59 C 271/2021-263 — Obvodní soud pro Prahu 10

1. Žalobce se domáhal zaplacení částky 1 832 979 Kč se zákonným úrokem z prodlení z této částky od , datum, do zaplacení. Svůj návrh odůvodnil tím, že je výlučným vlastníkem pozemku parc. č. , Anonymizováno, /, Anonymizováno, , v k. ú. , adresa, , obci , adresa, , zapsaného na LV č. , hodnota, , přičemž žalovaná je vlastníkem samostatné nemovité věci – stavby parkoviště, stojící v rozsahu 2 850 m2 na tomto pozemku. Žalovaná neměla k umístění parkoviště na pozemku žalobce žádný právní titul a neoprávněně tak jeho pozemek užívala, konkrétně v době od , datum, do , datum, . Výše bezdůvodného obohacení plyne z ceny, za níž žalobce pozemek pronajímá, tj. 250 Kč/m2/rok. Žalovaná žalobci bezdůvodné obohacení nevydala, a to ani po zaslání předžalobní výzvy ve smyslu § 142a zákona č. 99/1963 Sb., občanského soudního řádu, ve znění pozdějších předpisů, (dále jen „o. s. ř.“).2. Žalovaná navrhovala žalobu zamítnout. Nabízela asfaltový povrch převést na žalobce, ten to však bezdůvodně odmítl. Dále pak sporovala i výši požadovaného plnění, neboť je třeba vycházet z obvyklého nájemného, nikoli z ceny stanovené žalobcem. Před vynesením rozsudku ve věci samé uplatnila žalovaná zápočet své pohledávky ve výši 293 384 Kč, a to z titulu užívání čtyř garáží žalobcem v době od , datum, do , datum, bez právního důvodu, která byla na žalovanou postoupena dne , datum, . Tuto pohledávku lze započíst, neboť jde o splatný nárok, kterému nebrání ani promlčení, neboť lze započítávat pohledávky, které se střetávají. Je přitom prokázáno, že žalobce garáže užíval.3. Na základě provedeného dokazování zjistil soud následující skutečnosti.4. Žalobce je výlučným vlastníkem pozemku parc. č. , Anonymizováno, /, Anonymizováno, , v k. ú. , adresa, , obci , adresa, ; od , datum, je tento pozemek evidován pod parc. č. , Anonymizováno, /, Anonymizováno, . Žalovaná byla vlastníkem stavby parkoviště stojící na tomto pozemku, a to až do , datum, , přičemž užívala předmětný pozemek v rozsahu 2 850 m2 bez právního důvodu, a to v období od , datum, do , datum, . Žalovaná byla vyzvána k úhradě bezdůvodného obohacení dopisem z , datum, , přičemž nárok svým dopisem ze dne , datum, odmítla, načež byla předžalobní výzvou ze dne , datum, opětovně vyzvána k vydání bezdůvodného obohacení. Na základě výzev žalobce měla žalovaná vydat bezdůvodné obohacení do , datum, (zjištěno z nesporných tvrzení účastníků).5. Rozsudkem zdejšího soudu ze dne , datum, , č. j. , Anonymizováno, C , Anonymizováno, /, Anonymizováno, -, Anonymizováno, , byla žalované uložena povinnost zaplatit žalobci částku 342 000 Kč se zákonným úrokem z prodlení z této částky od , datum, do zaplacení, co do částky 370 500 Kč s příslušenstvím byla žaloba zamítnuta. Žalobkyně se v tamním řízení domáhala stejného nároku, jako v tomto řízení, avšak za rok 2013. V řízení byla znaleckým posudkem určena výše obvyklého nájemného ve výši 120 Kč/m2/rok, a to na základě statistického vyhodnocení realizovaných pronájmů (zjištěno z tohoto rozsudku).6. Rozsudkem zdejšího soudu ze dne , datum, , č. j. , Anonymizováno, , Anonymizováno, C , Anonymizováno, /, Anonymizováno, -, Anonymizováno, , byla žalované uložena povinnost zaplatit žalobci částku 342 000 Kč se zákonným úrokem z prodlení z této částky od , datum, do zaplacení, co do částky 370 500 Kč s příslušenstvím byla žaloba zamítnuta. Žalobkyně se v tamním řízení domáhala stejného nároku, jako v tomto řízení, avšak za rok 2014. V řízení byla znaleckým posudkem určena výše obvyklého nájemného ve výši 120 Kč/m2/rok, a to na základě statistického vyhodnocení realizovaných pronájmů (zjištěno z tohoto rozsudku).7. V období od srpna 2018 do července 2020 na předmětné parkovišti pravidelně parkovala vozidla (zjištěno z 6 kusů fotografií snímkování z , datum, a , datum, , , datum, , , datum, , , datum, , , datum, , , datum, a , datum, a , datum, ).8. Ve věci byly vyhotoveny dva znalecké posudky za účelem zjištění obvyklého nájemného pozemku. První znalkyně dospěla k závěru, že by se účastníci měli na ceně za užívání parkoviště dohodnout. Dle přehledu smluv , Anonymizováno, , Anonymizováno, . , Anonymizováno, . , Anonymizováno, činí běžné nájemné 250 Kč/m2/rok, nicméně zde je třeba reflektovat skutečnost, že žalobce nevlastní celou plochu, když stavba je ve vlastnictví žalované. Hodnota stavby činí cca 20,5 % hodnoty obou dvou věcí a tento rozsah je tak třeba od běžného nájemného odečíst. Dále znalkyně odhadla cenu nájmu. V porovnáním s nájemným za obdobné pozemky činí nájemné 194 Kč/m2/rok. Dle hodnoty pozemku by činil nájem 180 Kč/m2/rok, neboť pozemek je nezpevněný (když zpevněná část je ve vlastnictví žalované) a nevybavený (zjištěno ze znaleckého posudku č. , hodnota, -25/22 ze dne , datum, , vyhotoveného , tituly před jménem, , jméno FO, a z výpovědi této znalkyně). S ohledem na neurčitost závěrů této znalkyně nešlo z tohoto znaleckého posudku vycházet.9. Druhý znalec dospěl k závěru, že tržní nájemné za požadované období činí 1 365 070 Kč. K ceně dospěl dle výsledků hodnoty simulovaného nájemného, cenové mapy a porovnávací metody. Simulovaný způsob znalec využil proto, že v předmětném období není dostatek informací o realizovaných nájmech srovnatelných pozemků. Inflaci není možno reflektovat, neboť nemá vliv na cenu nemovitostí a obráceně. Dále uvedl, že posudek , tituly před jménem, , jméno FO, nemá jednoznačný závěr, znalkyně provádí výpočet přes hodnotu pozemku a staveb dle platného oceňovacího předpisu, který však nemá přímou souvislost s obvyklou cenou či tržní hodnotou v daném období. (zjištěno ze znaleckého posudku č. , č. účtu, ze dne , datum, , vyhotoveného , tituly před jménem, , jméno FO, , , tituly za jménem, a z výpovědi tohoto znalce).10. Soud pro nadbytečnost neprovedl důkaz znaleckým posudkem č. , hodnota, -, Anonymizováno, /, Anonymizováno, . Dále soud neprovedl důkazy k námitce započtení, a to dopisy žalobkyně z , datum, a , datum, , protokol o předání čtyř garáží z , datum, , výpis z katastru nemovitostí k LV č. , hodnota, s ortofoto mapou, dohodu , Anonymizováno, a , právnická osoba, , potvrzením společnosti , právnická osoba, , dopisem žalované z , datum, a dopisem společnosti , právnická osoba, . z , datum, , neboť námitku započtení nepřipustil.11. Všechny důkazy soud hodnotil v souladu s § 132 o. s. ř. Neměl důvod pochybovat o pravosti provedených důkazů.12. Zjištěný skutkový stav shrnuje soud takto. Žalobce je výlučným vlastníkem pozemku parc. č. , Anonymizováno, /, Anonymizováno, , v k. ú. , adresa, , obci , adresa, , na němž v rozsahu 2 850 m2 stála v období od , datum, do , datum, stavba parkoviště ve vlastnictví žalované, aniž by pro to měla žalovaná právní důvod. Tržní nájemné za užívání pozemku činilo za uvedené období 1 365 070 Kč.13. Takto zjištěný skutkový stav soud posoudil dle následujících ustanovení právních předpisů.14. Podle § 2991 odst. 1 zákona č. 89/2012 Sb., občanského zákoníku, ve znění pozdějších předpisů, (dále jen „o. z.“), kdo se na úkor jiného bez spravedlivého důvodu obohatí, musí ochuzenému vydat, oč se obohatil.15. Podle § 2999 odst. 1 věty první o. z. není-li vydání předmětu bezdůvodného obohacení dobře možné, má ochuzený právo na peněžitou náhradu ve výši obvyklé ceny.1. Předně se soud vyjadřuje k neumožnění námitky započtení ze strany žalované. Jedná se o pohledávku vzniklou mezi lety , Anonymizováno, a , Anonymizováno, , která byla na žalovanou postoupena počátkem roku , Anonymizováno, . Zdejší řízení je přitom vedeno od října , Anonymizováno, a žalovaná tak měla možnost předmětnou pohledávku uplatnit již po velice dlouhou dobu. Uplatnění námitky těsně před vydáním rozhodnutí ve věci samé, za situace, kdy již velká část dokazování byla provedena, považuje soud za účelové. Žalobce tuto pohledávku neuznal, uvedl, že je nezpůsobilá k započtení a vznesl námitku promlčení. Připuštění zápočtu by navíc vyžadovalo provést další rozsáhlé dokazování a bylo by v rozporu se zásadou hospodárnosti v této fázi řízení tímto způsobem protahovat. Na základě judikatury Nejvyššího soudu České republiky soud dospěl k tomu závěru, že pohledávka žalované je nejisté a neurčitá a tedy nezpůsobilé k započtení. K otázce, co se rozumí pohledávkou nejistou nebo neurčitou, se vyjádřil Nejvyšší soud ve svém rozhodnutí ze dne , datum, , sp. zn. , Anonymizováno, , Anonymizováno, , Anonymizováno, /, Anonymizováno, a uvedl, že „Nejistou nebo neurčitou ve smyslu § 1987 odst. 2 o. z. je zpravidla pohledávka ilikvidní, tj. pohledávka, která je co do základu a (nebo) výše sporná (nejistá), a jejíž uplatnění vůči dlužníku (věřiteli pasivní pohledávky) formou námitky započtení vyvolá (namísto jednoznačného, tj. oběma dotčenými stranami akceptovaného zániku obou pohledávek v rozsahu, v jakém se kryjí) spory o existenci či výši aktivní pohledávky. Za nejistou či neurčitou nelze pohledávku považovat pouze proto, že ji dlužník neuznává (odmítá uhradit) nebo že je sporná (nejednoznačná) její právní kvalifikace; musí zde být objektivní nejistot