17 C 46/2022-290 — Obvodní soud pro Prahu 10

1. Žalobkyně se domáhala vydání rozhodnutí, kterým by soud uložil žalovanému povinnost zaplatit jí 194 136 Kč se smluvním úrokem z prodlení ve výši 0,4 % denně z titulu smlouvy o správě nemovitosti č. , hodnota, -, Anonymizováno, (dále jen „smlouva“). Svou žalobu odůvodnila tím, že s žalovaným uzavřela smlouvu za účelem výkonu technické správy nemovitosti, výše odměny byla sjednána na částku 44 380 Kč bez DPH. Žalobkyně vystavila žalovanému čtyři faktury představující odměnu za období březen až červen 2019. Žalovaný však ani jednu fakturu neuhradil, a to navzdory předžalobní upomínce.2. Žalovaný ve vyjádření k žalobě namítl neplatnost smlouvy a pro případ, že by smlouva i přesto byla shledána platnou, namítl, že byla ukončena dne 28. 2. 2019, kdy žalovaný předal žalobkyni odstoupení od smlouvy. Důvodem odstoupení bylo podstatné porušení smlouvy, zejména absence součinnosti, nepředložení dokumentů žalovaného na výzvu a realizace nepovolené stavby spočívající v seříznutí nosné konstrukce, za níž stavební úřad uložil žalovanému pokutu. Smlouva zakládá právo na odměnu za vykonanou činnost, žalovaný však namítá, že žalobkyně v rozhodném období nevykonávala pro žalovaného jakoukoliv činnost. Neplatnost smlouvy žalovaný shledával v tom, že shromáždění žalovaného určilo technickým správcem , tituly před jménem, , jméno FO, jakožto fyzickou osobu podnikající, smlouva však následně byla uzavřena s žalobkyní. , tituly před jménem, , jméno FO, byl od 30. 6. 2016 do 22. 1. 2019 členem výboru žalovaného a jeho předsedkyní byla v období od 1. 7. 2016 do 22. 1. 2019 paní , jméno FO, , matka , tituly před jménem, , jméno FO, . Statutární orgán žalovaného tedy učinil projev vůle v rozporu s vůlí žalovaného a nadto smlouva jako taková nebyla následně schválena shromážděním. Tento postup se příčí dobrým mravům, a to tím spíše, že v závěrečných ustanoveních smlouvy byl sjednán úrok z prodlení v nemravné výši 0,4 % denně (cca 146 % ročně), a dále byly sjednány příplatky za výjezdy mimo pracovní dobu, každoroční valorizaci odměny správce o procentuální index spotřebitelských cen a současně o hodnotu 4,5 % za opotřebení technických přístrojů. Žalobkyně nadto od února 2019 vyčkávala s podáním žaloby do února 2022, aby smluvní úrok z prodlení dosáhl řádu stovek tisíc korun českých.Žalobkyně k vyjádření žalovaného dále uvedla, že smlouva byla platně uzavřena, a i kdyby došlo k překročení zástupčího oprávnění na straně osob jednajících za žalovaného, obě strany dle smlouvy dlouhodobě postupovaly, čímž ji konkludentně schválily. Smlouva byla rovněž opětovně diskutována na nejbližším dalším shromáždění v roce 2018, při němž byla schválena účetní závěrka za rok 2017. Uzavření smlouvy s žalobkyní bylo pro žalovaného výhodnější, neboť žalobkyně není na rozdíl od , tituly před jménem, , jméno FO, plátkyní DPH. Tento postup taktéž nebyl pro žalovaného rizikovější z hlediska možnosti vymoci náhradu škodu, neboť žalobkyně měla uzavřenu pojistku, z níž by byla případná škoda hrazena. Obdobná ujednání včetně inflační doložky, smluvního úroku z prodlení nebo smluvní pokuty obsahovaly i jiné smlouvy, které žalovaný uzavřel s třetími subjekty. Žalobkyně v praxi plně neuplatnila ujednání týkající se inflační doložky, neuplatnila ani poplatky za výjezd. Žalobkyně v rámci smlouvy poskytovala žalovanému VIP nadstandardní služby a jednatel žalobkyně, prostřednictvím kterého služby žalobkyně poskytovala tak 99 % své činnosti realizoval pro žalovaného a byl tak odkázán na úhradu z jeho strany jako svůj příjem, proto chtěl takové plnění smluvním úrokem zajistit. K odstoupení od smlouvy nebyly dány žádné podstatné důvody, žalovaný nadto žalobkyni bezprostředně před odstoupením od smlouvy vyzval k doložení velkého množství dokumentů, což žalobkyně nemohla reálně stihnout. Navíc se některé dokumenty nacházely přímo ve spravovaném domě, a tedy nebyl žádný důvod k jejich předávání. Nepředání dokumentů nelze považovat za podstatné porušení smlouvy. Ohledně otázky nepovolené stavby žalobkyně zdůraznila, že do předmětu její činnosti nespadaly stavební úpravy v domě, ty byly odpovědností výboru žalovaného. Žalobkyně měla nanejvýš vykonávat stavební dozor, ostatně pokuta za přestupek byla uložena žalovanému nikoliv žalobkyni. Nadto se pochybení týkalo pouze rekonstrukce výtahů, které však měla na starost společnost odlišná od žalobkyně. Žalobkyně sice dohlížela na stavební úpravy, při nichž byl seříznut nosník, ovšem tento zásah nevyžadoval stavební povolení. Žalobkyně po odstranění obezdění ocelového nosníku kontaktovala znalce , tituly před jménem, , právnická osoba, , který se dostavil na místo a odborně zhodnotil, že se nejedná o nosnou konstrukci domu. Ve stavebních úpravách proto bylo pokračováno a následně , tituly před jménem, , jméno FO, vypracoval statické posouzení, v němž svůj závěr potvrdil. Statický posudek byl doložen stavebnímu úřadu, který v jeho důsledku uzavřel, že zásah do nenosné příčky nepodléhá stavebnímu povolení. Pokud tedy následně vydal rozhodnutí, v němž uložil pokutu nejen za stavební úpravu výtahu, ale rovněž za zásah do nosníku, evidentně pochybil. Pro žalovaného však bylo výhodnější pokutu ve výši 10 000 Kč uhradit, neboť případná obrana by ve svém důsledku byla nákladnější. V lednu 2019 nový výbor žalovaného nechal vypracovat znalecký posudek , tituly před jménem, , jméno FO, , který však v rozporu se skutečností uváděl, že byla odstraněna celá konstrukce tzv. Ondřejského kříže, nikoliv pouze jedno jeho rameno. Znalec se při vyhotovení znaleckého posudku nebyl podívat na místě samém a žalobkyně je přesvědčena, že znalecký posudek byl vypracován po dohodě s výborem žalovaného. Znalecký posudek byl následně předložen stavebnímu úřadu, který byl ve věci nucen opětovně konat, neboť dle znaleckého posudku bylo zasaženo do nosných konstrukcí. Žalobkyně nesouhlasí, že znalecký posudek , tituly před jménem, , jméno FO, je co do svých závěrů přesvědčivější, neboť sice obsahuje určité výpočty, ovšem zdrojový údaj ohledně parametrů dané kovové konstrukce znalec odhadl. Shromáždění žalovaného v lednu 2019 schválilo vypovězení smlouvy, výbor žalovaného však toto nerespektoval a hledal záminky, aby od smlouvy mohl odstoupit. Žalobkyně proto sama dne 11. 2. 2019 zaslala žalovanému výpověď smlouvy a v souladu s jejím ujednáním se cítila být vázána vykonávat sjednanou činnost po celou dobu výpovědní doby, která uplynula koncem června 2019. Z téhož důvodu nemohla předat veškeré vyžádané věci, neboť tím by znemožnila výkon své činnosti. Za činnost dle smlouvy byla sjednána paušální odměna a zároveň mezi stranami nebyla dohodnuta povinnost evidence denního rozpisu činnosti a služeb. Nadto technická správa představovala zejména faktické provádění pravidelných kontrol technického stavu nemovitosti. Nemůže jít tedy k tíži žalobkyně, pokud nebude v soudním řízení předložen přehled konkrétních činností za rozhodné období. I přesto z e-mailové komunikace plyne, že žalobkyně pro žalovaného vykonávala činnost dle smlouvy po celé rozhodné období. Během výpovědní doby rovněž jednatel žalobkyně komunikoval s novým správcem, kterého v tomto směru zaučoval, neboť se jedná o velký dům a daná agenda je složitá. Pokud jde o sjednanou výši úroku z prodlení tuto považuje žalobkyně při zvážení judikaturou daných kritérií za souladnou s právními předpisy, relevantní judikaturou a potažmo dobrými mravy. Paušální měsíční odměna představovala pro žalobkyni jediný její příjem, v případě nezaplacení ze strany žalované hrozila žalobkyni druhotná platební neschopnost. Ve smlouvě o správě nemovitosti nebylo ujednáno žádné jiné zajištění splnění závazku ze strany žalované. Stejnou výši smluvního úroku z prodlení sjednala žalovaná i u jiných smluv, jednalo se běžnou praxi žalované. K výpočtu žalované částky žalobkyně uvedla, že vycházela ze sjednaného paušálu ve výši 44 380 Kč měsíčně ve smlouvě z roku 2017. , právnická osoba, . 1. 2018 byla paušální odměna v této výši valorizována o 2,5 % představující procentuální index spotřebitelských cen stanovený , právnická osoba, v roce 2017 a dále o hodnotu 4,5 % za opotřebení technických přístrojů a nástrojů vlastněných správcem pro výkon předmětu smlouvy, měsíční paušální odměna pro rok 2018 tedy činila částku 47 486 Kč (tj. 44,380 Kč + 1 109,50 Kč + 1 997,10 Kč). Od 1. 1. 2019 byla paušální měsíční odměna ve výši 47 486 Kč valorizována o 2,1 % představující procentuální index spotřebitelských cen stanovený , právnická osoba, v roce 2018, a dále bylo ze strany žalobkyně v rámci dobrých vztahů s žalovanou a úspornosti nákladů pro žalovaného projevena dobrá vůle a žalobkyně neuplatnila a nefakturovala plně vyčíslený nárok 4,5 % dle článku V. smlouvy, nýbrž pouze 0,107 %, tj. 50,80 Kč (za odpis zničených nástrojů, který činil 610 Kč). Za leden až červen 2019 tedy dle smlouvy činil paušál 48 534 Kč měsíčně (47 486 + 997,20 Kč + 50,80 Kč).3. Žalovaný dodal, že výbor žalovaného překročil své zástupčí oprávnění při sjednání smlouvy a v době, kdy shrom