10 C 318/2022-127 — Okresní soud v Přerově

1. Podanou žalobou se žalobce domáhal zrušení kupní smlouvy ze dne , datum, ve znění dodatku č. , hodnota, ze dne , datum, , uložení povinnosti žalovanému převést vlastnické právo k nemovitostem, a to pozemek p.č. , hodnota, zastavěná plocha a nádvoří, jehož součástí je stavba č.p. , číslo, rodinný dům, stavba stojí na pozemku p.č. , hodnota, , pozemek p.č. , číslo, zahrada, vše v k.ú. , adresa, , obec , adresa, , uložení povinnosti žalovanému podepsat s žalobcem souhlasné prohlášení o tomto převodu vlastnického práva za účelem provedení zápisu vlastnického práva do katastru nemovitostí oproti povinnosti žalobce zaplatit žalovanému částku kupní ceny ve výši , částka, nebo, aby byl žalovaný povinen doplatit rozdíl mezi kupní cenou, kterou obdržel žalobce za nemovitosti specifikované shora a obvyklou cenou nemovitostí. Žalobu odůvodnil tvrzením, že byl ohledně kupní ceny uveden v omyl. Dle vyjádření , tituly před jménem, , jméno FO, činí tržní hodnota těchto nemovitostí , částka, . Cena, kterou obdržel od žalovaného, tedy činí 41,38 % obvyklé ceny a žalovaný o tom věděl.2. Žalovaný navrhl zamítnutí žaloby. K okolnostem uzavření kupní smlouvy uvedl, že oslovil realitní kancelář , právnická osoba, ohledně kupní ceny nemovitosti, následně bylo dohodnuto s žalobcem, že pozemek p.č. , hodnota, zahrada bude rozdělen a žalovaný koupí pouze část tohoto pozemku o výměře , číslo, m2. Kupní cenu žalovaný hradil prostřednictvím hypotéčního úvěru, bylo zřízeno zástavní právo k nemovitostem. Žalobce s kupní cenou souhlasil. Pro účely úvěrového řízení byl vypracován znalecký posudek , tituly před jménem, , adresa, , dle něhož tržní hodnota nemovitostí činila , částka, . Žalovaný nevěděl ani nemohl vědět, že kupní cena neodpovídá žalobcem tvrzené skutečné hodnotě.3. Z výpisu z katastru nemovitostí LV č. , hodnota, soud zjistil, že žalovaný je výlučným vlastníkem nemovitostí – pozemku p.č. , hodnota, zastavěná plocha a nádvoří, jehož součástí je na něm stojící stavba , adresa, rodinný dům, pozemku p.č. , číslo, v obci , adresa, , k. ú. , adresa, .4. Z ocenění pro potřeby úvěrového řízení ze dne , datum, vypracovaného , tituly před jménem, , adresa, soud zjistil, že tržní hodnota předmětných nemovitostí ke dni ocenění činí , částka, .5. Z kupní smlouvy ze dne , datum, uzavřené mezi žalobcem jako prodávajícím a žalovaným jako kupujícím za účasti zprostředkovatele , právnická osoba, a dodatku č. , hodnota, ze dne , datum, soud zjistil, že na základě kupní smlouvy žalobce prodal žalovanému nemovitosti – pozemek p.č. , hodnota, zastavěná plocha a nádvoří, jehož součástí je na něm stojící stavba , adresa, rodinný dům, pozemek p.č. , číslo, , vše v obci , adresa, a k. ú. , adresa, za kupní cenu , částka, .6. Z vyjádření k tržní hodnotě – rodinný dům , adresa, ze dne , datum, soud zjistil, že , tituly před jménem, , jméno FO, stanovil tržní hodnotu rodinného domu čp. , číslo, ve výši , částka, (, číslo, m2 x , částka, /m2).7. Z výpovědi , tituly před jménem, , jméno FO, soud zjistil, že svědek vypracoval vyjádření k tržní hodnotě pouze na základě informací od žalobce a fotek, v nemovitosti nebyl. Uvedl, že za situace, kdy nemohl ověřit skutečný stav nemovitostí, nemůže na ceně trvat.8. Z výpovědi svědka , tituly před jménem, , jméno FO, soud zjistil, že svědek je jednatelem společnosti , právnická osoba, O prodeji měl pouze hrubou povědomost, musel odsouhlasit rozdělení prodávaného pozemku. Prodej měla na starosti paní , jméno FO, a její otec pan , jméno FO, . Do prodeje svědek vstupoval až poté, kdy si pan , jméno FO, začal stěžovat na chování pana , příjmení, , stížnost se netýkala ceny. Při stanovení ceny vždy vychází z požadavku prodávajícího, na základě obhlídky nemovitosti a ze zkušeností při prodeji obdobných nemovitostí. Svědek inicioval setkání pana , jméno FO, a pana , příjmení, , na setkání v , město, probrali celou záležitost. Při jednání pan , jméno FO, říkal, že si představoval, že dostane více peněz. Svědek se byl podívat na předmětnou nemovitost. Z dostupné dokumentaci k nemovitosti zjistil, že rok předtím pan , jméno FO, nemovitost koupil za cenu , částka, a nemovitost prodali za , částka, , s touto cenou pan , jméno FO, souhlasil. Měli s žalobcem uzavřenou smlouvu o výhradním poskytování realitních služeb, pan , jméno FO, podepsal cenu , částka, , což byla cena už bez zahrady, která měla hodnotu kolem , částka, . Celkem tedy cena nemovitosti i se zahradou činila asi , částka, . Svědek jednal s panem , příjmení, o zpětném odkupu, neboť pan , jméno FO, na to velmi tlačil. , jméno FO, neměl zájem z důvodu, že do nemovitosti již investoval hodně práce i peněz. Předmětná nemovitost se prodávala 8 měsíců, což je velmi dlouho. O nemovitost včetně zahrady nebyl žádný zájem, proto se rozhodli zahradu oddělit. Obdobné nemovitosti se prodají za 2 až 3 měsíce. Byli tam i jiní zájemci, ale všichni odmítli nemovitost koupit, hlavně kvůli ceně a stavu, do nemovitosti bylo nutné investovat značné finanční prostředky. Podle svědka není pan , jméno FO, není žádným začátečníkem v této oblasti, hodně obchoduje s nemovitostmi. , jméno FO, popsal svědkovi nemovitost tak, že měl dojem, že jede do komfortní zóny. Jednalo se však o polo zbořeninu, dalo se tam bydlet, ale ne žít. Kolem dokola byly samé ruiny. Za cenu , částka, by tu nemovitost nevzali ani do prodeje, neboť za takovou cenu by se dal koupit krásný velký dům k okamžitému bydlení.9. Z emailu ze dne , datum, a , datum, soud zjistil, že na základě dotazu žalovaného ohledně ceny nemovitosti mu , jméno FO, sdělila, že cena domu se zahradou cca , číslo, m2 činí , částka, a se zahradou , číslo, , částka10. Ze smlouvy o poskytnutí hypotéčního úvěru, smlouvy o úschově finanční prostředků včetně dodatku, notářského zápisu , spisová značka, o zúžení SJM soud nezjistil žádné relevantní skutečnosti pro rozhodnutí soudu ve věci samé.11. Ze znaleckého posudku , tituly před jménem, , jméno FO, č. , hodnota, , číslo, ze dne , datum, soud zjistil, že obvyklá cena nemovitostí zapsaných na LV č. , hodnota, ke dni uzavření kupní smlouvy mezi žalobcem a žalovaným činí , částka, . Při výslechu znalec uvedl, že na znaleckém posudku trvá. Prohlédl si celou nemovitost, ověřil, zda rozsah staveb odpovídá skutečnosti. Principem porovnávací metody je, že srovnávané ceny se přepočtou koeficienty K1 až K6, vliv pozemku je dán koeficientem K5. Koeficient K1 je koeficient úpravy na polohu objektu. Podle § 2 se uvažují všechny okolnosti, které mají vliv na stanovení ceny nemovitosti. Znalec o , název, věděl a je vyjádřen v koeficientu K1. Na poslední straně posudku je mapa širších vztahů s vyznačením polohy srovnávaných objektů. Všechny objekty jsou vzdáleny zhruba stejně od , název, , proto se vliv , název, neprojeví a K1 je všude 1,0. Všechny objekty jsou ovlivněny stejnou měrou. Všechny tři srovnávané objekty znalec navštívil, nafotil a pořídil katastrální mapy.12. Podle ustanovení § 1793 odst. 1 o. z. zaváží-li se strany k vzájemnému plnění a je-li plnění jedné ze stran v hrubém nepoměru k tomu, co poskytla druhá strana, může zkrácená strana požadovat zrušení smlouvy a navrácení všeho do původního stavu, ledaže jí druhá strana doplní, oč byla zkrácena, se zřetelem k ceně obvyklé v době a místě uzavření smlouvy. To neplatí, pokud se nepoměr vzájemných plnění zakládá na skutečnosti, o které druhá strana nevěděla ani vědět nemusela.13. Po provedeném dokazování dospěl soud k následujícímu skutkovému závěru. Dne , datum, byla mezi žalobcem jako prodávajícím a žalovaným jako kupujícím uzavřena kupní smlouva ve znění dodatku č. , hodnota, ze dne , datum, , jejímž předmětem byl prodej pozemku p.č. , hodnota, zastavěná plocha a nádvoří, jehož součástí je na něm stojící stavba , adresa, rodinný dům a pozemku p.č. , číslo, , vše v obci , adresa, a k. ú. , adresa, za kupní cenu , částka, , kterou žalovaný hradil z hypotéčního úvěru. Kupní smlouvu zprostředkovávala realitní kancelář , právnická osoba, Pro účely úvěrového řízení , tituly před jménem, , adresa, vypracoval posudek ze dne , datum, , dle něhož tržní hodnota předmětné nemovitosti ke dni ocenění činí , částka, . , tituly před jménem, , jméno FO, vypracoval dne , datum, vyjádření k tržní hodnotě nemovitosti v , obec, , v němž dospěl k závěru, že obvyklá cena činí , částka, . U výslechu uvedl, že vyjádření zpracoval pouze na základě informací od žalobce a vzhledem k tomu, že nemohl ověřit skutečný stav, pak na stanovené ceně nemůže trvat. Podle znalce , tituly před jménem, , jméno FO, obvyklá cena předmětných nemovitostí ke dni uzavření kupní smlouvy činí , částka, .14. Podstatou neúměrného zkrácení podle § 1793 o. z. je možnost požadovat zrušení smlouvy a navrácení všeho do původního stavu, pokud se při porovnání obvyklé ceny vzájemně poskytnutých plnění, ukáže, že plnění jedné ze stran je v hrubém nepoměru k tomu, co poskytla druhá strana a pokud jí druhá strana nedoplní, oč byla zkrácena. Rozhodující