytu č. , hodnota, v 5. patře domu č.p. 462 v , adresa, , a to již od roku 1998. , právnická osoba, byl postaven cca v roce 1991. Byt se skládá z pokoje, kuchyně, předsíně, WC a koupelny (je pronajat s příslušenstvím v podobě sklepu). Nejprve měl žalobce byt pronajat na základě smlouvy uzavřené 1. 7. 1998 s právním předchůdcem žalovaného – Městskou částí , adresa, , a později na základě smlouvy uzavřené s žalovaným dne 30. 4. 2002. Ačkoli byl byt v původní smlouvě specifikován jako byt I. kategorie, žalobce má za to, že jím minimálně od roku 2004 není, neboť žalovaný přestal plnit svou udržovací povinnost. Ke zhoršení jednotlivých vad docházelo postupně. V roce 2004 si žalobce musel sám zakoupit nové WC, a sporák. Žalovaného postupně upozorňoval na sníženou kvalitu bytu a v roce 2004 inicioval řízení vedené u zdejšího soudu pod sp. zn. , spisová značka, , kde poukazoval na jednotlivé závady bytu, řízení skončilo smírem, kde se žalovaný se zavázal dát stav bytu do pořádku, do dnešního dne se tak však nestalo. Žalobce dále poukazoval na špatný stav bytu dopisem ze dne 8. 12. 2011 a následně dopisem ze dne 22. 2. 2018, kde vypsal závady bytu, jak jsou uváděny níže, včetně pukajících zdí na čele pokoje, v rozích a kolem eurooken, a dále kolem bytového jádra. Žalobce je přesvědčen, že kvalita bytu a jeho vybavení neodpovídá standardům a že se tento stal bytem se sníženou kvalitou. Byt jako takový je nepovedený a z toho plynou i některé závady. Žalobce se sám snažil byt udržovat, zejména kuchyňskou linku a bytové jádro, do oprav od počátku nájmu k datu podání žaloby investoval minimálně 25 000 Kč. Např. v roce 2018 hlásil a havárii záchodu a následně v roce 2019 havárii odpadu, což hradil ze svých prostředků ve výši cca 6 400 Kč. V investicích do oprav a údržby pokračoval i v průběhu řízení, odhadem ročně do bytu investuje 6 - 8 000 Kč, dvakrát již vyměňoval záchod, v bytě maluje. Žalobce je invalidní důchodce a vzhledem k jeho zdravotnímu stavu je nad jeho možnosti i finanční schopnosti investovat více. Příjem celé rodiny, která v bytě žije je nízký, všichni pobírají invalidní důchod syn žalobce pobíral důchod cca 4400 Kč měsíčně, žalobce cca 9200 Kč a družka žalobce cca 7600 Kč. Byt a jeho vybavení vykazuje vady, jejichž opravu nebo výměnu má provádět žalovaný jako pronajímatel. Žalovaný tak však nečiní, ačkoli je tuto skutečnost ze strany žalobce dlouhodobě upozorňován. Žalobce namítal následující závady a požadoval je opravit.Závady bytového jádra, koupelny a záchodu: původní bytové umakartové jádro bylo prohnilé, vyžilé, rozpadalo se. Špatný technický stav tohoto bytového jádra způsoboval podmáčení bytu pod bytem žalobce. Závadu ve sprchovém koutu, který protékal, namítal žalobce již v roce 2004 i v rámci tehdy vedeného řízení. Žalovanému oznamoval vady bytového jádra vícekrát, např. dopisem ze dne 8. 12. 2011. Ze zápisu z 26. členské schůze č. , Anonymizováno, /2012 ze dne 28. 2. 2012 Bytového družstva , adresa, -, Anonymizováno, je zjevné, že žalovaný byl o stavu bytu informován. , jméno FO, za žalovaného dne 27. 12. 2011 dopisem žalobci sděloval, že objednal opravy v jeho bytě: výměnu rozvodů elektro (kromě bytového jádra, které bude řešeno samostatně) a výměnu rozvodů teplé a studené vody. V návaznosti na uvedené byla v roce 2012 provedena výměna elektro rozvodů, výměna rozvodů teplé a studené vody však provedena nikdy nebyla. Dopisem ze dne 21. 3. 2012, , jméno FO, žalobci sdělil, že většina členů bytového družstva hlasovala proti proplacení rekonstrukce bytového jádra. Od doby, kdy žalobce o tomto informoval uplynulo již cca 10 let a žalovaný ohledně bytového jádra nic neučinil, stav bytového jádra se stále zhoršuje. V bytovém jádru (koupelna a záchod) jsou staré a nevyhovující rozvody vody a odpadu. Žalobce již několikrát pra