22 C 138/2021 — Okresní soud Praha-východ

1. Žalobkyně podala soudu dne 29. 10. 2020 žalobu, jíž se domáhala uložení žalovanému povinnosti k úhradě částky 500 000 Kč s příslušenstvím s následujícími tvrzeními. Žalobkyně je obchodní společnost s ručením omezeným, Žalovaný fyzická osoba, nepodnikatel. Žalovaný uzavřel 11. 6. 2017 smlouvu o budoucí smlouvě o koupi nemovitosti, [katastrální uzemí], s paní [celé jméno svědkyně] (dříve [příjmení]), k níž přistoupil pan [celé jméno svědka], dle Dohody o přistoupení dalšího účastníka ke smlouvě o smlouvě budoucí kupní z 19. 1. 2019. Žalovaný se, zavázal s p. [celé jméno svědkyně] a p. [celé jméno svědka] uzavřít kupní smlouvu o prodeji nemovitostí, pozemku parc. [číslo] součást je stavba [adresa], rodinný dům, pozemku parc. [číslo] k. ú. [obec], [list vlastnictví], u KÚ pro Hl. m. [část Prahy] [obec]. Ze smlouvy vyplývalo pro žalovaného více povinností, zejména předložit budoucímu kupujícímu vyčíslení zůstatku zástavního úvěru vydané zástavním věřitelem, v němž budou vyčísleny závazky budoucího prodávajícího k zástavnímu věřiteli, předložit tomuto příslib o vymazání zatížení k předmětu koupě vystavený zástavním věřitelem, za podmínky splacení částky uvedené v uvedeném vyčíslení, zajistit, že na listu vlastnictví, na němž je v katastru nemovitostí zapsán předmět koupě, nebude u budoucího prodávajícího zapsáno žádné omezení vlastnického práva, vyjma omezení v čl. II. odst. 2 smlouvy, v dohodnutém termínu uzavřít kupní smlouvu, do doby uzavření budoucí kupní smlouvy nepřevést vlastnické právo k předmětu koupě na třetí osobu, nezatížit jej žádným zástavním právem, věcným břemenem, předkupním právem, jiným obdobným právem, počínat si, aby byla v budoucnu budoucí kupní smlouva uzavřena, a další. P. [celé jméno svědkyně] řádně uhradila žalovanému zálohu 500 000 Kč, čl. III. odst. 1 písm. a. smlouvy o smlouvě budoucí, hlavní úhradu na zálohu 350 000 Kč uhradila 22. 6. 2017. Opakovaně vyzývala žalovaného k uzavření budoucí kupní smlouvy do 30. 11. 2018 dle čl. II odst. 4 smlouvy o smlouvě budoucí, naposledy 19. 2. 2020 prostřednictvím právního zástupce. Žalovaný závazky ve smlouvě o smlouvě budoucí nesplnil, porušil a zmařil svým jednáním, opomenutím, řádné uzavření budoucí kupní smlouvy. P. [celé jméno svědkyně] a p. [celé jméno svědka] od uzavřené smlouvy o smlouvě budoucí odstoupili dle čl. VI. odst. 1 smlouvy o smlouvě budoucí 8. 10. 2020 a vzniklo jim právo na úhradu sjednané smluvní pokuty a náhradu vzniklé škody, zejména právo na úhradu smluvní pokuty 500 000 Kč, čl. VI. odst. 3 smlouvy o smlouvě budoucí. Tento splatný závazek žalovaný neuhradil, ani zčásti. Žalovaný byl vyzván k úhradě smluvní pokuty do 10. 10. 2020, kdy nastala splatnost závazku. Žalobkyně se stala dle smlouvy o postoupení pohledávky z 15. 10. 2020 uzavřené s p. [celé jméno svědkyně] a p. [celé jméno svědka] věřitelem pohledávky 500 000 Kč s příslušenstvím vůči žalovanému, pohledávky z titulu smluvní pokuty a náhrady škody v souvislosti se smlouvou o smlouvě budoucí. Postoupení pohledávky bylo žalovanému oznámeno dne 15. 10. 2020. Mezi žalobkyní a žalovaným nebyl sjednán smluvní úrok z prodlení, žalobkyně uplatňuje zákonný úrok z prodlení dle nařízení vlády č. 351/2013 Sb. z pohledávky 500 000 Kč od 17. 10. 2020 do zaplacení. Žalovaný přes upomínky, předžalobní výzvu právního zástupce, neplnil. 2. V průběhu řízení žalobkyně, mimo jiné, uvedla, že je třeba hodnotit především smlouvu o smlouvě budoucí kupní a podmínky pro odstoupení od smlouvy. Že smlouva byla uzavřena, není sporným, ani podmínky pro uzavření smlouvy kupní. Bylo třeba přistoupit k jejímu podpisu do 31. 10. 2018. Paní [celé jméno svědkyně] byly činěny výzvy k uzavření kupní smlouvy v dubnu 2018. Do třiceti dnů od dubna 2018, respektive od výzvy v tomto měsíci učiněné, žalovaný měl plnit a předložit podklady ve smlouvě o budoucí kupní smlouvě sjednané. Výzvy k uzavření kupní smlouvy byly činěny opakovaně, telefonicky, osobně, e-mailem. Žalovaný neplnil. Nepředložil řádné vyčíslení zůstatku úvěru, především příslib banky, že dojde k výmazu zástavního práva. Toto je běžná formulace, která se standardně používá. Zde činila výše hypotečního úvěru 2 500 000 Kč, částku o 50 % převyšující kupní cenu, je tedy tento požadavek logickým, nadto mělo být toto předloženo v originále. Žalovaný nedoložil, že předložil listiny v originálním znění, nesplnil tak podmínky stanovené smlouvou o smlouvě budoucí kupní. Pokud i doložil listinu k důkazu, tato neobsahuje formulaci, jíž lze vztáhnout pod podmínky uvedené ve smlouvě v budoucí kupní smlouvě. Nadto měl plnit do třiceti dnů od výzvy pro uzavření kupní smlouvy učiněné v dubnu 2018. Neučinil tak, tudíž vzniklo právo pro odstoupení od smlouvy, které bylo využito. Vzniklo tak i právo na úhradu smluvní pokuty. Žalovaný byl vyzván k plnění. Pokud žalovaný uváděl další okolnosti jednání stran, tak se sice jeví logickým, že měl zájem o to, jakým způsobem bude kupní cena financována, nicméně pro tento právní vztah to není podstatné, podstatným je, že nebyly doloženy listiny žalovaným, jak se k jejich předložení zavázal. 3. Žalovaný se žalobou nesouhlasí, tvrdí, že nevznikl nárok na zaplacení smluvní pokuty, ani náhradu škody (je obtížné říci, z jakého titulu byla žaloba podána). Žalobkyně se domáhá zaplacení 500 000 Kč s příslušenstvím, zákonného úroku z prodlení, údajného nároku na vrácení zálohy na úhradu kupní ceny, který měl vzniknout paní [celé jméno svědkyně] ([příjmení]), panu [celé jméno svědka] ze smlouvy o smlouvě budoucí kupní z 11. 6. 2017, pohledávka měla být na žalobkyni postoupena smlouvou o postoupení pohledávky z 15. 10. 2020. U paní [celé jméno svědkyně] a pana [celé jméno svědka], postupitelů, došlo k zániku nároku z důvodu započtení na nárok žalovaného na zaplacení smluvní pokuty. Žalobkyně správně uvádí, že mezi paní [celé jméno svědkyně], budoucí kupující, žalovaným, budoucím prodávajícím, byla 11. 6. 2017 uzavřena smlouva o smlouvě budoucí kupní, předmětem byl závazek uzavřít za podmínek ve smlouvě dohodnutých kupní smlouvu, jíž žalovaný prodá paní [celé jméno svědkyně] pozemek parc. [číslo] zastavěná plocha a nádvoří, o výměře 86 m2, součástí je stavba [adresa], rodinný dům, pozemek parc. [číslo] orná půda, o výměře [výměra], vše v k. ú. [obec], [list vlastnictví], Katastrální úřad pro hl. m. [část Prahy], se všemi součástmi a příslušenstvím. Jednou z podmínek pro uzavření budoucí kupní smlouvy, čl. II. odst. 3 smlouvy o smlouvě budoucí kupní, bylo dodržení lhůty, v níž je budoucí kupující, paní [celé jméno svědkyně], povinna a oprávněna vyzvat budoucího prodávajícího, žalovaného, k podpisu kupní smlouvy. Dle čl. II. odst. 3 písm. a) smlouvy o smlouvě budoucí kupní byla stanovena do 31. 10. 2018. Žalovaný tvrdí, že výzva k uzavření budoucí kupní smlouvy byla zaslána až 19. 2. 2020, více než rok po uplynutí lhůty sjednané smluvními stranami ve smlouvě o smlouvě budoucí kupní. Tvrzené předchozí výzvy žalobkyně není schopna doložit, žalovaný popírá, že je obdržel. Naopak žalovaný opakovaně urgoval jednání o uzavření kupní smlouvy v dohodnutém termínu, viz e-mailové komunikace. Paní [celé jméno svědkyně] neposkytla žádnou součinnost, veškeré kroky účelově natahovala. Následné kroky p. [celé jméno svědkyně] v podobě postoupení pohledávky, podávání opakovaných šikanózních žalob, považuje žalovaný za nemorální. K uzavření kupní smlouvy ve stanovené lhůtě nedošlo výhradně z důvodů na straně paní [celé jméno svědkyně], která opakovaně jednání o uzavření kupní smlouvy bez jakýchkoli relevantních důvodů prodlužovala. Vzhledem k marnému uplynutí lhůty došlo k zániku povinnosti žalovaného budoucí kupní smlouvu uzavřít společně se zánikem práva paní [celé jméno svědkyně] uzavření této smlouvy požadovat. Žalovaný i po uplynutí lhůty měl vůli se dohodnout na kompromisním řešení, měl stále zájem nemovitost prodat. Sám, i prostřednictvím právního zástupce, opakovaně kontaktoval paní [celé jméno svědkyně] s žádostí o sdělení stavu věci, možností pokračovat v jednání o prodeji předmětné nemovitosti. Paní [celé jméno svědkyně] na vstřícné jednání žalovaného nereagovala, po výpovědi nájemní smlouvy, na jejímž základě si nemovitost pronajímala, tuto neoprávněně obývá (na pozemcích protiprávně nechala zřídit černé stavby). Žalovaný po marných pokusech se domluvit na dalším postupu od smlouvy o smlouvě budoucí kupní odstoupil dopisem zaslaným paní [celé jméno svědkyně], v němž tuto také informoval, že nikoli jí, nýbrž jemu vznikl nárok na zaplacení smluvní pokuty, čl. VI. odst. 1, VI. odst. 3 smlouvy o smlouvě budoucí kupní. Dle čl. VI. odst. 1 smlouvy o smlouvě budoucí kupní, nebude-li v dohodnuté lhůtě uzavřena budoucí kupní smlouva z důvodu zmaření uzavření této budoucí kupní smlouvy stranou smlouvy, má postižená smluvní strana právo od této smlouvy odstoupit. Dle čl. VI. odst. 3 smlouvy o smlouvě budoucí kupní v případě odstoupení od smlouvy postižená smluvní strana je oprávněna požadovat smluvní pokutu 500 000 Kč. Uzavření budoucí kupní smlouvy zmařila paní [celé jmén