6 C 292/2016-933 — Okresní soud Praha-východ

1. Žalobce se podanou žalobou domáhal zaplacení částky ve výši 700 000 Kč s příslušenstvím z titulu bezdůvodného obohacení. Tvrdil, že mezi účastníky byla uzavřena smlouva o smlouvě budoucí kupní ze dne [datum], dle které se strany zavázaly uzavřít nejpozději do [datum] kupní smlouvu, jejímž předmětem měla být koupě pozemku parc. č. st. [číslo], zastavěná plocha a nádvoří, jehož součástí je stavba - budova [adresa], rodinný dům, a dále pozemku parc. [číslo] vše v k. ú. [obec] - [obec] (dále jen„ předmětná nemovitost“ nebo„ dům“), a to za kupní cenu ve výši 6 500 000 Kč. Žalobce na základě této smlouvy uhradil žalovanému zálohu na kupní cenu ve výši 700 000 Kč, kdy částka ve výši 543 000 Kč byla uhrazena na účet žalovaného, částka ve výši 157 000 Kč byla bezhotovostně uhrazena k rukám zprostředkovatele, [právnická osoba] servis [právnická osoba] na účet této společnosti, kdy v obou případech se jednalo o žalovaným stanovené platební místo. Žalobce zdůraznil, že několik let před uzavřením smlouvy o smlouvě budoucí prošla předmětná nemovitost kompletní rekonstrukcí a modernizací, kdy v rámci stavebního povolení byla schválena projektová dokumentace vypracovaná Ing. [jméno] dne [datum]. Projektová dokumentace k rekonstrukci objektu byla žalobci před podpisem smlouvy ze strany žalovaného předložena a žalobce tak měl možnost se s jejím obsahem seznámit. Po uzavření smlouvy o smlouvě budoucí žalobce dne [datum] uplatnil u žalovaného vadu oken a vstupních dveří v 1. NP předmětné nemovitosti spočívající v tom, že tato okna a dveře nebyla osazena bezpečnostními skly. O této skutečnosti byl sepsán protokol [číslo]. Žalobce zároveň uplatnil právo z této vady ve formě slevy z kupní ceny, jež mu byla žalovaným přiznána ve výši 35 000 Kč. Cca 2 týdny po podpisu smlouvy žalobce předmětný dům opětovně navštívil a zjistil viditelnou vzlínající vlhkost obvodových stěn domu, která nebyla patrná před uzavřením smlouvy. V návaznosti na toto zjištění uplatnil žalobce dne [datum] u žalovaného další vadu spočívající ve výskytu zvlhnutí vnitřních i venkovních stěn nemovitosti do výše cca 0,5 m. I zde žalobce uplatnil právo na slevu z kupní ceny, jež mu byla žalovaným přiznána ve výši 240 000 Kč O této skutečnosti byl sepsán protokol [číslo]. Vzhledem k tomu, že zvlhnutí stěn se v krátké době začalo dále rozšiřovat, podrobil žalobce dům odborné prohlídce za použití speciálních měřících přístrojů a provedení několika sond, při které byly zjištěny další skryté vady nemovitosti, a to 1) nově zrekonstruované podlahy v 1. NP dosahují vlhkosti 7 % a lze tedy očekávat jejich rychlou degradaci, kdy k odstranění této závady by bylo nutné kompletně vybourat stávající podlahy vč. izolací a nahradit je novými izolacemi a na to navazující skladbou podlahy, kdy je nejisté, zda skutečně příslušné izolace byly vybudovány, 2) v rozporu se stavební dokumentací, která byla schválena stavebním úřadem, zcela chybí napojení dešťových svodů na kanalizaci, kdy tyto jsou vedeny bez dalšího k základům domu, 3) v rozporu se stavební dokumentací, která byla schválena stavebním úřadem, není provedeno zesílení stropu nad 1. NP vyztuženým betonem o tloušťce 140 mm, 4) střešní konstrukce domu je staticky nevyhovující, když pozednice není žádným způsobem ukotvena do zdiva, 5) v rozporu se stavební dokumentací, která byla schválena stavebním úřadem, zcela chybí tepelná izolace stropu ve 2. NP, 6) v rozporu se stavební dokumentací, která byla schválena stavebním úřadem, zcela chybí tepelná izolace střešního pláště mezi krokvemi a pod nimi, 7) protipožární dveře v 1. NP jsou zcela nefunkční, neboť jsou opatřeny větrací mřížkou a objekt tak nesplňuje požadavky na požární bezpečnost pro případ komerčního využití prostor. Dle žalobce tak předmětný dům trpí vadami, jež podstatně mění okolnosti, z nichž se žalobce domníval, že předmětnou smlouvu uzavíral, když odstranění nadměrné vlhkosti v podlahách domu by vyžadovalo nepřiměřeně vysoké náklady, stavba také neodpovídá v mnoha směrech stavební dokumentaci, když stavební zákon ukládá stavebníkovi postupovat při prováděné rekonstrukci podle schválené projektové dokumentace. Vady jsou skryté a nešlo je při vynaložení obvyklé pozornosti při uzavření smlouvy odhalit, neboť by k tomu bylo potřeba speciálních měřících přístrojů a provedení sond, a dále bylo nezbytné rozebrat část stěny ve 2. NP, aby bylo možno zpřístupnit půdu domu, která byla v době podpisu smlouvy nedostupná. Takový způsob prohlídky domu nebyl žalovaným umožněn, neboť se částečně jedná o destruktivní metody. Vzhledem k tomu, že uvedené skryté vady jsou natolik zásadního charakteru, že by žalobce při jejich vědomosti příslušnou smlouvu o smlouvě budoucí kupní s žalovaným neuzavřel, a že žalovanému toto muselo být zřejmé, využil žalobce svého práva na odstoupení od smlouvy dle ust. § 2002 o. z. a písemným podáním ze dne [datum] od smlouvy odstoupil, když žalovaný podstatným způsobem porušil smlouvu o smlouvě budoucí, neboť při jejím uzavření zamlčel existenci vad domu, kterých si musel být vědom. Zároveň žalobce vyzval žalovaného k vrácení zálohy na kupní cenu ve výši 700 000 Kč, neboť odstoupením od smlouvy byl závazek zrušen od počátku a strany si byly povinny vydat vše, co již plnily. 2. Žalovaný nárok žalobce neuznal, neboť žaloba dle jeho přesvědčení nebyla podána po právu. Žalovaný učinil nesporným, že je výlučným vlastníkem předmětné nemovitosti a že jako budoucí prodávající uzavřel dne [datum] se žalobcem jako budoucím kupujícím smlouvu o smlouvě budoucí kupní, na jejím základě se žalobce zavázal uzavřít se žalovaným nejpozději do [datum] kupní smlouvu, jejímž předmětem bude převod vlastnického práva k předmětné nemovitosti na žalobce za kupní cenu ve výši 6 500 000 Kč. Téhož dne došlo mezi účastníky k uzavření protokolu [číslo] jehož předmětem bylo shrnutí výsledků předsmluvních vyjednávání účastníků. Žalovaný též potvrdil uzavření protokolu [číslo] dne [datum], jehož předmětem bylo poskytnutí slevy z kupní ceny ve výši 240 000 Kč za vady předmětu prodeje, jejichž projevem byla vlhkost stěn do výše 0,5 m. Žalovaný učinil nesporným také to, že bezhotovostně obdržel na svůj bankovní účet částku 543 000 Kč a odstoupení od smlouvy ze dne [datum]. Ostatní skutečnosti považuje žalovaný za sporné. Předně žalovaný upřesnil, že po uzavření smlouvy o smlouvě budoucí uzavřel s žalobcem také smlouvu o výpůjčce, a to v ústní formě, na základě které předal žalobci klíče k předmětnému domu, kdy účelem výpůjčky měla být projektová příprava na rekonstrukci, kterou žalobce zamýšlel po nabytí svého vlastnického práva provést. Žalobce se však měl zdržet jakýchkoli destruktivních činností v domě. K zjištěním popsaným v žalobě ohledně výskytu vad uvedl, že žalovaný nebyl přítomen prohlídkám domu. Žalovaný předmětnou nemovitost zdědil po své zesnulé manželce, vstup do podkrovních prostor domu byl po celou dobu vlastnictví žalovaného znepřístupněn sádrokartonovým záklopem, a pokud si žalobce zjednal do těchto prostor přístup, učinil tak bez souhlasu žalovaného jako vlastníka domu. Vzhledem k tomu, že žalovaný v podkroví nikdy nebyl, nemá z těchto prostor žádnou fotodokumentaci a ani nebyl přizván k inspekci, nemůže potvrdit na jisto, zda se žalobcem tvrzená závada na domu skutečně vyskytuje. Dům je starý přibližně 100 let a podkroví se nachází v původním stavu a nebylo nikdy předmětem žádných úprav. Žalovaný dále poukázal na skutečnost, že před podpisem smlouvy se opakovaně žalobce dotazoval, zda se dostatečně seznámil s technickým stavem předmětu prodeje či zda chce provést nějaká vlastní šetření, pročež žalobce odvětil, že jím vykonané prohlídky považuje za plně dostačující pro své rozhodnutí uzavřít smlouvu o smlouvě budoucí. Žalovaný předložil žalobci při osobním jednání dne [datum] veškerou projektovou dokumentaci, kterou měl k dispozici k nahlédnutí a žalobce si z jím vybraných výkresů pořídil fotokopie. Jedná se o projektovou dokumentaci pro stavební povolení, která byla odsouhlasena stavebním úřadem. Tato projektová dokumentace však nezachycuje skutečné provedení stavby, když není povinností stavebníka, aby podle stavebním úřadem schválené dokumentace realizoval všechny stavební práce, a je možné, aby se stavebník od projektové dokumentace odchýlil. Podle rozsahu odchylek a změn je jejich povolení v rámci stavebního řízení předmětem buď povolení změny stavby před jejím dokončením, nebo samotného kolaudačního řízení. Kolaudační rozhodnutí bylo v případě manželky žalovaného na částečnou rekonstrukci domu realizovanou v r. 2008 příslušným stavebním úřadem vydáno a je v právní moci. Žalovaným byla žalobci udělena plná moc k nahlížení do spisu vedeného v archivu příslušného stavebního úřadu týkající se předmětné nemovitosti. Z tohoto důvodu nelze považovat za vady žádné skutečnosti vyplývající z žalobcem tvrzeného rozporu mezi předloženou projektovou dokumentací pro stavební povolení a skutečným stavem domu, neboť žalovaný nikdy vůči žalobci nedeklaroval, že se předmět prodeje nachází ve stavu pod