5 C 19/2024-72 — Okresní soud v Prachaticích

1. Žalobkyně se na žalované domáhala zaplacení částky 22 273 Kč s příslušenstvím s odůvodněním, že jako pronajímatelka pronajala žalované od 22. 10. 2022 byt č. 299/1 nacházející se v budově č. p. 299 v k. ú. , adresa, s tím, že výše nájemného byla upravena dodatkem č. , hodnota, ze dne 1. 3. 2023. Nájemní vztah byl ukončen výpovědí z nájmu bytu, kterou podala žalovaná dne 21. 3. 2023 a skončil ke dni 30. 6. 2023, tedy v zákonné tříměsíční lhůtě. V nájemní smlouvě bylo zakotveno, že žalovaná byt předá po skončení nájemního stavu ve stavu, v jakém ho převzala a bez škod. Při převzetí manžel žalobkyně , jméno FO, zjistil, že byt byl v neuspokojivém a poškozeném stavu. Tyto závady vytkl právní zástupce žalobkyně žalované dopisem ze dne 26. 6. 2023, v kterém žalobkyně požadovala opravit byt a uvést jej do stavu pro možnost dalšího pronájmu. Žalovaná tyto závady neopravila, proto zajistil tyto opravy manžel žalobkyně. Neboť byl byt předán nevymalovaný, žalobkyně byt nechala vymalovat, vymalování bylo vyúčtováno fakturou č. , hodnota, vystavenou , jméno FO, dne 8. 8. 2023 na částku 11 000 Kč a dále náklady za zednické práce, opravu stěn sádrou, očištění lišt a instalaci chybějících lišt ve výši 12 220 Kč, byly vyúčtovány fakturou č. , hodnota, ze dne 4. 7. 2023, vystavenou , jméno FO, . Dále žalované vznikl dluh na nájemném v celkové výši 15 595 Kč za neuhrazené nájemné za červen 2023. Celková částka dlužného nájemného a včetně náhradu za sanaci bytu činila 38 815 Kč. Žalobkyně započetla částku 2 712 Kč jako přeplatek záloh na služby a dále částku 330 Kč jako přeplatek z mimořádné faktury za elektřinu za období od 21. 9. 2022 a do 19. 7. 2023 a dále částku 13 500 Kč jako žalovanou složenou kauci, dluh žalované tak činí 22 273 Kč.2. Žalovaná se žalobě bránila tím, že je přesvědčena, že k zániku nájmu by to došlo ústní dohodou z dubna 2023 mezi ní a žalobkyní o tom, že k ukončení nájmu dojde 31. 5. 2023, kdy mělo dojít k předání bytu, respektive nejpozději první týden v měsíci červnu. K předání bytu nedošlo z důvodu, že manžel žalobkyně, coby zástupce žalobkyně, byt odmítl převzít. K předání bytu došlo korespondenčně dne 12. 6. 2023, neboť žalobkyně byla z důvodu plánované operace neschopná byt fyzicky předat. Dále žalobkyně požaduje úhradu výmalby bytu, kdy žalovaná byt předala vymalovaný křiklavými barvami, avšak žalovaná se se žalobkyní na předání nevymalovaného bytu ústně telefonicky dohodla a navíc byt sama převzala v roce 2016 nevymalovaný, respektive vymalovaný tak, že ihned po nastěhování musela na své náklady vymalovat znovu, neboť omítka byla nekvalitní, odlupovala se. A pokud jde o náklady na opravy v bytě, sádrování stěn po vrtech do zdí, dodělání podlahových lišt, žalovaná se bránila tím, že podlahové lišty nebyly v bytě po celém obvodu místností, za kuchyňskou linkou nebyly vůbec osazeny, neboť se počítalo s tím, že si žalovaná nechá kuchyňskou linku vyrobit na vlastní náklady a podlahové lišty by musely být demontovány. Byt nevymalovala, avšak nepožadovala vrácení jistiny, ani úroky z ní. Žalovaná si nárokuje úroky ze složené jistiny od 6. 11. 2016 do skončení nájemního vztahu ve výši 6 % z částky 13 500 Kč. Současně se bránila tím, že měla sjednáno vyšší nájemné po dobu pěti let o částku 1 500 Kč, o čemž hovoří nájemní smlouvy z 6. 11. 2016, 22. 10. 2021 a 22. 10. 2022. Zvýšený nájem 1 500 Kč hradila po celou dobu trvání nájemního vztahu, ač jej měla hradit jen od listopadu 2016 do října 2021, čímž tak od listopadu 2021 do května 2023 přeplatila za 19 měsíců 28 500 Kč. Navrhla, aby byla žaloba zamítnuta a v případě, že by jí bylo uloženo hradit nějakou dlužnou částku, navrhla úhradu této částky v splátkách.3. Soud učinil následující skutková zjištění.4. Žalobkyně jako pronajímatelka žalované a jejímu manželovi pronajala na základě nájemní smlouvy z 6. 11. 2016 (č. l. 11–14 spisu) bytovou jednotku č. 299/1 o velikosti 3+1 v budově č. p. , Anonymizováno, postavené na parcele č. 31/10 v , adresa, . Byt byl pronajat nezařízený, vybavený pouze sanitou a laminátovými podlahami, doba nájmu byla sjednána od 1. 11. 2016 do 31. 10. 2026 s tím, že nebude-li dodržena doba nájmu alespoň po dobu pěti let, požaduje pronajímatel smluvní pokutu ve výši 150 000 Kč. Nájemné bylo sjednáno ve výši 13 500 Kč s tím, že v nájemném je zahrnuta částka 1 500 Kč jako náhrada za rekonstrukci bytu. Dále bylo sjednáno, že žalovaná složí při podpisu smlouvy jistotu ve výši 13 500 Kč. Dle čl. 5, odst. 2d) byla žalovaná ke dni skončení nájmu povinna pronajímateli předat byt vyklizený a uklizený ve stavu v jakém jej převzala s přihlédnutím k běžnému opotřebení při řádné údržbě, s tím, že škody způsobené nájemcem budou odstraněny na náklady nájemce.5. Dle předávacího protokolu (č. l. 15 spisu) žalovaná předala žalobkyni při podpisu smlouvy 6. 11. 2016 kauci 13 500 Kč.6. Dodatkem č. , hodnota, ze dne 16. 12. 2020 (č.l. 17 spisu) byla změněna výše nájemného na částku 14 250 Kč.7. Dále účastníci dne 22. 10. 2021 uzavřeli novou nájemní smlouvu (č.l. 18 – 19 spisu) mezi žalobkyní jako pronajímatelkou a žalovanou jako nájemcem ohledně předmětného bytu, v níž bylo sjednáno, že smlouva se sjednává na dobu určitou od 1. 11. 2021 do 31. 10. 2026 s tím, že si strany sjednaly nájemné ve výši 14 250 Kč jehož součástí je částka 1 500 Kč za rekonstrukci bytu dle požadavků nájemce.8. Dále byla mezi účastníky uzavřena nájemní smlouva ze dne 22. 10. 2022 (č.l. 20 – 22 spisu) nahrazující předchozí smlouvy, v níž byla sjednána výše nájmu 14 500 Kč. I v této smlouvě bylo mezi účastníky ujednáno, že v nájmu je zahrnuta částka 1 500 Kč za rekonstrukci bytu dle požadavku nájemce. Dle bodu V., odst. 2, písm. d) smlouvy byla žalovaná povinna při skončení nájmu byt předat pronajímatelce vyklizený a uklizený ve stavu, v kterém byt převzala s přihlédnutím k běžnému opotřebení s tím, že škody způsobené nájemcem budou pronajímateli uhrazeny nebo odstraněny na náklady nájemce. Mezi stranami byl sjednáno s ohledem na zánik nájmu, že nájem končí písemnou výpovědí ve lhůtě tří měsíců, která počíná běžet prvním dnem měsíce následujícím po měsíci, v němž byla doručena s tím, že nájemce je povinen v den skončení nájmu byt vyklidit, odevzdat ho pronajímateli uklizený.9. Ke smlouvě byl sjednán 1. 3. 2022 dodatek (č. l. 23 spisu), na základě kterého byla od 1. 1. 2023 zvýšen nájem na 15 595 Kč.10. Žalovaná podala výpověď z nájmu bytu dne 21. 3. 2023 (č. l. 25).11. Fakturou č. 23FV010 vyfakturoval , jméno FO, dne 4. 7. 2023 za zednické práce v bytě na adrese , adresa, , jméno FO, částku 12 220 Kč. Dle faktury byly osazeny a lepeny soklové lišty, opraveny stěny sádrou a provedeny zednické práce.12. Fakturou č. , hodnota, fakturoval , jméno FO, dne 8. 8. 2023 částku 11 000 Kč za „akci , adresa, “.13. Dle mimořádné faktury za elektřinu č. , hodnota, fakturovala společnost , právnická osoba, . žalobkyni v místě spotřeby , adresa, za dodanou elektřinu v období od 21. 9. 2022 do 19. 7. 2023 14 669,44 Kč, na zálohách bylo započteno 15 000 Kč. Přeplatek tak činí 330,56 Kč.14. Z předložené e-mailové komunikace mezi společností Starnet a dcerou žalované na e-mailu , e-mail, bylo zjištěno, že mezi společností Starnet a dcerou žalované byl dne 24. 5. 2023 řešen přepis smlouvy o poskytování internetového připojení na nového zákazníka. Dne 25. 5. 2023 bylo společností Starnet oznámeno, že přepis IP adresy na nového zákazníka byl dokončen.15. Z komunikace žalované se žalobkyní prostřednictvím aplikace Whatsapp z 26. 5. 2023 soud zjistil, že žalovaná sdělila žalobkyni, že by ráda 31. 5. 2023 předala byt s tím, že jej chce předat dříve, než je výpovědní lhůta po předchozí oboustranné telefonické dohodě, neboť 19. 6. nastupuje na plánovanou operaci. Uvedla, že byt nebude vymalovaný, pouze uklizeno. Na to jí žalobkyně sdělila a že si byt převezme , jméno FO, „její manžel“. Od 9. 6. 2023 žalovaná žalobkyni sdělila, že byt by ráda předala, neboť bylo domluveno, že jej lze vrátit nevymalovaný, že to nebude problém a že jej lze předat poslední víkend v květnu či prvních 14 dnů v červnu, aby již nemusela nic platit.16. Z propouštěcí zprávy , právnická osoba, , Anonymizováno, , Anonymizováno, , Anonymizováno, ., Anonymizováno, ., bylo zjištěno, že žalovaná byla hospitalizována od 19. 6. 2023 do 24. 6. 2023 na oddělení chirurgie. Ze zprávy , Anonymizováno, , Anonymizováno, , Anonymizováno, z 24. 4. 2024 bylo zjištěno, že žalované byla přiznána podpora v nezaměstnanosti od 1. 3. 2024 ve výši 6 365 Kč po dobu prvních dvou měsíců, 5 092 Kč po dobu dalších dvou měsíců, 4 667 Kč po zbývající podpůrčí dobu na dobu pěti měsíců. Dle rozhodnutí , datum17. Z přiložené fotodokumentace (č.l. 48 – 58) je patrné, že byt byl vyveden v bílých barvách stěn, z následné fotodokumentace vyplývá, že při předání chyběla klička na okně, byt byl vymalován v pestrých barvách s přesahy na okolní zdi, jsou patrné zbytky bílé výmalby tam, kde byly z původně skříňky v kuchyni, ve zdech jsou zapuštěné hmoždinky na řadě míst, zdi