18 C 303/2022-178 — Okresní soud Plzeň-město

1. Žalobou ze dne 15.9.2022 se žalobce domáhal vydání rozhodnutí, kterým by žalované byla uložena povinnost zaplatit žalobci částku 155 995 Kčs příslušenstvím a náhradu nákladů řízení. Svůj nárok odůvodnil žalobce tím, že mezi účastníky řízení byla dne 25. 8. 2017 uzavřena kupní smlouva číslo , Anonymizováno, 2, na základě které žalobce nabyl do svého vlastnictví pozemek p. č. , hodnota, v katastrálním území , adresa, . V souvislosti s plánovaným stavebním záměrem požádal žalobce po nabytí vlastnického práva k pozemku o vyjádření vlastníky inženýrských sítí na pozemku se nacházejících. Z vyjádření společnosti Česká telekomunikační infrastruktura a. s. o existenci sítě elektronických komunikací ze dne 25. 7. 2019 bylo žalobcem zjištěno, že pozemek je zatížen vedením inženýrské sítě, na jejíž existenci nebyl žalobce žalovanou upozorněn. Prostřednictvím svého právního zástupce pak dopisem ze dne 16.9.2019 uplatnil žalobce vůči žalované vadu předmětného pozemku spolu s nárokem na slevu z kupní ceny. Výši uplatněného nároku žalobce určil na základě předpokládané hodnoty přeložky inženýrské sítě, která dle žalobních tvrzení činí částku 254 033,50 Kč. S ohledem na to, že žalobce přeložku inženýrské sítě nerealizoval, ponížil v rámci vyčíslení uplatněného nároku předpokládanou hodnotu přeložky v o částku 60 000 Kč bez DPH představující předpokládané vedlejší náklady na provedení přeložky a dále o částku odpovídající DPH z vlastních prací. K takto zjištěné částce pak připočetl částku 6 050 Kč představující náklady na vyhotovení ocenění přeložky inženýrské sítě.2. Žalovaná se k podané žalobě vyjádřila svým podáním ze dne 2. 12. 2022, v němž uplatněný nárok neuznala, a to ani zčásti. Podle tvrzení žalované byl předmětný pozemek ke dni uzavření kupní smlouvy veden jako ostatní plocha, jiná plocha, přičemž o takovémto charakteru pozemku bylo žalobce před uzavřením kupní smlouvy informován. Nejednalo se o pozemek stavební, takže v době uzavření kupní smlouvy nemohli účastníci řízení předpokládat, že by na něm žalobce realizoval stavební činnost, které by vedení inženýrské sítě bránilo. Žalovaná dále uvedla, že v době uzavření kupní smlouvy nebylo žalované známo, že by na předmětném pozemku bylo zřízeno vedení inženýrské sítě vzhledem k tomu, že toto není zapsáno v katastru nemovitostí. Zdůraznila také, že žalovaná nabyla vlastnické právo k pozemku rozhodnutím státního Pozemkového úřadu o výměně vlastnických práv v pozemkové úpravě a vzhledem k charakteru pozemku, který byl pro stát nepotřebným, byl nabídnut ve výběrovém řízení neomezenému okruhu zájemců. Vzhledem k tomu, že se nejednalo v době uzavření kupní smlouvy o pozemek stavební, nebyl důvod, aby žalobkyně před vyhlášení výběrového řízení na prodej pozemků zkoumala jeho způsobilost k realizaci stavby, která na něm s ohledem na jeho tehdejší charakter nemohla být vybudována. Žalovaná tak má za to, že uložení inženýrské sítě není vadou pozemku, kromě toho že nemůže nést odpovědnost za vlastnosti věci, které se jeví jako vady až v důsledku rozhodnutí kupujícího o změně způsobu užívání předmětu koupě. Navrhla proto žalobu zamítnout. V doplnění svého vyjádření ze dne 6.4.2023 namítla žalovaná, že vada byla žalobcem uplatněna nikoliv bez zbytečného odkladu poté, co ji mohl při dostatečné péči zjistit a uplatnila námitku podle § 2112 odst. 1 občanského zákoníku. Rovněž se žalovaná vyjádřila k výši uplatněného nároku a podle ní je uplatněná výše slevy nepřiměřeně vysoká, kdy žalovaná nesouhlasila s žalobcem uváděným poměrem kupní ceny k nákladům na přeložku inženýrské sítě. Dle názoru žalované není možné relevantně porovnávat kupní cenu pozemků z roku 2017 s nabídkovou cenou díla spočívajícího v přeložce sítě z roku 2022, neboť je nepochybné, že v mezidobí došlo ke značnému navýšení ceny nemovitých věcí i stavebních prací. Žalovaná nepovažuje za správné určit výši případné slevy z kupní ceny dle nákladů na přeložení inženýrské sítě, a to zejména v situaci, kdy k přeložce sítě fakticky nedošlo. Tímto způsobem podle názoru žalované nelze zohlednit závažnost vady věci. V této souvislosti žalovaná upozornila i na místo uložení inženýrské sítě, která je uložena při samé hranici pozemku a nezasahuje tak do jeho podstatné části, tedy nebrání jeho využití, a to i ve vztahu k případným stavebním záměrům na pozemku. Podle názoru žalované, by odpovídající sleva z kupní ceny při povědomí o existenci vedení inženýrské sítě na prodávaném pozemku měla činit 5 % z kupní ceny pozemku bez této vady.3. V reakci na námitku žalované, že vada byla uplatněna nikoliv bez zbytečného odkladu uvedl žalobce, že žalovaná nemá právo na tuto námitku podle § 2112 odst. 2 občanského zákoníku, neboť je vada důsledkem skutečnosti, o které žalovaná coby prodávající v době odevzdání věci věděla nebo vědět musela. Tento svůj názor opírá žalobce o skutečnost, že souhlas k umístění inženýrské sítě byl dán jinou organizační složkou státu, tedy de facto žalovanou. Podle názoru žalobce tedy nelze souhlasit se závěry žalované, že neměla informaci o uložení této inženýrské sítě, když vlastnické právo k pozemkům nabyla originálním způsobem a odkázal v této souvislosti na § 3 odst. 2 zákona č. 219/2000 Sb., o majetku , Anonymizováno, a jejím vystupování v právních vztazích, dle kterého není organizační složka státu právnickou osobou, a tedy nedošlo ke změně vlastnického práva, ale pouze ke změně příslušnosti hospodařit s majetkem státu. Podle názoru žalobce byla žalovaná jako prodávající povinna jednat s náležitou odbornou péčí, a proto byla povinna o existenci inženýrské sítě vědět a měla na tuto skutečnost žalobce v kupní smlouvě upozornit.4. Soud ve věci rozhodl rozsudkem ze dne 3.11.2023 č.j. , spisová značka, , kterým žalobu zamítl v celém jejím rozsahu, když dospěl k závěru, že existence vedení inženýrské sítě na předmětném pozemku je vadou skrytou, kterou byl žalobce v souladu s § 2112 odst. 1, občanského zákoníku oznámit žalované bez zbytečného odkladu poté, kdy ji zjistil, což se podle názoru soudu prvého stupně prezentovaného v uvedeném rozsudku nestalo. Zároveň soud nesouhlasil s námitkou žalobce ve smyslu § 2112 odst. 2 věty druhé občanského zákoníku s odůvodněním, že žalovaná coby stát o předmětné vadě v době odevzdání věci věděla nebo vědět musela. V této souvislosti se soud dále zaobíral otázkou, zda mohl , Jméno žalované, jakožto organizační složka státu vědět o existenci vady či o ní vědět měl. Soud prvého stupně dospěl k závěru, že podle žalobních tvrzení byl dán souhlas s umístěním předmětné inženýrské sítě v roce 2000 tehdejším , právnická osoba, , přičemž podle § 1 odst. 1 zákona č. 569/1991 Sb. byl , právnická osoba, právnickou osobou zapisovanou do obchodního rejstříku. Následně došlo změnou legislativy ke zrušení této právnické osoby, jejíž působnost a pravomoci převzal ke dni 1.1. 2013 státní pozemkový úřad, který je organizační složkou státu. , právnická osoba, , tedy právnická osoba odlišná od žalované tedy měla povědomost i o jejím přesném umístění. S ohledem na to, že vedení sítě nebylo zapsáno do katastru nemovitostí ani jiné evidence, uzavřel soud prvého stupně v odůvodnění rozsudku ze dne 3.11.2023, že nebylo v řízení prokázáno, že by státní pozemkový úřad v době převzetí působnosti po Pozemkovém fondu České republiky věděl o existenci této sítě a mohl tak tuto informaci předat , právnická osoba, . Soud tedy přisvědčil námitce žalované, že skrytá vada pozemku nebyla žalovaným uplatněna bez zbytečného odkladu a zároveň nejsou splněny podmínky pro nepřihlédnutí k této námitce podle § 2112 odst. 2 věta druhá, občanského zákoníku.5. Uvedený rozsudek však byl zrušen na základě odvolání žalobce usnesením Krajského soudu v Plzni ze dne 9.4.2024, č.j. , spisová značka, a věc byla soudu prvého stupně vrácena k novému projednání a rozhodnutí. Krajský soud v Plzni jako soud odvolací v odůvodnění zrušujícího rozhodnutí konstatoval, že mezi účastníky je nesporné, že předmětný pozemek (byť původně pod jiným označením) je a byl po celou dobu ve vlastnictví státu. Jeho správu vykonával , právnická osoba, , který v roce 2000 vydával písemné stanovisko, jímž souhlasil s uložením optického kabelu na pozemku. Po zrušení , právnická osoba, správu pozemku převzal , právnická osoba, , který již vystupoval v pozici organizační složky státu. Následně v souvislosti s pozemkovou úpravou poté, co byl sporný pozemek vymezen a označen jako pozemek p. č. , hodnota, v k. ú. , adresa, , přešlo právo hospodařit s tímto pozemkem ve vlastnictví státu na , Jméno žalované, . Ten za Českou republiku dne 25. 8. 2017 uzavřel se žalobcem kupní smlouvu o prodeji pozemku p. č. , hodnota, , druh pozemku ostatní plocha, v k. ú. , adresa, . Nesporné mezi účastníky tedy je, že uvedený pozemek v době prodeje již byl v souvislosti s uložením optického kabelu zatížen věcným břemenem nezapisovaným do katastru nemovitostí. S odkazem na § 102 zákona č. 127/2005 Sb., o elektronických komunikacích, soud prvního stupně správně uzavřel, že jde o skrytou vadu.