3 C 246/2022-259 — Okresní soud Plzeň-sever

1. Žalobkyně se domáhala na žalovaném zaplacení částky 290 400 Kč jako smluvní pokuty se zákonným úrokem z prodlení. Žalobu odvodnila tím, že žalobkyně se žalovaným za účasti zprostředkovatele – společnosti , právnická osoba, . (dále jen „, Anonymizováno, “) uzavřela dne , datum, dohodu o rezervaci nemovitosti (číslo obchodního případu , Anonymizováno, /, Anonymizováno, ), na základě které žalovaný rezervoval žalobkyni pozemek parc. č. , Anonymizováno, /, právnická osoba, pozemek parc. č. , Anonymizováno, /, Anonymizováno, , jehož součástí je budova č. p. , Anonymizováno, v obci , adresa, , katastrální území , adresa, za účelem převodu vlastnického práva na žalobkyni. Doba rezervace byla sjednána do , datum, s automatickou prolongací doby rezervace o 30 dnů i opakovaně. K prolongaci doby rezervace došlo opakovaně, ta neskončila dříve než , datum, . Žalovaný porušil povinnost uzavřít kupní smlouvu se žalobkyní tím, že jako dárce dne , datum, uzavřel se , jméno FO, a , jméno FO, , jako obdarovanými, darovací smlouvou, kterou daroval každému z nich spoluvlastnický podíl ve výši , Anonymizováno, /, Anonymizováno, z celku shora uvedených nemovitých věcí. Vlastnické právo na základě darovací smlouvy bylo zapsáno katastrálním úřadem dne , datum, s právními účinky ke dni , datum, . Pro tento případ porušení byla v článku 8 infine dohody o rezervaci sjednána povinnost žalovaného zaplatit žalobkyně smluvní pokutu ve výši rezervačního poplatku, tedy ve výši 290 400 Kč. Žalobkyně prostřednictvím zástupce zaslala žalovanému dne , datum, e-mailem předžalobní výzvu k zaplacení uvedené částky do pěti pracovních dnů ode dne doručení, žalovaný na tuto výzvu reagoval odpovědí ze dne , datum, .2. Žalobkyně projevila zájem o koupi pozemků a rodinného domu žalovaného na adrese , adresa, (dále jen „rodinný dům žalovaného“) na základě inzerce společnosti , Anonymizováno, , která pracovala pro žalovaného. Rodinný dům žalovaného žalobkyni vyhovoval, chtěla tak řešit bytovou situaci sebe, svého syna , Anonymizováno, , , Anonymizováno, , jméno FO, a jejího partnera , jméno FO, . V jednom objektu chtěla získat možnost vedení dvou samostatných domácností, a to v lokalitě , adresa, , k níž má historické osobní vazby. Rodinný dům žalovaného byl nabízen za cenu , částka, s dispozicí: byt , Anonymizováno, , Anonymizováno, , Anonymizováno, s balkonem v druhém nadzemním podlaží a , Anonymizováno, , Anonymizováno, , Anonymizováno, v prvním nadzemním podlaží, garáž, prádelna, kotelna se zánovními kotli na plyn a tuhá paliva, dům ve velmi dobrém technickém stavu, bez potřeby jakékoliv další bezprostřední investice a ve stavu k nastěhování. Dne , datum, žalovaný a žalobkyně za účasti zástupce, Anonymizováno, , Anonymizováno, pana , jméno FO, uzavřeli rezervační smlouvu. Tomu předcházela prohlídka rodinného domu. Při těchto příležitostech i poté, kdy žalobkyně se stavěla u žalovaného, když byla na kole, vystupoval žalovaný normálně, komunikoval, byl družný, nejevil žádné známky duševní choroby. Již v červnu , Anonymizováno, žalobkyně kontaktovala svého finančního poradce , jméno FO, , Anonymizováno, za účelem zajištění financování kupní ceny rodinného domu žalovaného. První byl sjednáván úvěr ze stavebního spoření od , právnická osoba, . (dále jen „, Anonymizováno, “) Žalobkyně zároveň prodávala své pozemky a rodinný dům (dále jen „rodinný dům žalobkyně“) na adrese , adresa, . Se společností , Anonymizováno, uzavřela zprostředkovatelskou smlouvu s tím, že pokud tato společnost bude zprostředkovávat prodej rodinného domu žalobkyně, tato společnost podrží žalovanému nemovitost na , Anonymizováno, , o kterou měl zájem, po prodeji svého rodinného domu. V září až říjnu , Anonymizováno, projevili zájem o koupi rodinného domu žalobkyně manželé , jméno FO, a , jméno FO, , rezervační smlouvu podepsali dne , datum, . Dne , datum, žalobkyně prostřednictvím finančního poradce , jméno FO, , Anonymizováno, podala žádost o úvěr ze stavebního spoření u , Anonymizováno, za účelem financování části kupní ceny za koupi rodinného domu žalovaného. Nabízený úrok byl , Anonymizováno, ,, právnická osoba, účely poskytnutí úvěru byl třeba znalecký posudek na rodinný dům žalovaného. Znalec , tituly před jménem, , jméno FO, , , tituly za jménem, potřeboval zajistit přístup do rodinného domu žalovaného, to mu nebylo umožněno. Žalobkyně kontaktovala žalovaného SMS zprávou se žádostí o zpřístupnění jeho nemovitostí, kterou zasílala do léčebny v , adresa, , kde byl žalovaný. Žalovaný na to nereagoval. Dne , datum, byla stornovaná žádost žalobkyně o úvěr pro neposkytnutí součinnosti - nezpřístupnění oceňovaných nemovitých věcí – rodinného domu žalovaného. Žalobkyně požádala o nový úvěr ve spolupráci s panem , Anonymizováno, u , Anonymizováno, , s úrokem 4,79 % p. a. Návrh podmínek obdržela dne , datum, , úvěr opět nebyl realizován, opět pro chování žalovaného, který odmítl prodat žalobkyni svůj rodinný dům, neboť ho daroval synovi a snaše. , jméno FO, a , jméno FO, sdělili žalobkyni, že se v místě bydliště žalovaného všeobecně ví, že na žalovaného vyvíjí tlak jeho rodina, aby dům neprodával.3. Po faktické ztrátě možnosti koupit rodinný dům žalovaného, žalobkyně akceptovala nabídku na koupi jiného rodinného domu na adrese , jméno FO, , Anonymizováno, , Anonymizováno, , , adresa, za cenu , částka, . Za účelem financování části kupní ceny uzavřela žalobkyně smlouvu o poskytnutí hypotečního úvěru s ČSOB a. s. na částku 1 500 000 Kč s úrokovou sazbou 4,59 %. p. a. Kupní smlouvu uzavřela dne , datum, . Tento rodinný dům byl starší, ve znatelně horším stavebně technickém stavu, vyžadoval a stále vyžaduje rekonstrukční práce, které žalobkyně s rodinou realizuje svépomocí. V srpnu , Anonymizováno, byly tyto náklady vynaloženy ve výši 800 000 Kč. Koupený rodinný dům je ale v odlišné konfiguraci, je menší, nemá tolik místností. V době koupě obsahoval pouze jednu bytovou jednotku o dispozici 2+1 v prvním nadzemním podlaží a čtyři neobyvatelné místnosti s koupelnou ve druhém nadzemním podlaží, nemá garáž. Žalobkyně tak koupila rodinný dům za vyšší kupní cenu, úvěr čerpala s vyšším úrokem a vyšší částku – 1 500 000 Kč, namísto 907 487 Kč, úvěru se stavebního spoření od , Anonymizováno, .4. Dne , datum, zaslal pan , jméno FO, žalobkyni návrh kupní smlouvy s manžely , jméno FO, na prodej rodinného domu žalobkyně. Dne , datum, žalobkyně urgovala pana , jméno FO, o zaslání kupní smlouvy se žalovaným. Dne , datum, se pan , jméno FO, dotázal, zda lze podepsat kupní smlouvu s manžely , jméno FO, . Žalobkyně obratem sdělila, že nemůže prodat svůj dům, dokud nemá koupený jiný a žádala o předložení kupní smlouvy se žalovaným. Dne , datum, manželé , jméno FO, urgovali uzavření kupní smlouvy se žalobkyní u pana , jméno FO, . Dne , datum, žalobkyně urgovala pana , jméno FO, , sdělila, že má zajištěno nové financování části kupní ceny. Téhož dne pan , jméno FO, nabídl žalobkyni jiný rodinný dům v , adresa, , na to žalobkyně reagovala, že nepoptává jiný dům, ale žádá uzavření kupní smlouvy se žalovaným. Dne , datum, zaslal pan , jméno FO, žalobkyni návrh kupní smlouvy se žalovaným, dne , datum, návrh kupní smlouvy na prodej jejího rodinného domu manželům , jméno FO, . Dne , datum, se konala schůzka žalobkyně a realitního zprostředkovatele. Dne , datum, žalobkyně specifikovala realitnímu zprostředkovateli panu , Anonymizováno, požadavky na náhradní rodinný dům. Dne , datum, se konala další schůzka žalobkyně v sídle realitního zprostředkovatele. Dne , datum, žalobkyně podepsala výzvu k uzavření kupní smlouvy adresovanou žalovanému. Dne , datum, právní zástupce žalobkyně , tituly před jménem, , jméno FO, žádal pana , jméno FO, o uvolnění rezervační zálohy a zaplacené žalobkyní při rezervaci rodinného domu žalovaného, tak to činil opakovaně. Dne , datum, žalobkyně podepsala dodatek k rezervační dohodě a dohodu o finančním narovnání z rezervační dohody. Ještě dne , datum, urgovala o vrácení zaplaceného rezervačního poplatku. V listopadu , Anonymizováno, a dříve knihovní vlastníci rodinného domu žalovaného inzerovali nabídku pronájmu rodinného domu původně ve vlastnictví žalovaného. Žalobkyně činila po dobu rezervace aktivní kroky směřující k uzavření kupní smlouvy se žalovaným.5. Žalovaný potvrdil, že se žalobkyní a společností , Anonymizováno, zastoupenou , tituly před jménem, , jméno FO, uzavřel dohodu o rezervaci nemovitostí patrně dne , datum, . Doba rezervace byla sjednána do , datum, . Po tu dobu se žalovaný zavázal, že nebude se třetími osobami jednat o prodeji nemovitostí. V článku 4 bylo sjednáno automatické prodlužování smlouvy o 30 dní, pokud smluvní strana neprojeví výslovný písemný nesouhlas s prodloužením doby rezervace, a to do dvou týdnů před uplynutím doby rezervace. Protože při sjednání doby rezervace v trvání šesti dnů není možné tomuto ujednání vyhovět, uvedl, žalovaný, že považuje tuto rozvazovací podmínku za nemožnou, a proto k ní nelze přihlíže