46 C 23/2024-64 — Okresní soud Praha-východ

1. Žalobce se domáhal zrušení kupní smlouvy uzavřené dne , datum, s žalovaným, jejímž předmětem byl převod vlastnického práva k pozemku parc. č. , Anonymizováno, a pozemku parc. č. , Anonymizováno, zapsaných na listu vlastnictví č. , právnická osoba, , pro obec a katastrální území , jméno FO, . Žalobu odůvodnil tím, že předmětné pozemky byly žalovanému ze strany žalobce prodány za 250 000 Kč, který je však následně prodal třetí osobě za částku 1 600 000 Kč, tj. téměř za šestinásobek pořizovací ceny. Hodnota předmětných pozemků, za kterou je žalobce žalovanému prodal, tak byla v hrubém nepoměru vůči plnění, které žalobce od žalovaného získal.2. Žalovaný navrhl žalobu zamítnout s odůvodněním, že kupní smlouva byla uzavřena z podnětu žalobce, který kontaktoval realitního makléře , jméno FO, s žádostí o rychlý odkup pozemků, přičemž byl žalobce informován, že tržní hodnota předmětných pozemků by byla při klasickém prodeji vyšší, než u jejich rychlého výkupu. Žalobce však trval na rychlém výkupu za cenu 250 000 Kč, aniž by musel platit jakékoliv další náklady či poplatky. Žalovaný, oslovený realitním makléřem, přistoupil na nabídku žalobce, kterému ještě před podpisem smlouvy zaplatit dohodnout cenu, nadto žalovaný zaplatil dále veškeré realitní služby ve výši 37 500 Kč bez DPH a také náklady spojené s převodem pozemku ve výši 2 000 Kč). Po zakoupení předmětných pozemků žalovaný vyvěsil inzerát s nabídkou jejich prodeje na serveru „, Anonymizováno, “ bez sdělení požadované ceny, a to za účelem dosažení co nejvyšší ceny, přičemž na vyvěšený inzerát reagoval zájemce s nabídkou odkupu za 1 600 000 Kč s DPH; důvody neobvyklého zájmu žalovanému nebyly známy. Z důvodu následné žádosti žalobce o doplacení kupní ceny do částky 1 600 000 Kč si žalovaný nechal zpracovat vedle nezávislého ocenění předmětných pozemků realitní kanceláří dva znalecké posudku, jednak posudek č. , Anonymizováno, ze strany znalce , jméno FO, , podle jehož zjištění činila tržní cena pozemků 393 000 Kč, jednak posudek č. , č. účtu, ze strany , adresa, , po kterého činila tržní cena pozemků 407 406,01 Kč. Podle žalovaného proto nemohlo dojít a ani nedošlo ke vzájemnému plnění v hrubém nepoměru, neboť žalovaný předmětný pozemky od žalobce koupil za minimálně 61,36 % jejich obvyklé ceny.3. Na základě provedeného dokazování dospěl soud k následujícímu závěru o skutkovém stavu věci: Žalobce v postavení prodávajícího převedl dne , datum, vlastnické právo k pozemkům parc. č. , Anonymizováno, a parc. č. , Anonymizováno, , zapsaných na listu vlastnictví č. , hodnota, pro katastrální území , jméno FO, na žalovaného jakožto kupujícího za cenu 250 000 Kč za současného uvedení, že na pozemcích neváznou žádné dluhy, věcná břemena, zástavní práva, kromě právního vztahu z nájemní (pachtovní) smlouvy nebo jiná práva třetích osob, právní povinnosti a vady či omezení vlastnického práva. Ohledně přechodu vlastnického práva bylo sjednáno, že toto přechází okamžikem jeho vkladu do katastru nemovitostí (zjištěno z kupní smlouvy ze dne , datum, ). Žalovaný v postavení prodávajícího následně dne , datum, převedl vlastnické právo k předmětným na kupujícího , jméno FO, , bytem , adresa, za cenu 1 600 000 Kč za současného uvedení, že na pozemcích neváznou žádné dluhy, věcná břemena, zástavní práva nebo jiná práva třetích osob, právní povinnosti a vady či omezení vlastnického práva. Ohledně přechodu vlastnického práva bylo sjednáno, že toto přechází okamžikem jeho vkladu do katastru nemovitostí (zjištěno z kupní smlouvy ze dne , datum, ). Tržní hodnota obou předmětných pozemků, tj. pozemku parc. č. , Anonymizováno, o výměře , Anonymizováno, m2 a pozemku parc. č. , Anonymizováno, o výměře , Anonymizováno, m2 činila k datu , datum, částku ve výši 407 406,01 Kč, po zaokrouhlení 410 000 Kč, která byla stanovena pomocí porovnávací metody s dalšími pěti porovnávacími vzorky (zjištěno ze znaleckého posudku , adresa, č. , č. účtu, vypracovaného dne , datum, ), a podle stavu k , datum, činila jejich hodnota částku ve výši 393 000 Kč, která byla taktéž stanovena pomocí porovnávací metody s dalšími sedmi vzorky (zjištěno znaleckého posudku č. , Anonymizováno, vypracované , jméno FO, dne , datum, ). Za znalecký posudek vyúčtoval , adresa, žalovanému částku 72 600 Kč včetně daně z přidané hodnoty ve výši 12 600 Kč, s datem splatnosti , datum, (zjištěno z faktury č. , hodnota, ).4. Další důkazní návrhy byly pro nadbytečnost zamítnuty, neboť rozsah soudem provedeného dokazování postačoval ke zjištění skutkového stavu, na základě kterého mohlo být soudem o věci rozhodnuto.5. Po právní stránce byla věc posouzena podle zákona č. 89/2012 Sb., občanského zákoníku (dále jen „o.z.“), a sice podle jeho § 1793, podle jehož odstavce 1 zaváží-li se strany k vzájemnému plnění a je-li plnění jedné ze stran v hrubém nepoměru k tomu, co poskytla druhá strana, může zkrácená strana požadovat zrušení smlouvy a navrácení všeho do původního stavu, ledaže jí druhá strana doplní, oč byla zkrácena, se zřetelem k ceně obvyklé v době a místě uzavření smlouvy. To neplatí, pokud se nepoměr vzájemných plnění zakládá na skutečnosti, o které druhá strana nevěděla ani vědět nemusela. Podle jeho odstavce 2 odstavec 1 se nepoužije pro případ nabytí na komoditní burze, při obchodu s investičním nástrojem podle jiného zákona, v dražbě či způsobem postaveným veřejné dražbě naroveň, ani pro případ sázky nebo hry, anebo při narovnání nebo novaci, pokud byly poctivě učiněny.6. Podle § 1795 o.z. právo podle § 1793 zaniká, není-li uplatněno do jednoho roku od uzavření smlouvy.7. Věc byla věcně projednána, neboť žaloba byla k soudu podána dne , datum, , tj do jednoho roku od uzavření kupní smlouvy dne , datum, . Současná právní úprava přitom vymezuje nepoměr mezi plněním a protiplněním, který se vyžaduje k uplatnění § 1793 odst. 1 o.z., pouze neurčitým pojmem „hrubého nepoměru“, a to na rozdíl od úpravy v § 934 zákona č. 40/1964 Sb., občanského zákoníku, účinného do 31. 12. 2013, který jako relevantní kritérium stanovil polovinu ceny. I nadále se však toto kvantifikační hledisko jako jediné relevantní kritérium uplatní a které udává hranici vzájemných plnění v rozpětí 45 % až 55 % s možnou odchylkou pouze výjimečně v případě zvláštních důvodů (srov. rozsudek Nejvyššího soudu ze dne 25. 1. 2022 sp. zn. 33 Cdo 42/2021-II.). Současně jsou pro posouzení, zda došlo k neúměrnému zkrácení, rozhodující skutečnosti týkající se ve smlouvě sjednaného poměru výše plnění v daném místě a čase, jinými slovy hrubý nepoměr je třeba zkoumat (porovnávat) ve vztahu k tomu, k čemu se strany zavázaly ve smlouvě. Porovnávají se ta plnění, k nimž se strany ve smlouvě zavázaly (srov. rozsudek Nejvyššího soudu ze dne 28. 5. 2024 sp. zn. 33 Cdo 2313/2023).8. S ohledem na uvedené dospěl soud k závěru, že žaloba byla podána nedůvodně. Poměr vzájemného plnění činil v daném případě necelých 62 % (přesněji 61,36 % při porovnání ceny, za kterou žalobce předmětné pozemky prodal žalovanému – 250 000 Kč, a tržní ceny, za kterou bylo možné předmětné pozemky skutečně prodat v době uzavření kupní smlouvy uzavřené mezi účastníky řízení – 407 406,01 Kč, potažmo 410 000 Kč po jejím zaokrouhlení). Pozemky přitom byly v kupní smlouvě označeny zcela jednoznačně uvedením jejich parcelního čísla, čísla listu vlastnictví a uvedením názvu katastrálního území, ve kterém leží, a zcela prosty jakýchkoliv faktických či právních vad. Pro výpočet uvedeného poměru soud vycházel ze závěru znaleckého posudku , adresa, , neboť právě tento znalecký posudek předmětné pozemky oceňoval k datu uzavření kupní smlouvy, tj. k datu , datum, , a ve stavu shodném tak, jak byly v kupní smlouvě označeny.9. Žaloba tak byla zamítnuta, neboť nebylo prokázáno, že by k neúměrnému zkrácení žalobce skutečně došlo; kupní cena, za kterou žalovaný následně předmětné pozemky prodal, přitom nebyla pro posouzení věci rozhodující.10. O náhradě nákladů řízení rozhodl soud podle § 142 odst. 1 o.s.ř. a žalovanému, který byl zcela úspěšný, přiznal plnou náhradu nákladů řízení ve výši 87 670,32 Kč. Náklady žalovaného sestávají z nákladů na zastoupení advokátem ve výši 15 070,32 Kč, kterému náleží odměna stanovená podle § 6 odst. 1, § 9 odst. 4 písm. b) a § 7 bodu 5 vyhlášky č. 177/1996 Sb., advokátního tarifu (dále jen „a.t.”), z tarifní hodnoty ve výši 50 000 Kč sestávající z částky 3 100 Kč za každý ze tří úkonů právní služby podle § 11 odst. 1 písm. a), d) a g) a.t. (převzetí a příprava zastoupení, vyjádření k žalobě, účast na jednání soudem) včetně tří náhrad hotových výdajů podle § 13 odst. 1 a 4 a.t. po 300 Kč za jeden úkon právní služby. Náklady žalovaného dále tvoří hotové výdaje zástupce žalovaného v podobě cestovného, které bylo vypočteno podle § 157 a § 158 zákona č. 262/2006 Sb., zákoníku práce, ve výši 1 554,81 Kč [za cestu z , Anonymizováno, do , Anonymizováno, a zpět, tj. celkem 188 km při kombinované průměrné spotřebě 6,9 l/100 km (podle § 158 odst. 4 věty třetí zákoníku práce), ceně pohonných hmot 38