28 C 261/2019-274 — Okresní soud Plzeň-město

1. Žalobce se žalobou podanou zdejšímu soudu dne , datum, domáhal vydání rozhodnutí, jímž by soud uložil žalované povinnost zaplatit mu částku , částka, s příslušenstvím. Žalobu odůvodnil tím, že žalobce na základě smlouvy o koupi nemovitosti ze dne , datum, stal vlastníkem jedné poloviny pozemku č. parc. 2008, jehož součástí je stavba č. p. 1355, nemovitosti zapsané na LV č. , hodnota, pro Katastrální území , adresa, , vedeném u , právnická osoba, pro Plzeňský kraj, katastrální pracoviště , adresa, – město. , adresa, je krajní řadový dům s nájemními byty a nebytovými prostory, který je podsklepen a má dvě nadzemní podlaží a podkroví, které není stavebně upraveno a je využíváno jako pouze půdní prostor. , právnická osoba, je v úrovni prvního nadzemního podlaží přistavěna dílna s tím, že budova nemá dosud vymezené jednotky, které by byly zapsány v katastru nemovitostí. Žalobce uvedl, že spoluvlastnický podíl nabyl od , jméno FO, , jehož nabývacím titulem bylo usnesení Okresního soudu , adresa, – město vydaného v rámci dědického řízení ze dne , datum, č. j. , spisová značka, , přičemž , jméno FO, v souladu se zákonem nabídl žalované svůj podíl v rámci předkupního práva, žalovaná však tohoto nevyužila. Po nabytí vlastnického práva k nemovitostem žalobce opakovaně vyzýval žalovanou k poskytnutí veškeré dokumentace k nemovitostem včetně informací o jejich užívání, dále k předání vyúčtování nemovitostí, fyzického zpřístupnění a předání klíčů k nemovitostem. Žalovaná sice po několika urgencích žalobci umožnila krátkou prohlídku omezených částí společných prostor, avšak žádnou relevantní dokumentaci žalobci nepředala. Naopak žalovaná užívá hrubé urážky a bezdůvodné vulgarity a ujišťuje žalobce, že ho do nemovitostí nepustí. Žalovaná tak užívá nemovitosti v celém jejich rozsahu a to částečně bezprostředně pro své vlastní potřeby a částečně také přenecháním jednotlivých částí nemovitostí k užívání třetím osobám. Žalovaná za užívání nemovitosti žalobci neposkytuje, jakožto spoluvlastníkovi, jakoukoliv náhradu ani podíl na výnosech z pronájmu nemovitostí ani s ním nemá uzavřenou žádnou hodnotu o hospodaření s nemovitostmi. Tímto jednáním se žalovaná bezdůvodně na úkor žalobce obohacuje ve smyslu ustanovení § 2991 Občanského zákoníku. Žalobce tak po několika marných pokusech a žádostech o součinnost vyzval žalovanou k uhrazení částky , částka, představující bezdůvodné obohacení za období od , datum, do , datum, , přičemž obvyklá výše nájemného za užívání nemovitostí činí na základě znaleckého posudku znalce , tituly před jménem, , jméno FO, ze dne , datum, částku , částka, měsíčně, z toho na podíl žalobce připadá částka , částka, měsíčně, tedy celkem tato částka činí k , datum, celkem , částka, . Žalovaná tuto částku žalobci neuhradila a to ani poté, co byla k jejímu uhrazení upomínána předžalobní upomínkou.2. Žalovaná s žalobou nesouhlasila, když uvedla, že sporuje předně to, že žalobce je spoluvlastníkem nemovitostí. Uvedla, že tuto předběžnou otázku řeší Okresní soud , adresa, – město v rámci řízení vedených pod sp. zn. , spisová značka, a , spisová značka, , v nichž se žalovaná domáhá určení neplatnosti předkupního práva a určení vlastnictví. Žalovaná tak požádala, aby soud řízení přerušil do doby pravomocného skončení těchto řízení s tím, že žalovaná namítla nedostatek aktivní legitimace žalobce. K výši bezdůvodného obohacení žalovaná uvedla, že žalobce má nárok nejvýše na polovinu skutečně utržených příjmů, pokud by se jeho nárok ukázal jako oprávněný, přičemž aktuálně činí nájemné celkem , hodnota, měsíčně. Z těchto příjmů je pak nutné odečíst faktické náklady na provoz domu.3. Usnesením zdejšího soudu ze dne , datum, č. j. , spisová značka, bylo řízení přerušeno.4. Dne , datum, požádal žalobce, aby bylo v řízení pokračováno s tím, že ve věci , spisová značka, došlo ke zpětvzetí návrhu ze strany žalované, která vystupovala na pozici žalobkyně a naprosto totožná situace nastala v řízení , spisová značka, .5. Usnesením ze dne , datum, č. j. , spisová značka, bylo rozhodnuto, že v řízení se pokračuje.6. Při jednání konaném dne , datum, sdělila žalobkyně, že náklady související se správou domu, které původně chtěla zohlednit v rámci tohoto řízení, bude uplatňovat pouze v řízení , spisová značka, vedeného taktéž u zdejšího soudu (vypořádání podílového spoluvlastnictví).7. Z předložených listin má soud za prokázaný následující skutkový stav.8. Žalobce a žalovaná jsou spoluvlastníky pozemku č. parc. 2008, jehož součástí je stavba čp. 1355, nemovitostí zapsaných na LV č. , hodnota, v katastrálním území , adresa, , u , právnická osoba, pro Plzeňský kraj, katastrální pracoviště , adresa, -měst, každý z nich ve výši ½ k celku (výpis z katastru nemovitostí). Žalobce nabyl nemovitosti na základě smlouvy o koupi nemovitostí ze dne , datum, , přičemž smlouva byla vložena do katastru nemovitostí s účinky vkladu ke dni , datum, (smlouva). Právní předchůdce žalobce , jméno FO, nabyl podíl ve výši ½ poloviny na nemovitostech na základě usnesení Okresního soudu , adresa, -město ve věci pozůstalosti po , jméno FO, , zemřelé , datum, ze dne , datum, , č. j. , spisová značka, , usnesení nabylo právní moci dne , datum, (usnesení). Z prohlášení ze dne , datum, adresovaného Katastrálnímu úřadu pro Plzeňský kraj, katastrální pracoviště , adresa, -město soud zjistil, že , jméno FO, jako prodávající a žalobce jako kupující společně prohlásili, že prodávající nabídl předkupní právo spoluvlastníka k předmětné nemovitosti, tj. žalované, přičemž tato nabídka nebyla využita.9. Z posouzení stavu budovy ze dne , datum, zpracovaného , jméno FO, , stavební dozor a koordinátor BOZP soud zjistil, že k žádosti žalobce byl zjištěn stav předmětných nemovitostí, přičemž bylo konstatováno, že nemovitosti vykazují známky hranice své životnosti, opotřebení nemovitostí se s ohledem na jejich technický stav jeví jako téměř absolutní, nemovitost není rekonstruována minimálně v posledních 30, 40 letech s tím, že příčinou současného stavu nemovitostí je neodborná nebo spíše žádná péče o nemovitosti za posledních několik desítek let.10. Dopisem ze dne , datum, žalobce žalovanou vyzýval ke zpřístupnění nemovitostí, k předání dokumentace k nemovitostem a předložení vyúčtování k nemovitostem. Tato výzva byla žalované poslána téhož dne (výzva, podací lístek). V e-mailové korespondenci ze dne , datum, vyzýval žalobce žalovanou prostřednictvím její právní zástupkyně, aby žalovaná přestala bránit výkonu jeho vlastnického práva a předala mu potřebnou dokumentaci a klíče (e-mailová korespondence ze dne , datum, ). Prostřednictvím e-mailové korespondence žádal žalobce dne , datum, po žalované, prostřednictvím její právní zástupkyně , Jméno advokátky, , předložení všech nájemních smluv, soupis oprav nemovitostí provedených v posledních pěti letech, soupis plánovaných oprav nemovitostí, stavební dokumentaci, vyúčtování energií dodávaných do nemovitostí a přístupové klíče k nemovitosti. Žalobce současně upozornil na to, že žalovanou již vyzýval k předložení těchto nemovitostí, avšak zásilka zůstala nevyzvednutá. Téhož dne zástupkyně žalované činila dotaz na žalobce, nechť specifikuje listiny, které požaduje předat, neboť žalovaná žádnou výzvu k jejich předložení neobdržela (e-mailová korespondence ze dne , datum, ).11. Žalobce k výši bezdůvodného obohacení předložil znalecký posudek znalce , tituly před jménem, , jméno FO, , č. , hodnota, -64/2019 obsahující doložku 127a o.s.ř. Žalovaná závěry tohoto znaleckého posudku sporovala, přičemž při výslechu tohoto znalce při jednání dne , datum, vyšlo najevo, že znalec vyhotovil znalecký posudek bez toho, aniž by fakticky nemovitosti navštívil, kdy dle svého sdělení viděl nemovitosti pouze z venku. K dotazu soudu znalec uvedl, že se o kontakt se žalovanou ani nepokusil, tudíž nepožádal jí o poskytnutí součinnosti při prohlídce nemovitostí. Soud tak závěry znaleckého posudku považoval pro dané řízení za nepoužitelné s tím, že nelze akceptovat závěry znaleckého posudku, který vychází pouze z informací jedné ze stran, aniž by si znalec ověřil poskytnuté informace a oceňovanou nemovitost navštívil, když zároveň nebylo tvrzeno, že by žalovaná přístup znalci k nemovitostem znemožnila. Absence prohlídky vedla k tomu, že znalec pracoval se špatnými vstupními daty, kdy např. znaleckém posudku uvedl jiné výměry a umístění bytových a nebytových prostor než soudem ustanovená znalkyně , tituly před jménem, , jméno FO, , která znalecký posudek řádně vypracovala ( viz. níže). Znalecký posudek , tituly před jménem, , jméno FO, byl pro dané řízení tak zcela bezcenný.12. S ohledem na nepoužitelnost znaleckého posudku , tituly před jménem, , jméno FO, soud ustanovil ke stanovení výše bezdůvodného obohacení znalkyni , tituly před jménem, , jméno FO, usnesením ze dne , datum, . Ze znaleckého posudku této znalkyně č. 488/01-11/2022 soud zjistil, že obvyklá výše nájemného za užívání bytů a nebytového prostoru ve shora uvedených