7 C 331/2020-260 — Okresní soud Praha-východ

1. Žalobkyně ad a) se žalobou doručenou soudu dne , datum, domáhala určení, že pozemek žalovaného parc. č. , hodnota, , zapsaný v katastru nemovitostí u , právnická osoba, pro Středočeský kraj, Katastrální pracoviště , adresa, -východ na LV č. , hodnota, , pro katastrální území , adresa, , obec , adresa, , je zatížen služebností stezky a služebností cesty ve prospěch žalobkyně ad a), jako vlastníka pozemku parc. č. , hodnota, , zapsaného v katastru nemovitostí u , právnická osoba, pro Středočeský kraj, Katastrální pracoviště , adresa, - východ na LV č. , hodnota, , pro katastrální území , adresa, . Usnesením ze dne , datum, , č. j. , spisová značka, , soud připustil přistoupení žalobce ad b), který se po podání žaloby stal spoluvlastníkem žalobou dotčeného pozemku parc.č , hodnota, , a zároveň připustil změnu žaloby tak, že žalobci nově požadovali zřízení služebnosti nezbytné cesty, nikoliv určení její existence.2. Žalobci žalobu ( ve znění změny žaloby ) odůvodňovali tím, že pozemek parc. č. , hodnota, , který je v jejich vlastnictví, není přístupný z veřejné komunikace jinak než přes pozemek parc. č. , hodnota, ve vlastnictví žalovaného. Protože plánovali na svém pozemku výstavbu, která byla již v minulosti zahájena, avšak přerušena, domáhali se zřízení nezbytné cesty jako služebnosti. Uvedli, že původní vlastník obou pozemků, pan , právnická osoba, , počítal s přístupem přes pozemek parc. č. , hodnota, , což dokládá existence vjezdové brány a historické užívání pozemku jako příjezdové cesty. Pozemek žalobců je dle územního plánu určen k zástavbě. Žalobci získali stavební povolení z toho důvodu, že prvotní plán stavby naplánoval pan , jméno FO, , a následně pozemek prodal žalobkyni ad a) již s vydaným stavebním povolením, přičemž pro přístup k pozemku měl být využit pozemek pana , jméno FO, ( nyní žalovaného ) a byl také takto užíván. K zamezení přístupu přes tento pozemek došlo až s přechodem vlastnictví na žalovaného. Tvrdili, že žalovaný nabyl pozemek s vědomím jeho využití jako přístupové cesty a že zřízením služebnosti mu nevznikne žádná škoda. Žalobci dále uvedli, že alternativní přístupy k jejich pozemku jsou technicky nevhodné, nákladné nebo zasahují do práv třetích osob. Například přístup přes pozemky parc. č. , hodnota, , , hodnota, a , hodnota, by vyžadoval odstranění oplocení, drobných staveb a stromů, přístup přes severní část pozemku by vyžadoval výstavbu cca 300 metrů dlouhé zpevněné cesty přes pozemky různých vlastníků, což by výrazně zasáhlo do krajinného rázu. Oproti tomu cesta přes pozemek žalovaného by byla dlouhá cca 4 metry a již byla historicky využívána jako účelová komunikace. Žalobci tvrdili, že nejsou naplněny zákonné důvody pro nepovolení nezbytné cesty, když přístup nebyl ztracen hrubou nedbalostí ani úmyslně. Žalobkyně ad a) při nabytí pozemku zřídila věcná břemena k sousedním pozemkům a byla přesvědčena, že zajistila přístupovou cestu k pozemku žalobců, avšak nebyla si vědoma skutečnosti, že nedopatřením se opomenulo zřídit právo přístupu také k pozemku žalovaného. Přitom dle žalobkyně vůle účastníků kupní smlouvy zřídit věcné břemeno chůze a jízdy až po hranice pozemku žalobců je nepochybná a vyplývá již ze samotné podstaty věcného břemene chůze a jízdy jako zajištění přístupu ke smlouvou nabývanému pozemku a ze znění této kupní smlouvy. Žalobkyně byla v dobré víře, že přístupová cesta byla v potřebném rozsahu sjednána a také ji po dlouhá léta využívala. Obě strany kupní smlouvy ( i pan , jméno FO, ) měly za to, že přístupová cesta byla zřízena, jak chtěly a také se tak chovaly. Žalobci se nedomáhají pohodlnějšího spojení, ale jediného reálně možného přístupu k pozemku, který nejméně zasahuje do práv vlastníka zatíženého pozemku. Dále žalobci poukázali na judikaturu Nejvyššího soudu, podle níž je možné zřídit nezbytnou cestu i pro budoucí stavbu, pokud je pozemek určen k výstavbě a existuje vážný úmysl stavbu realizovat. Ten byl podle žalobců prokázán nejen vydáním stavebního povolení, ale i tím, že příprava stavby již dosáhla určitého stupně. Pozemek má sloužit k postavení dvou rodinných domů. Žalobci zdůraznili, že bez nezbytné cesty nemohou stavbu dokončit ani užívat, a že výhoda nezbytné cesty zjevně převažuje nad případnou újmou žalovaného. K cestě ze severní strany zmiňované žalovaným sdělili žalobci, že byla vytvořena bagrem pro příjezd na pozemek a i sám bagr si tuto cestu obtížně dva dny tvořil, není sjízdná ani pro nákladní, či osobní automobil. Žalobci rovněž uvedli, že pozemek žalovaného byl již v minulosti užíván jako příjezdová cesta, což potvrzuje i stavební dokumentace a vyjádření stavebního úřadu. Tvrdili, že přístup přes pozemek žalovaného je nejpřirozenější, nejméně nákladný a nejméně zasahující do práv třetích osob. Podle nich je naplněna i podmínka, že nezbytná cesta se povolí jen přes jeden z okolních pozemků, a to ten, který představuje nejpřirozenější přístup. Žalobci navrhli, aby byla nezbytná cesta zřízena jako umělá, v rozsahu umožňujícím přístup osobními i dodávkovými vozidly, výjimečně i stavební technikou. Náklady na zřízení a údržbu cesty mají nést žalobci. Služebnost má být sjednocena s již existující služebností k sousednímu pozemku parc. č. , hodnota, . Původně navrhovali jednorázovou úplatu ve výši 1 000 Kč, později souhlasili s částkou 35 000 Kč dle znaleckého posudku. V tomto smyslu také navrhli změnu žaloby, která byla připuštěna. Žalobci se domnívají, že zřízení nezbytné cesty žalovanému nezpůsobí žádnou škodu, případně jen nepatrnou, a že hodnota věcného břemene byla stanovena odborně a správně.3. Žalovaný ve svých vyjádřeních uvedl, že žaloba je zcela nedůvodná, neboť žalobci si nedostatek přístupu ke svému pozemku způsobili sami, a to hrubou nedbalostí při uzavírání kupní smlouvy, kdy opomenuli zahrnout pozemek parc. č. , hodnota, ( nyní , hodnota, ) do zřízení věcného břemene. Žalovaný tvrdí, že žalobkyně ad a) měla dostatek informací a podkladů, včetně geometrického plánu, z něhož bylo zřejmé, že přístup k pozemku parc. č. , hodnota, není zajištěn. Dle žalovaného při běžné opatrnosti si musela být žalobkyně ad a) při uzavírání kupní smlouvy velice dobře vědoma toho, jaké pozemky nabývá a jaké pozemky jsou v bezprostředním sousedství a muselo jí být zřejmé, že je třeba zřídit omezení vlastnického práva i k pozemku parc.č. , hodnota, ( nyní pozemek žalovaného parc.č. , hodnota, ). Podle žalovaného se jedná o zásadní pochybení, které žalobkyně dlouhodobě neřešila, a až při snaze o prodej pozemku se pokusila situaci napravit. Podle žalovaného nebylo uvažováno o tom, že by věcné břemeno mělo být zřízeno k pozemku parc.č. , hodnota, . Žalovaný dále poukázal na to, že žalobce ad b) koupil podíl na pozemku za výrazně nižší cenu, než za jakou byl následně nabízen k prodeji, což podle něj svědčí o spekulativním jednání. V této souvislosti odkázal na judikaturu Nejvyššího soudu, podle níž nelze zřídit nezbytnou cestu ve prospěch podnikatele, který koupí pozemek bez přístupu a následně se snaží přístup získat soudní cestou. Podle žalovaného není ani objektivně možné po předmětném pozemku jezdit motorovými vozidly, a to z řady různých důvodů: dotčený pozemek má značný sklon a nezpůsobilý povrch, přes pozemek vede rozvod plynu a reálně hrozí poškození plynového potrubí. Žalovaný dále tvrdí, že žalobci mají ke svému pozemku parc. č. , hodnota, několik jiných přístupových možností, jejich pozemek je propojen i s jinými veřejnými cestami. Uvedl konkrétně přístupy mezi pozemky parc. č. , hodnota, a , hodnota, , přes parc. č. , hodnota, , přes jihovýchodní část parc. č. , hodnota, , přes polní cestu mezi parc. č. , hodnota, a , hodnota, , a dále přes pozemky parc. č. , hodnota, , , hodnota, , , hodnota, a , hodnota, . Podle žalovaného tyto cesty ( přes pozemky parc. č. , hodnota, , , hodnota, , , hodnota, , , hodnota, a , hodnota, ) splňují znaky účelové komunikace, jsou patrné v terénu, historicky využívané a doložené fotodokumentací i mapovými podklady. Tvrdí, že přístup přes pozemek žalovaného není nezbytný, ale pouze pohodlnější, což je důvodem pro zamítnutí žaloby. Žalovaný rovněž poukázal na to, že žalobci již provedli úpravy na svém pozemku, včetně vytvoření přístupové cesty ze severní strany pomocí těžké techniky, což dokládá fotodokumentace. Tvrdí, že stavební povolení žalobců je zastaralé, stavba byla přerušena na více než 20 let a současný stav stavebních prvků je havarijní, což zpochybňuje vážný úmysl stavbu realizovat. Dále uvedl, že zřízení služebnosti by znamenalo zásah do jeho vlastnického práva, znemožnilo by mu využívat pozemek k vsaku dešťové vody, ukládání sněhu, výsadbě zeleně a mohlo by ohrozit plynové zařízení vedené přes pozemek. Povolení průjezdu stavební techniky se také dočasně po dobu výstavby zvýší hladina hluku přes zákonné limity. Žalovaný také nesouhlasí s výší navrhované náhrady za zřízení služebnosti, kterou považuje za nepřiměřeně nízkou a neodpovídající skutečnému zásahu do jeho práv. Žalovaný navrhl, aby mu byly při