12 C 235/2024-75 — Obvodní soud pro Prahu 10

1. Žalobkyně se žalobou domáhala na žalované zaplacení částky , částka, s příslušenstvím, a to z titulu uzavřené smlouvy o smlouvě budoucí ze dne , datum, a smlouvy o provedení stavebních úprav ze dne , datum, , na základě kterých došlo k provedení dohodnutých stavebních úprav a modernizace bytové jednotky č. , hodnota, v domě č. p. , Anonymizováno, na adrese , adresa, , k. ú. , adresa, (dále jen „bytová jednotka“), a to na náklady žalobkyně, přičemž vlastníkem uvedené bytové jednotky je žalovaná. Následně byla mezi účastníky uzavřena dne , datum, nájemní smlouva na dobu neurčitou, na základě které žalovaná jako pronajímatel přenechala žalované bytovou jednotku k dočasnému užívání, zatímco žalobkyně se zavázala žalované hradit sjednané nájemné a zálohy na služby. Žalobkyně dne , datum, nájemní smlouvu vypověděla, v důsledku čehož došlo ke skončení nájmu ke dni , datum, . K uvedenému dni rovněž vznikl nárok žalobkyni na finanční vyrovnání za zhodnocení bytové jednotky. Mezi účastníky byla dne , datum, uzavřena dohoda o ponechání stavebních úprav v bytě a žalovaná nechala vypracovat znalecký posudek č. , hodnota, -, Anonymizováno, /, Anonymizováno, ze dne , datum, , a to znalcem , tituly před jménem, , jméno FO, (dále jen „znalecký posudek žalované“), kdy předmětné zhodnocení bylo vyčísleno na částku , částka, za použití porovnávací metody. Žalobkyně však také nechala vypracovat znalecký posudek č. , Anonymizováno, /, Anonymizováno, /, Anonymizováno, ze dne , datum, , a to znalcem , tituly před jménem, , jméno FO, (dále jen „znalecký posudek žalobkyně“), který vyčíslil zhodnocení na částku , částka, za použití nákladové metody. Žalobkyně následně dne , datum, vyplatila žalobkyni částku , částka, , tj. zhodnocení dle znaleckého posudku žalované po odečtení nákladů na znalecký posudek ve výši , částka, . Žalobkyně následně nechala vypracovat revizní znalecký posudek č. , Anonymizováno, /, Anonymizováno, ze dne , datum, , a to společností , právnická osoba, (dále jen „revizní znalecký posudek“), na základě kterého zhodnocení bytové jednotky odpovídá alespoň částce , částka, . Žalobkyně proto vyzvala žalovanou k úhradě dosud nevyplaceného zhodnocení ve výši , částka, . Žalovaná však na tento dluh ničeho neuhradila, a to i přes zaslání předžalobní upomínky právního zástupce žalobkyně. Žalobkyně se rovněž domáhá nákladů spojených s uplatněním pohledávky ve výši , částka, , a to v souvislosti s vypracováním revizního znaleckého posudku. K pasivní legitimaci žalované žalobkyně uvádí, že tato je dána § 17 vyhlášky č. 55/2000 Sb. a § 19 odst. 1 a § 34 odst. 3 zákona č. 131/2000 Sb., o hlavním městě Praze. K ceně stavebních úprav bytové jednotky žalobkyně uvádí, že tato byla žalovanou odsouhlasena a v případě, že by skutečné zhodnocení odpovídalo znaleckému posudku žalované, byly by stavební úpravy značně neefektivní. Ohledně námitky promlčení žalobkyně uvádí, že se jedná o náklady související s nájemním vztahem mezi účastníky, a promlčecí lhůta běží až od okamžiku skončení nájmu.2. Žalovaná s nárokem žalobkyně nesouhlasila a navrhla, aby soud žalobu zcela zamítl. Žalovaná učinila nesporným uzavření shora uvedených smluv i existenci nájemního vztahu mezi účastníky a jeho skončení na základě výpovědi žalované. Žalovaná posoudila žádost žalované ze dne , datum, o vrácení finančních prostředků vynaložených na zhodnocení bytu a vyslovila souhlas k uhrazení částky , částka, na základě znaleckého posudku žalované, což bylo zahrnuto i do dohody o ponechání stavebních úprav v bytové jednotce ze dne , datum, . Žalovaná se tak domnívá, že již bylo vše řádně vypořádáno, když dne , datum, uhradila žalobkyni částku , částka, . Žalovaná dále uvádí, že zhodnocení vyčíslené revizním znaleckým posudkem je značně nadhodnocené, neboť bylo vypočteno součtem nákladů dle faktur poníženým o opotřebení v hodnotě , hodnota, %, což považuje za značně nepřesné, a to např. z důvodu, že samotná cena stavebních prací mohla být nadhodnocena. Žalovaná dále namítla, že není vůbec pasivně legitimována, když vlastníkem bytové jednotky je , Anonymizováno, , Anonymizováno, , adresa, , zatímco žalovaná bytovou jednotku pouze spravuje. Dále uvedla, že případný nárok na finanční vypořádání za zhodnocení bytové jednotky by počal běžet již od , datum, , a tudíž je ke dni podání žaloby již promlčený.3. Podáním ze dne , datum, žalobkyně reagovala na vyjádření žalované s tím, že žalovaná na shora uvedenou fakturu skutečně uhradila pouze částku , částka, . Žalobkyně rovněž rozšířila žalobu o částku , částka, s příslušenstvím, tj. se zákonným úrokem z prodlení z uvedené částky od , datum, do zaplacení a náklady spojenými s uplatněním pohledávky ve výši , částka, . Rozšíření žaloby odůvodnila tím, že pro žalovanou provedla rovněž na základě objednávky ze dne , datum, další přepravu se shodným místem nakládky i vykládky, jejíž cenu vyúčtovala žalované fakturou č. , hodnota, ze dne , datum, znějící na částku , částka, se splatností dne , datum, . Žalovaná se ocitla v prodlení, když na tuto fakturu uhradila pouze částku ve výši , částka, , přičemž zbývající dluh nebyl uhrazen ani po další předžalobní upomínce.4. Při svém rozhodování ve věci soud vycházel ze skutkových zjištění učiněných jednak na základě shodných tvrzení účastníků, jednak na základě provedených důkazů.5. Z výpisu z katastru nemovitostí k pozemku parc. č. , hodnota, zapsaném na LV číslo , hodnota, pro katastrální území , adresa, , soud zjistil, že na tomto pozemku stojí stavba č. p. , Anonymizováno, a jeho vlastníkem je uvedeno , Anonymizováno, , Anonymizováno, , adresa, . Dále je uvedeno, že svěřená správa nemovitosti ve vlastnictví obce je ve prospěch městské části , adresa, .6. Z dopisu žalované adresovaným k rukám žalobkyně ze dne , datum, vyplývá, že s oznámením, že přihláška žalobkyně v rámci celostátního výběrového řízení na pronájem bytu, na základě provedených stavebních úprav v bytě vyhlášeného dne , datum, splnila všechna požadovaná kritéria a náležitosti a usnesením číslo , hodnota, ze dne , datum, souhlasila rada městské části , adresa, s uzavřením smlouvy o smlouvě budoucí nájemní a smlouvy o provedení stavebních úprav mezi žalobkyní a žalovanou na byt číslo , hodnota, o velikosti 1+1 ve druhém nadzemním podlaží domu č. p. , Anonymizováno, , kdy žalovaná vyzvala žalobkyni, aby se ve sjednané lhůtě dostavila na oddělení privatizace a výběrových řízení na byty k odboru majetkoprávního Úřadu Městské části , adresa, , když na tomto jednání měla být s žalobkyní uzavřena smlouva o smlouvě budoucí nájemní a projednány podmínky uzavření smlouvy o stavebních úpravách, dále žalovaná vyzvala žalobkyni ke složení , částka, jako doplatku nabídky prvního měsíčního nájemného ve výši , částka, po odečtení soutěžních jistin.7. Ze smlouvy o smlouvě budoucí uzavřené dne , datum, vyplývá, že tato byla uzavřena mezi žalovanou jako budoucím pronajímatelem a žalobkyní jako budoucím nájemcem, když listina je nazvaná smlouva o smlouvě budoucí nájemní, opatřená podpisy účastníků, včetně razítka žalované s tím, že je výslovně uvedeno, že žalovaná je budoucí pronajímatel a žalobkyně je budoucí nájemce, kdy v článku I. odstavec 1 je uvedeno, že budoucí pronajímatel má právo nakládat s domem č. p. , Anonymizováno, v , adresa, , číslo orientační , Anonymizováno, , tedy jej mimo jiné stavebně měnit, rozhodovat o jeho užívání a o právech s tím spojených, kdy předmětem smlouvy je uvedeno v odstavci 2 článku I. závazek smluvních stran uzavřít řádnou nájemní smlouvu na byt číslo , hodnota, o velikosti 1+1 s příslušenstvím, nacházející se ve druhém nadzemním podlaží domu za podmínek, že budoucí nájemce provede řádně a včas dohodnuté stavební úpravy v bytě a splní řádně a včas všechny ostatní závazky plynoucí ze související smlouvy o provedení stavebních úprav a též za podmínky, že budoucí nájemce splní řádně a včas všechny své závazky plynoucí ze smlouvy. Popis bytu byl uveden v předávacím protokolu, který byl přílohou smlouvy a tvořil její nedílnou součást. Žalobkyně byla v postavení budoucího nájemce povinna složit do dne podpisu této smlouvy o smlouvě budoucí na účet žalované částku , částka, jako smluvní jistotu ve výši prvního nabízeného nájemného, budoucí pronajímatel se zavázal v odstavci 5 písmenu c) při splnění všech podmínek uzavřít s žalobkyní řádnou nájemní smlouvu.8. Ze smlouvy o provedení stavebních úprav ze dne , datum, soud zjistil, že tato byla uzavřena mezi účastníky dne , datum, . Žalobkyně se jako stavebník zavázala provést v bytové jednotce stavební úpravy spočívající v modernizaci bytové jednotky a po skončení nájmu uvést bytovou jednotku do původního stavu, nebude-li mezi účastníky dohodnuto jinak.9. Ze smlouvy o nájmu bytu na dobu neurčitou č. , Anonymizováno, /, Anonymizováno, /, Anonymizováno, ze dne , datum, vyplývá, že tato byla uzavřena na základě usnesení rady městské části , adresa, ze dne , datum, , na základě shora uvedené smlouvy o smlouvě budoucí, shora uvedené