7 C 429/2022-34 — Okresní soud Praha-východ

1. Žalobkyně se podanou žalobou domáhala zrušení a vypořádání podílového spoluvlastnictví k nemovitostem uvedeným ve výroku I. tohoto rozsudku.2. Tvrdila, že jsou s žalovaným jejich podílovými spoluvlastníky, přičemž její spoluvlastnický podíl činí id. 7/8 a spoluvlastnický podíl žalovaného činí id. 1/8. Nemovitosti tvoří jeden uzavřený bývalý zemědělský areál, který strany nikterak hospodářsky nevyužívají.. Pozemky, které jsou zastavěnými plochami, jsou zastavěny budovami, které jsou ve vlastnictví třetí osoby. O získání těchto budov žalobkyně usiluje, aby se dal areál ekonomicky využít. S ohledem na výš uvedené ( jeden funkční celek a zastavěnost budovami třetí osoby ) je přesvědčena, že nepřichází v úvahu reálné rozdělení nemovitostí. Tomu brání i skutečnost, že podíl žalovaného je tak nízký, že případné oddělení části nemovitostí pro něj by bylo funkčně nevyužitelné. Předmětný podíl žalovaného nechala žalobkyně znalecky ocenit, znalecký posudek určil cenu jeho podílu na 2 360 000 Kč. Žalobkyně nabídla žalovanému odkup jeho podílu za tuto částku. Žalovaný reagoval tak, že má na podíl kupce, který hodlá na pozemcích stavět nákupní centrum a akvapark a proto žalobkyni svůj podíl neprodá. Podle žalobkyně je reakce žalovaného mimo realitu, mimojiné pro rozpor s územním plánem obce. S žalovaným nejsou schopni se na dalším užívání nemovitostí dohodnout. Žalobkyně má zájem nemovitosti nabýt do svého výlučného vlastnictví a to za částku 2 360 000 Kč, kterou je připravena žalovanému bezodkladně uhradit.3. Žalovaný se ve věci nevyjádřil, žaloba mu byla doručena fikcí na adrese trvalého pobytu. Pokus na adresu jeho předchozího pobytu byl neúspěšný, když písemnost nebyla ze strany žalovaného vyzvednuta s tím, že je na ní neznámý.4. Na základě dokazování provedeného při jednání dne 8.9.2023 dospěl soud k následujícímu závěru o skutkovém stavu ve věci samé:5. Účastníci mají v podílovém spoluvlastnictví shora uvedené nemovitosti, podíl žalobkyně na nich činí id. 7/8, podíl žalovaného id. 1/8. Z těchto pozemků pozemky, které jsou zastavěnými plochami, jsou zastavěny budovami, které jsou ve vlastnictví třetí osoby ( výpis z katastru nemovitostí, znalecký posudek ).6. Ke zjištění obvyklé ceny podílu žalovaného na uvedených nemovitostech nechala žalobkyně zpracovat společností , právnická osoba, , znaleckým ústavem z oboru Ekonomika, Ceny a odhady nemovitostí, znalecký posudek. Tímto posudkem byla zjištěna celková cena pozemků pokračování - 3 - 7 C 429/202220 950 000 Kč, když znalec vycházel ze srovnání s cenami podobných souborů pozemků v blízkých lokalitách a jejich vzájemné odlišnosti zohlednil použitím různých koeficientů při výpočtu výsledné ceny. Protože úkolem znalce bylo zjištění ceny podílu žalovaného, provedl nakonec znalec srážku ve výši 10 %, což odůvodnil horší obchodovatelností podílu, výrazným omezením vlastnických práv a limitovaným okruhem kupců. Jako výslednou obvyklou cenu spoluvlastnického podílu žalovaného proto určil částku ve výši 2 360 000 Kč. Podle posudku je cca 70 % plochy pozemků určeno k zastavění pro bydlení, zbytek je nezastavitelná zeleň. V současnosti jsou pozemky částečně zastavěny staršími stavbami obytného i zemědělského charakteru, které náleží jinému vlastníku a nebyly předmětem ocenění. Vzhledem k původnímu extenzivnímu využití s v okolí staveb na pozemcích předpokládá ekologická zátěž. Součástí posudku byl rovněž průmět katastrální mapy k dotčeným pozemkům do leteckého snímku ( ortofortomapy ) daných nemovitostí, výřez územního plánu a fotodokumentace ( znalecký posudek , právnická osoba, , znalecký ústav ).7. Z emailové komunikace mezi žalobkyní a žalovaným soud zjistil, že žalobkyně nabídla žalovanému za jeho spoluvlastnický podíl částku 2 360 000 Kč. Žalovaný poděkoval za nabídku, následně však odepsal, že se domluvil se zahraničním investorem a výhledově chtějí na pozemcích stavět obchodní centrum a bazén. S tím, že nabízí za mnohem více. Další komunikace předložena nebyla ( email ze dne 24.8.2022, ze dne 29.8.2022 a dne 9.11.2022 ).8. Výpisem z účtu doložila žalobkyně, že má k dispozici částku ve výši 2 367 892,21 Kč, kterou později navýšila na částku 2 867 892,21 Kč ( potvrzení zůstatek účtu Raiffeisen bank ze dne 7.9.2023 a ze dne 8.9.2023, e-mailová komunikace ze dne 8.9.2023 ).9. Právně soud věc posoudil podle níže uvedených ustanovení:10. Podle § 1140 odst. 1zák.č. 89/2012 Sb., občanského zákoníku ( dále jen o.z. ) nikdo nemůže být nucen ve spoluvlastnictví setrvat.11. Podle § 1143 o.z. nedohodnou-li se spoluvlastníci o zrušení spoluvlastnictví, rozhodne o něm na návrh některého ze spoluvlastníků soud. Rozhodne-li soud o zrušení spoluvlastnictví, rozhodne zároveň o způsobu vypořádání spoluvlastníků.12. Podle § 1147 věta prvá o.z. není-li rozdělení společné věci dobře možné, přikáže ji soud za přiměřenou náhradu jednomu nebo více spoluvlastníků.13. Zjištěný skutkový stav soud posoudil dle ustanovení uvedených výše s následujícím závěrem:Žalobkyně a žalovaný jsou podílovými spoluvlastníky shora ve výroku I. uvedených nemovitostí, přičemž spoluvlastnický podíl žalobkyně činí id. 7/8 a spoluvlastnický podíl žalovaného činí id. 1/8. Nemovitosti tvoří uzavřený bývalý zemědělský areál. Cca 70 % plochy pozemků je určeno k zastavění pro bydlení, zbytek je nezastavitelná zeleň. V současnosti jsou některé z pozemků zastavěny staršími stavbami obytného i zemědělského charakteru, které náleží jinému vlastníku. S ohledem na charakter nemovitostí, které ve svém celku tvoří uzavřený areál bývalého zemědělského družstva, kde jednotlivé nemovitosti jsou odlišného druhu a způsobu využití a též odlišných výměr, s nestejnou možností přístupu k nim a navíc jsou některé z nich zastavěny stavbami třetí osoby, nepřichází v úvahu reálné rozdělení nemovitostí.pokračování - 4 - 7 C 429/202214. Žalobkyně má zájem o přikázání předmětných nemovitostí do svého výlučného vlastnictví. Prokázala také, že disponuje dostatečnou finanční hotovostí na vyplacení vypořádacího podílu žalovanému.15. V otázce výše přiměřené náhrady vyšel soud z žalobkyní předloženého znaleckého posudku, který byl zpracován znaleckým ústavem v oboru ekonomika, odvětví ceny a odhady nemovitostí, má všechny zákonem stanovené náležitosti a byl opatřen také znaleckou doložkou. Vázán zadáním žalobkyně ocenil znalec cenu spoluvlastnického podílu žalovaného, přičemž zjištěnou cenu nemovitostí pro tento účel snížil o 10 %. Pro účely zrušení a vypořádání spoluvlastnictví však takováto srážka není přípustná. Podle rozsudku Nejvyššího soudu ČR, sp.zn. 22 Cdo 2903/2010, přiměřenou náhradu za spoluvlastnický podíl je nutno chápat jako hodnotový ekvivalent, vyjádřený v penězích, ekvivalent, umožňující podle místních podmínek obstarání obdobné věci, jaká byla představována podílem spoluvlastníka, jenž byl přisouzen ostatním spoluvlastníkům. Základem pro stanovení přiměřené náhrady za nemovitosti (nicméně obdobný závěr je třeba vztáhnout i k věcem movitým) je její obecná cena obvyklá v daném místě v době rozhodování s tím, že tuto náhradu soud určí odpovídajícím podílem z ceny celé věci, nikoliv cenou, za kterou by bylo možno prodat spoluvlastnický podíl. Existence podílového spoluvlastnictví pak není sama o sobě důvodem, pro který by měla být obecná cena nemovitosti stanovená pro účely vypořádání spoluvlastnictví snížena. Soud proto při určení výše přiměřené náhrady vyšel z ceny oceňovaných nemovitostí bez toho, že by ji jakkoli snižoval, a tedy vycházel z znalcem zjištěné ceny ( před srážkou ) ve výši 20 950 000 Kč. Podílu žalovaného ve výši 1/8 proto odpovídá vypořádací podíl ve výši 2 618 750 Kč.16. Vzhledem k tomu, že nikdo nemůže být nucen setrvávat ve spoluvlastnictví, žalobkyně je výrazně většinovým spoluvlastníkem a měla zájem o přikázání nemovitostí do svého výlučného vlastnictví, prokázala také, že je schopna uhradit žalovanému náhradu za jeho spoluvlastnický podíl, soud rozhodl, jak shora uvedeno. Podílové spoluvlastnictví zrušil ( výrok I. ), dotčené nemovitosti přikázal do výlučného vlastnictví žalobkyně ( výrok II. ) za přiměřenou náhradu, kterou je povinna zaplatit žalovanému ( výrok III. ).17. O náhradě nákladů řízení rozhodoval soud podle § 151 odst. 1 a § 142 odst. 2 o.s.ř. a přiznal ve sporu za větší části úspěšné žalobkyni právo na náhradu nákladů řízení, které vyčíslil ve shodě s požadavkem žalobkyně na náhradu soudního poplatku, 3 úkonů právní služby, 3 režijních paušálů a DPH. Přihlédl ke skutečnosti, že žalovaný na nabídku žalobkyně konstruktivně nereagoval, vědom si jejího návrhu na potřebu zrušení a vypořádání spoluvlastnictví zůstal ve věci pasivní a vyvolal tak nutnost soudního vedení sporu.18. Při určení povinnosti náhrady nákladů řízení vycházel soud přitom z toho, že částku 258 750 Kč, o níž je vypořádací podíl vyšší, než jaký žalobkyně v žalobě žalovanému nabízela, je nutno považovat za její neúspěch ve sporu, který procentuálně z navrhovaného vypořádacího podílu činí 9,12 %. Soud proto přiznal žalobkyni právo na náhradu 81,76 % ( 90,88 –