17 C 170/2024-46 — Okresní soud Plzeň-město

1. Žalobce se domáhal vyklizení bytu , adresa, . Žalobu odůvodnil tím, že byt užívá žalovaná na základě předávacího protokolu z 24. 3. 2003. Žalovaná po celou dobu nájmu hradila nájemné ve výši 11 500 Kč, a to vždy k 24. dni v příslušném měsíci. K listopadu 2023 dlužila žalovaná nájemné za tři měsíce (od 24. 9. 2023 do 24. 12. 2023). Protože žalovaná porušila své povinnosti zvláště závadným způsobem, zaslal žalobce žalované dne 30. 11. 2023 okamžitou výpověď a nájem tak skončil bez výpovědní doby dle ust. § 2291 odst. 1 z. č. 89/2012 Sb. občanský zákoník (dále jen o. z.). Od této chvíle tedy žalovaná užívá bytovou jednotku bez právního důvodu a jelikož žalovaná na výzvu k vyklizení jednotky ze dne 25. 4. 2024 nereagovala, domáhá se žalobce vyklizení v tomto řízení.2. K výzvě soudu žalobce doplnil žalobu podáním ze dne 29. 8. 2024 (čl. 24 a násl.) a předně uvedl, že žalovanou upomínal k úhradě dluhu upomínkou ze dne 24. 10. 2023. Dále uvedl, že výzva k zaplacení a výpověď z nájmu byla činěna se souhlasem podílového spoluvlastníka domu, kde se byt nachází, paní , jméno FO, , k čemuž předložil její čestné prohlášení. Dále změnil své tvrzení a uvedl, že k uzavření nájemní smlouvy došlo dne 24. 3. 2023 a nikoliv 24. 3. 2003, když se jednalo o administrativní chybu a mylné uvedení data podpisu předávacího protokolu. Z důvodu formální opatrnosti zaslal žalované novou výzvu k úhradě dluhu, a to dne 16. 7. 2024 a jelikož žalovaná svůj dluh neuhradila, žalobce jí opětovně dne 30. 7. 2024 zaslal okamžitou výpověď z nájmu bytu. Pokud by tedy soud považoval první okamžitou výpověď za neplatnou, pak druhá je již platná.3. Žalovaná se k žalobě ani doplnění žaloby ze dne 29. 8. 2024 nevyjádřila a k jednání, které soud k projednání věci nařídil, se bez omluvy nedostavila, ač byla řádně předvolána.4. Soud na základě provedených listinných důkazů dospěl k následujícím skutkovým zjištěním.5. Z výpisu z katastru nemovitostí , adresa, soud zjistil, že žalobce je podílovým spoluvlastníkem domu , adresa, .6. Z předávacího protokolu datovaného 24. 3. 2003 soud zjistil, že žalobce předal žalované do užívání byt , adresa, a žalovaná potvrdila podpisem jeho převzetí. Z tvrzení žalobce, které k výzvě soudu učinil, soud zjistil, že v protokolu bylo chybně uvedeno datum předání a k předání došlo dne 24. 3. 2023.7. Z tvrzení žalobce a z upomínky č. , hodnota, ze dne 24. 10. 2023, jejíž převzetí žalovaná potvrdila svým podpisem, soud zjistil, že nájemné za užívání bytu bylo smluveno ve výši 11 500 Kč měsíčně splatné k 24. dni v příslušném měsíci.8. Z upomínky č. , hodnota, ze dne 24. 10. 2023 soud zjistil, že žalobce vyzval žalovanou, aby do 15. 11. 2023 uhradila dluh v celkové výši 39 200 Kč, který se skládal z dlužného nájemného ve výši 23 000 Kč za dobu 24. 9. 2023 až 24. 11. 2023, dlužné kauce ve výši 15 000 Kč a dlužné částky za půjčené peníze ve výši 1 200 Kč. V této upomínce není obsaženo upozornění, že v případě neuhrazení dlužného nájemného, žalobce nájem okamžitě vypoví.9. Z okamžité výpovědi z nájmu bytu ze dne 30. 11. 2023 a dokladu o jejím odeslání žalované a plné moci udělené žalobcem právnímu zástupci dne 28. 11. 2023 soud zjistil, že žalobce zastoupený právním zástupcem žalované vypovídá nájem bytu postupem dle ust. § 2991 odst. 1, 2 o. z., a to pro neuhrazení nájemného za dobu od 24. 9. 2023 do 24. 12. 2023 ve výši 34 500 Kč (dále jen výpověď č. 1).10. Z předžalobní výzvy ze dne 25. 4. 2024 včetně dokladu o jejím odeslání žalované soud zjistil, že žalobce prostřednictvím svého právního zástupce vyzývá žalovanou k vyklizení a předání bytu.11. Z čestného prohlášení paní , jméno FO, ze dne 12. 7. 2024 soud zjistil, že tato dala žalobci pověření, aby všechny kroky uvedené shora činil i jejím jménem.12. Z výzvy k úhradě dlužného nájemného ze dne 16. 7. 2024, včetně dokladu o jeho odeslání žalované, soud zjistil, že žalobce a paní , jméno FO, , jakožto spoluvlastníci domu, v němž se předmětný byt nachází, a to prostřednictvím svého právního zástupce, zaslali žalované výzvu k uhrazení dlužného nájemného před ukončením nájemního vztahu. Žalovaná byla vyzvána k úhradě dluhu na nájemném za období od března 2023 do července 2024 v celkové výši 85 200 Kč. K úhradě tohoto dluhu byla žalované stanovena lhůta nejpozději do 23. 7. 2024 s tím, že byla upozorněna na možnost okamžitě vypovědět nájem bytu postupem dle ust. § 2291 odst. 1 o. z.13. Z výzvy k vyklizení bytové jednotky a okamžité výpovědi z nájmu bytu ze dne 30. 7. 2024, včetně dokladu o jejím odeslání žalované a plné moci ze dne 12. 7. 2024, kterou i paní , jméno FO, zmocnila právního zástupce k tomuto úkonu, soud zjistil, že žalobce a paní , jméno FO, vypověděli nájem bytu žalované, a to dle ust. § 2291 odst. 1 o. z. Důvodem výpovědi bylo nehrazení nájemného za dobu března 2023 až července 2024 v celkové výši 85 200 Kč, kdy dlužné částky jsou totožné s vyčíslením uvedeným ve výzvě k zaplacení ze dne 16. 7. 2024. Žalovaná byla v této výpovědi současně poučena o svém právu dle ust. § 2286 odst. 2 o. z. vznést proti výpovědi námitky či požádat o přezkoumání její oprávněnosti soud. Současně byla žalovaná vyzvána, aby byt bezodkladně vyklidila a předala žalobci a paní , jméno FO, , nejpozději do 6. 8. 2024 (dále jen výpověď č. 2).14. S ohledem na uvedená skutková zjištění dospěl soud k následujícímu právnímu hodnocení sporu.15. Účastníci řízení uzavřeli dne 24 3. 2023 nájemní smlouvu, a to podle § 2201 o. z., kterou se žalobce a paní , jméno FO, zavázali přenechat bytovou jednotku k užívání žalované a žalovaná se zavázala hradit nájemné. Ač absentuje nájemní smlouva v písemné formě, když došlo pouze k podpisu předávacího protokolu k bytu, nemůže se pronajímatel s ohledem na ust. § 2237 o. z. dovolávat neplatnosti smlouvy pro nedostatek její formy. Soud tedy považuje nájemní smlouvu za řádně uzavřenou, i když nebyla dodržena písemná forma vyžadovaná zákonem. Z prohlášení paní , jméno FO, má soud za zjištěné, že k uzavření nájemní smlouvy došlo s jejím souhlasem, tedy platně.16. Soud nejprve posuzoval výpověď č. 1 ze dne 30. 11. 2023 optikou ust. § 2291 o. z. a dospěl k závěru, že tato výpověď nebyla způsobilá ukončit nájemní právo žalované, a to z několika důvodů. Podle ust. § 2291 odst. 3 o. z. se k výpovědi nepřihlíží, pokud pronajímatel nevyzve před doručením výpovědi nájemce k odstranění závadného chování. Výzva k nápravě závadného stavu musí popisovat totožný závadný stav, pro který se následně nájem vypovídá. Výzva je hmotněprávní podmínkou k podání výpovědi dle ust. § 2291 o. z. Pokud tedy žalobce vyzýval výzvou ze dne 24. 10. 2023 k úhradě dluhu na nájemném ve výši 23 000 Kč a výpověď činil pro nezaplacení nájemného ve výši 34 500 Kč, nejedná se o totožný závadný stav. Současně výzva ze dne 24. 10. 2023 neobsahuje ani náznak toho, že jde o výzvu podle § 2291 odst. 3 o. z., tedy že po neodstranění závadného stavu může následovat okamžitá výpověď. S ohledem na tyto skutečnosti nemohla výpověď č. 1 způsobit zánik nájemní smlouvy (k tomu srov. usnesení Nejvyššího soudu ze dne 6. 5. 2020 sp. zn. 26 Cdo 941/2020 nebo rozsudek Nejvyššího soudu ze dne 18. 1. 2017 sp. zn. 26 Cdo 4249/2016).17. Soud dospěl k závěru, že nájemní poměr skončil podle § 2291 o. z. na základě výpovědi č. 2 ze dne 30. 7. 2024. Žalovaná zvlášť závažným způsobem (§ 2291 odst. 2 o. z.) porušila povinnosti vyplývající z nájmu, když dlužila na nájemném za měsíc březen 2023 až července 2024 částku 85 200 Kč, a i přes výzvu k nápravě závadného stavu ze dne 16. 7. 2024, dluh na nájemném neuhradila. Výzva k nápravě závadného stavu i následující výpověď splňují požadavky, která na tyto úkony klade zákon. Výpověď byla žalované odeslána prostřednictvím České pošty, s. p. dne 30. 7. 2024 a za použití ust. § 573 o. z. se považuje za doručenou dne 2. 8. 2024. Ke dni 2. 8. 2024 tedy nájemní právo žalované k bytu zaniklo.18. Žalovaná žalobci v současné chvíli neprávem zadržuje nemovitou věc, a protože žalobce má právo se svou nemovitostí v mezích právního řádu libovolně nakládat a jiné osoby z toho vyloučit, náleží žalobci (byť je jen podílovým spoluvlastníkem, k tomu srov. rozsudek Nejvyššího soudu ze dne 31. 3. 2009, sp. zn. 22 Cdo 2243/2006) proti žalované právní ochrana podle § 1040 odst. 1 a § 1042 o. z. a žalovaná je povinna bytovou jednotku vyklidit a žalobci předat ve lhůtě stanovené v souladu s ust. § 160 odst. 1 o.s.ř.19. O náhradě nákladů řízení rozhodl soud podle § 142 odst. 1 zákona č. 99/1963 Sb., občanského soudního řádu tak, že přiznal žalobci, který byl v řízení zcela úspěšný, nárok na náhradu nákladů řízení v částce 15 890 Kč. Tyto náklady sestávají ze zaplaceného soudního poplatku v částce 5 000 Kč a nákladů zastoupení advokátem, kterému náleží odměna stanovená dle § 9 odst. 1, § 6 odst. 1 a § 7 vyhlášky č. 177/1996 Sb., advokátního tarifu, (dále jen „a. t.”) z tarifní hodnoty ve výši 10 000 Kč sestávající z částky 1 500 Kč za výzvu k plnění se základním skutkovým a právním rozborem dle § 11 odst. 1 písm. d) a. t., z čá