7 C 348/2022-98 — Okresní soud Praha-západ

1. Žalobkyně se domáhala po žalovaném zaplacení částky , částka, s příslušenstvím. Svůj návrh odůvodnila tak, že je vlastníkem spoluvlastnického podílu ve výši ideální 1/4 nemovitých věcí, a to pozemku parc. č. st. 181, jehož součástí je stavba č. e. 124, a pozemku parc. č. 440/5, vše zapsáno na LV 680 vedeném Katastrálním úřadem pro Středočeský kraj, Katastrální pracoviště , adresa, -západ, LV č. , hodnota, pro k.ú. , adresa, (dále jen „Nemovitosti“). Uvedený podíl na Nemovitostech žalobkyně nabyla na základě pravomocného usnesení soudního exekutora , tituly před jménem, , jméno FO, , Exekutorský úřad , adresa, , ze dne , datum, , č. j. 021 EX-DD-1/2021-15, ke dni , datum, . Žalovaný je pak spoluvlastníkem Nemovitostí ve výši ideálních 3/4. Přestože je žalobkyně spoluvlastníkem Nemovitostí více než rok, nebyl jí až do , datum, umožněn přístup do Nemovitostí, neboť až dne , datum, jí byly předány klíče od Nemovitostí. Z výše uvedeného je tak zjevné, že po více než rok užíval Nemovitosti výhradně žalovaný, který Nemovitosti na úkor žalobkyně po uvedené období nadužíval. Žalobkyně tedy požadovala po žalovaném zaplacení náhrady za popsané nadužívání v období od , datum, do , datum, (tj. celkem , hodnota, měsíců), kterou odhadem vyčíslila na částku , částka, měsíčně, tj. celkově částku , částka, , jež odpovídá výši obvyklého nájemného obdobných nemovitostí v dané lokalitě za období 13ti měsíců, a to včetně úroků z prodlení v zákonné výši ode dne , datum, , kdy se žalovaný prokazatelně ocitl v prodlení. Žalobkyně dále doplnila, že vstoupila v jednání se žalovaným hned po vydání usnesení o příklepu; žalobkyně si chtěla Nemovitosti prohlédnout a domluvit se s žalovaným na společném užívání, případně prodeji Nemovitostí. Účastníci poté skutečně jednali. Dokonce se dohodli, že by bylo vhodné Nemovitosti prodat. K realizaci této dohody však nedošlo, mezi účastníky nebyla uzavřena dohoda o užívání Nemovitostí ani nebylo přijato rozhodnutí spoluvlastníka či spoluvlastníků o užívání Nemovitostí. Ona jednání probíhala od října 2021 až do listopadu 2022. Ačkoli žalobkyně požadovala přístup do Nemovitostí, k vydání klíčů došlo až v listopadu 2022.2. Žalovaný navrhl zamítnutí žaloby s tím, že nárok uplatněný předmětnou žalobou v plném rozsahu neuznává. Jakkoliv žalovaný nerozporoval skutečnost, že žalobkyně nabyla spoluvlastnický podíl na Nemovitostech ve výši ideální ¼ příklepem v exekuci, odmítl tvrzení, že by žalobkyně nemohla Nemovitosti užívat v rozsahu svého spoluvlastnického podílu. K tomu žalovaný blíže uvedl, že po vydražení předmětného spoluvlastnického podílu žalobkyně v v nezkolaudované, nicméně plně obyvatelné, stavbě rodinného domu č. e. 124 vícekrát byla. Nejprve se dostavil někdy v říjnu 2021 zástupce žalobkyně, pan , jméno FO, , následně i pan , jméno FO, . Žalovaný oba zmíněné provedl po domě, seznámil je s technickým stavem stavby a vyzval je k tomu, aby vybrali místnosti, které bude žalobkyně užívat; zástupci žalobkyně se nicméně k tomuto nijak nevyjádřili. Pro úplnost žalovaný poukázal na to, že sám v domě pro své bytové potřeby užívá pouze jednu místnost jako ložnici, kuchyni, jedno sociální zařízení a křeslo před televizí v obývacím pokoji. V domě jsou pak místnosti, které jsou prázdné a zcela neužívané; stavbu domu nicméně nelze rozdělit na dvě samostatné části. , adresa, od domu žalovaný předal již panu Nevludovi, tedy dříve, než tvrdí žalobkyně v předmětné žalobě. Následně byly klíče předány též panu Škareckému. Pokud jde o znalecký posudek zpracovaný pro účely odhadu výše obvyklého nájemného za užívání podílu ve výši id. ¼ na Nemovitostech, ten se žalovanému nejeví jako správný, neboť nezohledňuje skutečný stav Nemovitostí, kdy znalkyně porovnává zkolaudované nemovitosti s nezkolaudovaným objektem, který má nadto jediný vchod, a jako takový jej lze jen těžko pronajmout.3. Na základě provedeného dokazování soud zjistil následující skutečnosti:4. Z usnesení o příklepu vydaného soudním exekutorem , tituly před jménem, , jméno FO, dne 30. 9. 202021, č.j. 021 EX-DD-1/2021-15, a výpisu z katastru nemovitostí vedeného Katastrálním úřadem pro Středočeský kraj, Katastrální pracoviště , adresa, -západ, LV č. , hodnota, pro k.ú. , adresa, , prokazujícího stav evidovaný ke dni , datum, , soud zjistil, že žalobkyně nabyla spoluvlastnický podíl ve výši ideální ¼ na Nemovitostech na základě pravomocného usnesení soudního exekutora , tituly před jménem, , jméno FO, , Exekutorský úřad , adresa, , ze dne , datum, , č. j. 021 EX-DD-1/2021-15; žalovaný vlastní spoluvlastnický podíl ve výši ideálních ¾ označených nemovitostí.5. Z předžalobní výzvy k vydání bezdůvodného obohacení ze dne , datum, a příslušných podacích lístků soud zjistil, že žalobkyně žalovaného před podáním předmětné žaloby dopisem ze dne , datum, vyzvala k zaplacení dlužné částky ve výši , částka, nejpozději do 7 dnů od doručení výzvy; výzva pak byla ze strany žalobkyně adresována žalovanému jak na adresu jeho trvalého bydliště v Německu, tak na adresu Nemovitostí.6. Ze znaleckého posudku č. , hodnota, 191/2018 o ceně obvyklé rekreačního objektu ev. č. , hodnota, - stavby pro rodinou rekreaci včetně všech součástí, příslušenství a pozemků parc. č. st. 181 a parc. č. 440/5, vše v obci , adresa, , k. ú. , adresa, , dne , datum, vypracovaného znalcem , tituly před jménem, , jméno FO, soud zjistil, že úkolem znalce bylo stanovit hodnotu spoluvlastnického podílu ve výši id. ¼ na Nemovitostech. V posudku je uvedeno, že stavba ev. č. , hodnota, je dle údajů evidovaných v katastru nemovitostí objektem určeným pro rodinnou rekreaci, ve skutečnosti se nicméně jedná o nedostavěný (stavebně nedokončený) rodinný dům. Závěrem znalec stanovil hodnotu spoluvlastnického podílu ve výši id. ¼ na Nemovitostech částkou , částka, .7. Ze znaleckého posudku č. , hodnota, – Odhad obvyklého nájemného pozemku st. p. č. , hodnota, s objektem rodinné rekreace č. v. 124 k.ú. , adresa, , obec , adresa, , ze dne , datum, vypracovaného , tituly před jménem, , jméno FO, , soud zjistil, že předmětem posudku byl odhad obvyklého nájemného pozemku parc. č. st. 181, jehož součástí je stavba č. e. 124, a pozemku parc. č. 440/5, vše v k.ú. , adresa, , a to za období od , datum, do , datum, , kdy znalkyně dospěla k závěru, že odhad výše průměrného obvyklého nájemného za podíl ¼ na Nemovitostech za rozhodné období činí , částka, měsíčně.8. Z výslechu znalkyně , tituly před jménem, , jméno FO, soud zjistil, že znalkyně na závěrech označeného znaleckého posudku trvá. Při odhadu výše průměrného obvyklého nájemného znalkyně prováděla porovnání nabídek pronájmu obdobných objektů s předmětným objektem na trhu s tím, že nájemní smlouvy se nikde neregistrují, takže nelze vycházet z jiných zdrojů. Znalkyně nicméně zohlednila, že se jednalo o ceny nabídkové, kdy obvykle dochází k určité úpravě nájemného po dohodě nabízejícího a poptávajícího, a proto přistoupila ke snížení nabídkové ceny o 10 %, což je více než dostatečné, neboť znalci obvykle provádějí srážku , právnická osoba, účely porovnání znalkyně vyhledala porovnávací objekty ve srovnatelných obcích, jako je předmětný objekt, a to co se týká velikosti obce, vzdálenosti od Prahy a podobně; znalkyně při odhadu užila koeficientu K2, který zohledňuje polohu nemovitosti. Při ocenění si pak znalkyně byla vědoma toho, že předmětná nemovitost není zkolaudována, nicméně tuto skutečnost do výpočtu nikterak nezohlednila; z vlastní zkušenosti (dříve pracovala v realitní kanceláři) je znalkyni známo, že při pronájmech nemovitostí se zájemci o nájem nezajímají o kolaudaci, kolaudace zajímá případné kupce nemovitostí; zájemce o pronájem zajímají skutečnosti typu, zda v nemovitosti teče voda, jak funguje topení a podobně. Znalkyně potvrdila, že v předmětné nemovitosti není čistička odpadních vod, tato však není povinná. Dům je však klasicky vybaven funkčními koupelnami a je zde jímka - nádrž, která se musí pravidelně vyvážet. Znalkyně předpokládala, že by si někdo pronajal dům jako celek a k tomu jeden vchod postačuje.9. Soud hodnotil provedené důkazy jednotlivě v jejich vzájemných souvislostech a dospěl k následujícímu závěru o skutkovém stavu. Žalobkyně nabyla spoluvlastnický podíl ve výši ideální ¼ na Nemovitostech na základě pravomocného usnesení soudního exekutora , tituly před jménem, , jméno FO, ze dne , datum, , č. j. 021 EX-DD-1/2021-15; žalovaný pak vlastní spoluvlastnický podíl ve výši ideálních ¾. Mezi účastníky nebyla uzavřena dohoda o užívání Nemovitostí ani nebylo přijato rozhodnutí spoluvlastníka či spoluvlastníků o užívání Nemovitostí. Nemovitosti jsou pod uzamčením, klíče k Nemovitostem, resp. k objektu ev.č. , hodnota, , byly zástupci žalobkyně předány , datum, . Od října 2021 do , datum, žalovaný Nemovitosti sám užíval; za užívání Nemovitostí nad rámec svého spoluvlastnického podílu žalovaný žalobkyni neposkytl žádnou finanční náhradu, a to ani poté, co jej žalobkyně k zaplacení této náhrady vyzvala.10. Podle § 336l odst. 2 o.