41 C 99/2022-65 — Okresní soud Praha-západ

1. Žalobkyně se žalobou podanou dne [datum] u zdejšího soudu domáhala, aby jí žalovaná zaplatila v I. výroku uvedenou částku spolu s příslušenstvím. Žalobkyně žalobu odůvodnila tím, že s žalovanou uzavřela dne [datum] smlouvu o smlouvě budoucí kupní (dále jen„ smlouva o smlouvě budoucí“), jejímž předmětem byla koupě budoucí jednotky K1 [číslo], v domě K 01, o výměře 93,64 m2 (dále jen„ jednotka“). První datum ukončení výstavby jednotky bylo sjednáno na [datum]. Dne [datum] uzavřela žalobkyně s žalovanou dodatek [číslo] ke smlouvě o smlouvě budoucí, který stanovil nový termín dokončení výstavby na [datum] a dále změnil znění článku 1.3. smlouvy o smlouvě budoucí následovně:„ Nebude-li kupní smlouva uzavřena z důvodů stojících na straně budoucího prodávajícího ani do [datum], je budoucí kupující oprávněn požadovat po budoucím prodávajícím smluvní pokutu ve výši 20.000 Kč / každý započatý měsíc prodlení. Zároveň je budoucí kupující oprávněn od této smlouvy odstoupit“. K uzavření kupní smlouvy ve sjednaném termínu do [datum] však nedošlo a žalovaná se tak ocitnula v prodlení. K uzavření předmětné kupní smlouvy došlo až dne [datum] a žalobkyni tak vznikl nárok na zaplacení smluvní pokuty ve výši 20 000 Kč za každý započatý měsíc prodlení, celkem tedy 100 000 Kč s příslušenstvím. Žalobkyně vyzvala žalovanou k zaplacení smluvní pokuty dne [datum]. Na tuto výzvu žalovaná reagovala dne [datum] přípisem označeným jako„ právní stanovisko“, ve kterém žalovaná sdělila pouze to, že prodlení bylo způsobeno zásahem vyšší moci, konkrétně z důvodu šíření pandemie onemocnění Sars-CoV-2 (dále jen„ Covid-19“). Žalovaná však tyto důvody sdělila žalobkyni toliko v rovině tvrzení a bez jakýchkoliv podpůrných důkazů až k její neformální žádosti o úhradu smluvní pokuty. Žalovaná až do července roku 2021 nesdělila žalobkyni žádné budoucí problémy s dodáním sjednaného předmětu koupě, ba dokonce přípisem ze dne [datum] žalovanou informovala, že zpoždění by nemělo mít vliv na termín předávání bytů do užívaní na jaře příštího roku (březen, duben). Žalovaná ničeho nezaplatila ani na základě předžalobní výzvy ze dne [datum]. 2. Žalovaná ve svém vyjádření k žalobě uvedla, že v čl. V odst. 5.4. smlouvy o smlouvě budoucí byla uvedena výluka z prodlení pro případ, brání-li splnění povinností nepředvídatelná překážka vzniklá nezávisle na vůli smluvní strany. Žalovaná tvrdila, že tyto nepředvídatelné překážky nastaly v důsledku vyhlášení nouzových stavů, a to s ohledem na pandemii Covid-19. Žalovaná žalobkyni informovala dne [datum], že se dostala do prodlení z důvodů, které nemohla předpokládat, a žalobkyni proto nevzniklo právo na zaplacení smluvní pokuty. Konkrétně žalovaná argumentovala tím, že byl opakovaně vyhlášen nouzový stav, že došlo k dramatickým výpadkům pracovní síly i dodávek materiálů, že na podzim roku 2020 nebylo možné připojit lokalitu po dobu několika měsíců k elektrické energii z důvodu šíření nákazy ve společnosti [právnická osoba], a že z důvodu onemocnění pracovníků stavebního úřadu bylo nutné s kolaudací vyčkat do konce května 2021. 3. Žalobkyně ve své replice argumentovala tím, že žalovaná ji dne [datum] (čili až po první vlně pandemie Covid-19) ubezpečovala, že termíny uvedené ve smlouvě o smlouvě budoucí budou dodrženy. Vliv první vlny pandemie tak neměl vliv na dodržení termínů uvedených ve smlouvě o smlouvě budoucí ve znění dodatku [číslo]. Zároveň žalobkyně uvedla, že žalovaná porušila svou notifikační povinnost dle § 2902 zákona č. 89/2012 Sb., občanský zákoník (dále jen „o. z.“), neboť žalobkyni před uplynutím sjednané lhůty k uzavření kupní smlouvy nijak neupozornila na možné prodlení způsobené nepředvídatelným zásahem vyšší moci a současně se zásahu vyšší moci dovolávala až dne [datum], kdy se zásah vyšší moci po roce a půl pandemie onemocnění Covid-19 stal zcela předvídatelnou součástí života všech lidí a nebylo již možné hovořit o nepřekonatelné překážce. Zároveň uvedla, že žalovaná nikterak nesdělila a neprokazovala příčinnou souvislost mezi pandemií Covid-19 a porušením smluvní povinnosti. Dále žalobkyně argumentovala tím, že zásah vyšší moci údajně zmařil plnění ze smlouvy až v době, kdy již byla žalovaná s plněním smluvní povinnosti v prodlení. A nakonec žalobkyně uvedla, že žalovaná na sebe převzala riziko změny okolností ve smyslu § 1765 odst. 2 o. z., čímž měla přinejmenším počítat s tím, že může dojít ke změně okolností v důsledku pandemie. 4. Na vyjádření žalobkyně reagovala žalovaná vyjádřením tak, že žalované v listopadu roku 2020 nemohly být známy dopady první vlny pandemie na vliv celkové výstavby, neboť celá situace je bezprecedentní a preventivní opatření ze strany státu byla nepředvídatelná. Dále uváděla, že v důsledku omezení provozu Stavebního úřadu v [obec] nebylo možné provést kolaudaci, čímž se žalobkyně dostala do prodlení, a to nikoli vlastní vinou. Ustanovení § 2902 o. z. se pak podle ní na tento případ nevztahovalo. 5. Účastnice učinily při jednání před soudem nesporným, že mezi nimi skutečně došlo k uzavření smlouvy o smlouvě budoucí ze dne [datum], dodatku ke smlouvě o smlouvě budoucí ze dne [datum] a kupní smlouvy ze dne [datum]. [příjmení] mezi nimi bylo též to, že e-mailová komunikace ze dnů [datum] a [datum] až [datum] mezi nimi proběhla a že žalovaná obdržela předžalobní výzvu ze dne [datum]. [příjmení] konečně bylo to, že v době od [datum] do [datum], dále od [datum] až do [datum] byl v ČR vyhlášen nouzový stav, a to z důvodu pandemie Covid-19. Soudu proto vzal všechny tyto skutečnosti za svá skutková zjištění ve smyslu § 120 odst. 3 zákona č. 99/1963 Sb., občanského soudního řádu (dále jen „o. s. ř.“). 6. Soud při jednání provedl dokazování a z níže uvedených listin zjistil tyto rozhodné skutečnosti: 7. Ze smlouvy o smlouvě budoucí ze dne [datum] bylo zjištěno, že tohoto dne uzavřela žalovaná jako budoucí prodávající a žalobkyně jako budoucí kupující dohodu, ve které se žalovaná zavázala vystavět bytové domy nejpozději do [datum] a zároveň zajistit nejpozději do čtyř měsíců ode dne, kdy jí bude doručen kolaudační souhlas povolující užívání jednotky, právní podmínky pro uzavření kupní smlouvy. Účastnice se dohodly, že budoucí kupní smlouvou dojde k převodu jednotky č. K1 [číslo] s garáží a sklepem na žalobkyni za kupní cenu ve výši 7 121 454 Kč. Prostřednictvím čl. 5. účastnice sjednaly, že se žádná z nich neocitá v prodlení s plněním svých povinností, brání-li jí v tom nepředvídatelné překážky vzniklé nezávisle na její vůli. 8. Z dodatku [číslo] ke smlouvě o smlouvě budoucí ze dne [datum] vyplynulo, že tohoto dne uzavřela žalovaná jako budoucí prodávající a žalobkyně jako budoucí kupující dodatek ke smlouvě o smlouvě budoucí, ve které se dohodly na změně termínu dokončení výstavby s tím, že nový termín výstavby byl stanoven na [datum]. Dále se účastnice dohodly, že nebude-li kupní smlouva uzavřena z důvodů stojících na straně žalované ani do [datum], je žalobkyně oprávněna požadovat po žalované smluvní pokutu ve výši 20 000 Kč za každý započatý měsíc prodlení a zároveň je žalobkyně oprávněna od smlouvy odstoupit. Dále byla stanovena sleva z kupní ceny ve výši 35 000 Kč. 9. Z kupní smlouvy ze dne [datum] bylo soudem zjištěno, že ji tohoto dne uzavřela žalovaná jako prodávající a žalobkyně jako kupující, přičemž předmětem prodeje byla jednotka [číslo] na pozemku p. [číslo] jehož součástí je budova, za což se žalobkyně zavázala uhradit žalované dohodnutou kupní cenu. 10. Z e-mailu ze dne [datum] soud zjistil, že žalovaná sdělila žalobkyni, že se z důvodu pandemie Covid-19 výstavba zpomalila a termín stavebního dokončení se z těchto důvodů mírně opozdí, avšak že toto zpoždění by nemělo mít vliv na termín předávání bytů do užívání, se kterým žalovaná stále počítala na jaře příštího roku (březen, duben), jak uváděla. 11. Z e-mailu ze dne [datum] vyplynulo, že se žalobkyně dotazovala žalované na další postup a termín kontrolních prohlídek, kolaudace a uzavírání kupních smluv. 12. Z e-mailové odpovědi žalované ze dne [datum] soud zjistil, že žalobkyně přislíbila prohlídky během 14 dnů, termín kolaudace byl stanoven na příští týden a její právnička připravovala kupní smlouvy. 13. Z e-mailu ze dne [datum] vyplynulo, že žalobkyně upozornila žalovanou na to, že může požadovat smluvní pokutu ve výši 20 000 Kč za každý započatý měsíc prodlení, pročež s ohledem na trvající prodlení požádala o snížení kupní ceny alespoň o 60 000 Kč. 14. Ze stanoviska žalované ze dne [datum] soud zjistil, že žalovaná zdůvodnila prodloužení výstavby zásahem vyšší moci, přičemž uváděla, že v důsledku šíření Covid-19 došlo k dramatickým výpadkům pracovní síly i dodávek některých materiálů a s odkazem na ustanovení čl. 8 smlouvy o smlouvě budoucí se distancovala od své odpovědnosti za prodlení. 15. Z předžalobní výzvy ze dne [datum] a podacího lístku bylo soudem zjištěno, že žalobkyně vyzývala žalovanou k zaplacení smluvní pokuty v souladu s § 142a o. s. ř. Téhož dne byla výzva žalované odeslána prostřednictvím České pošty. 16. Z přípi