7 C 51/2023-83 — Okresní soud Praha-západ

1. Žalobce se domáhal rozhodnutí, jímž by bylo určeno, že je jediným a výlučným vlastníkem budovy, stavby bez č.p./č.e. – zemědělské stavby, umístěné na parcele parc. č. st. , Anonymizováno, v katastrálním území , adresa, , obec , adresa, , zapsané na listu vlastnictví , Anonymizováno, u , právnická osoba, pro Středočeský kraj, Katastrální pracoviště , adresa, západ (dále také jen „předmětná nemovitost“), neboť takové rozhodnutí soudu může být podkladem pro rozhodnutí katastrálního úřadu o vkladu vlastnického práva žalobce k předmětné nemovitosti do katastru nemovitostí. Svou žalobu odůvodnil tak, že dne , datum, s žalovaným uzavřel Smlouvu o rezervaci, jež byla svým obsahem smlouvou o budoucí kupní smlouvě a kterou dále žalovaný, na důkaz svého vážného zájmu, zavázal složit k rukám žalobce část kupní ceny ve výši , částka, s tím, že tato částka byla rezervačním poplatkem a v případě uzavření kupní smlouvy se měnila na tzv. závdavek ve smyslu § 1808 zákona č. 89/2012 Sb., občanského zákoníku, ve znění pozdějších předpisů (dále jen „obč. zák.“). Označenou smlouvu o rezervaci na žádost žalovaného připravila , tituly před jménem, , jméno FO, , advokátka, sídlem , adresa, , jež zároveň měla po právní stránce zajistit celý převod předmětné nemovitosti z žalobce na žalovaného. Kupní smlouvu ohledně předmětné nemovitosti účastníci uzavřeli dne , datum, . Kupní cena činila dle smluvních ujednání , částka, , přičemž na část kupní ceny byl podpisem smlouvy započítán uhrazený rezervační poplatek; druhá část kupní ceny ve výši , částka, přitom měla být dle názoru žalobce uhrazena výplatou z advokátní úschovy, a to na základě Smlouvy o advokátní úschově, uzavřené téhož dne mezi žalovaným jako složitelem, , tituly před jménem, , jméno FO, jako schovatelem a žalobcem jako oprávněným. Jakkoliv žalovaný v souladu se smluvním ujednáním složil , částka, na účet jednané úschovy a posléze došlo k provedení zápisu vlastnického práva žalovaného k předmětné nemovitosti do katastru nemovitostí, advokátka složenou částku z úschovy žalobci nevyplatila. Jelikož tou dobou již žalobce věděl, že , tituly před jménem, , jméno FO, je ve vazbě a že se peníze na účtu úschovy nenacházejí, považoval za nadbytečné předkládat , tituly před jménem, , jméno FO, list vlastnictví se zápisem vlastnického práva žalovaného. Mezi účastníky nicméně vznikl spor o to, komu z nich náležely peníze v úschově do doby jejich vyplacení. Žalobce trvá na tom, že kupní cena měla být uhrazena až okamžikem výplaty složené části kupní ceny ve výši , částka, z advokátní úschovy na účet žalobce, když nebylo výslovně sjednáno, že by k úhradě kupní ceny došlo již vlastním složením do advokátní úschovy. K povaze uzavřené smlouvy o advokátní úschově pak žalobce uvedl, že se v podstatě jednalo o dvoustrannou smlouvu, o čemž svědčí dikce vymezení předmětu smlouvy v jejím článku I. odstavci 1.; žalobce pak tuto smlouvu jako oprávněný pouze připodepsal. Jelikož se tedy ukázalo, že plnění žalovaného z kupní smlouvy je nemožné a žalovaný nemůže dostát svému závazku uhradit druhou část kupní ceny žalobci, žalobce od příslušné kupní smlouvy odstoupil. V reakci na vyjádření žalovaného žalobce poukázal na to, že judikát citovaný ze strany právního zástupce žalovaného jednak reflektuje právní stav před rokem 2014 a zároveň byl v tamním případě soudem posuzován případ s jiným skutkovým stavem, kdy smluvními stranami byla sjednána úhrada kupní ceny složením do advokátní úschovy. Aktuální právní úpravou je nicméně akcentována smluvní volnost stran, tedy možnost odchýlit se od ustanovení aktuálně platného a účinného občanského zákoníku.2. Žalovaný považoval žalobu za neoprávněnou, pročež navrhoval, aby ji soud v plném rozsahu zamítl. K argumentaci žalobce pak žalovaný uvedl následující. Žalovaný nepopírá, že dne , datum, uzavřel s žalobcem zmiňovanou Smlouvu o rezervaci, přičemž podotýká, že v rámci této smlouvy žalobce prohlásil, že na nemovitosti neváznou žádné dluhy ani jiné právní povinnosti. Toto prohlášení však nebylo pravdivé, neboť na předmětné nemovitosti vázlo, a i nadále vázne, zákonné předkupní právo; předmětná nemovitost se totiž nachází na pronajatém pozemku, který je ve výlučném vlastnictví České republiky, kdy příslušnost hospodařit s tímto pozemkem náleží Státnímu pozemkovému úřadu. Tato skutečnost byla zohledněna až ve smlouvách uzavřených mezi účastníky dne , datum, (tj. v kupní smlouvě a smlouvě o advokátní úschově). Žalovaný se dále ohradil proti tvrzení žalobce, že to byl právě žalovaný, kdo se dohodl s advokátkou , tituly před jménem, , jméno FO, , že zařídí celý převod nemovitosti společně s veškerou smluvní dokumentací. Účastníci řízení se společně až na základě výslovného doporučení makléře domluvili na důvěryhodné a profesně zcela způsobilé osobě, která měla zajistit bezproblémový průběh procesu koupě a prodeje nemovitosti. Kupní smlouvou se žalovaný mimo jiné zavázal složit na svěřenecký účet ve smlouvě uvedený zůstatek kupní ceny ve výši , částka, . Pokud pak jde o úhradu kupní ceny, považoval žalovaný za podstatné, že smlouva o advokátní úschově byla smlouvou trojstrannou s rozdílnými právy a povinnostmi pro každou ze smluvních stran. Jednalo se o trojstrannou svěřeneckou smlouvu, jak ji opakovaně ve své judikatuře kvalifikoval Nejvyšší soud ČR, tedy smlouvou občanským zákoníkem výslovně neupravenou, kdy platebním místem kupní ceny byl svěřenecký účet , tituly před jménem, , jméno FO, . Vzhledem k tomu, že byly žalovaným splněny všechny podmínky pro nabytí vlastnického práva a všechny jeho závazky dle smluvních ujednání, pak nemohl být dán důvod pro odstoupení od smlouvy ze strany žalobce. K tomu žalovaný blíže uvedl, že příslušná kupní smlouva stanoví pouze postup, jakým má být případné právo na odstoupení od kupní smlouvy uplatněno. Jedinou výjimku z tohoto tvrzení tvoří čl. III písm. b) kupní smlouvy, v němž smlouva upravuje právo žalobce na odstoupení od kupní smlouvy, a to pro případ, že kupní cena nebude složena na označený svěřenecký účet; kupní smlouva dále jiné důvody, pro které by účastníkům řízení vzniklo právo od kupní smlouvy odstoupit, nestanoví, a předpokládá tak pouze užití zákonných ustanovení.3. Mezi účastníky je nesporné, že dne , datum, byla mezi účastníky uzavřena smlouva o rezervaci, kdy následně byla k rukám žalobce složena žalovaným částka 1 milion korun. Dne , datum, následně došlo k uzavření smlouvy o advokátní úschově a kupní smlouvy, jejímž předmětem byl převod vlastnického práva k předmětné nemovitosti z žalobce na žalovaného za kupní cenu ve výši 8 milionů korun, kdy dle kupní smlouvy mělo dojít k zápočtu již uhrazené částky 1 milionu korun na kupní cenu. Následně došlo ke složení částky 7 milionů korun do advokátní úschovy, kdy tato částka se nacházela na účtu advokátní úschovy nejpozději ke dni , datum, . Následně došlo ke vkladu vlastnického práva žalovaného k předmětné nemovitosti do katastru nemovitostí s účinností ke dni , datum, s tím, že zápis do katastru nemovitostí byl proveden , datum, . Konečně je mezi účastníky nesporné, že dopis o odstoupení od kupní smlouvy ze dne , datum, byl doručen žalovanému dne , datum, .4. Ze smlouvy o rezervaci ze dne , datum, soud zjistil, že tato smlouva byla uzavřena účastníky, přičemž jejím předmětem bylo (mimo jiné) ujednání, že účastníci řízení uzavřou ve stanovené době 90 dnů od podpisu smlouvy o rezervaci smlouvu kupní k předmětné nemovitosti, a to za kupní cenu v celkové výši , částka, . Dále bylo označenou smlouvou ujednáno, že na důkaz deklarovaného zájmu koupit předmětnou nemovitost složí žalovaný na účet žalobce částku , částka, (dále jen „rezervační poplatek“), a to ve lhůtě 5 dnů ode dne uzavření smlouvy o rezervaci; částka odpovídající kupní ceně ponížená o rezervační poplatek pak bude žalovaným složena do advokátní úschovy ještě před podáním návrh na vklad vlastnického práva do katastru nemovitostí, přičemž část kupní ceny ve výši , částka, měla být z úschovy vyplacena žalobci při splnění sjednaných podmínek (zejména předložení příslušného listu vlastnictví, kde bude v části A zapsán jako jediný vlastník předmětné nemovitosti žalovaný, přičemž v částech B a C budou toliko zápisy vzniklé z důvodu na stráně žalovaného, část D bude bez zápisu a údaje listu vlastnictví nebudou dotčeny změnou právních vztahů.5. Z kupní smlouvy ze dne , datum, soud zjistil, že předmětem této smlouvy byl převod předmětné nemovitosti ve vlastnictví žalobce do výlučného vlastnictví žalovaného za kupní cenu v celkové výši , částka, . Dle článku III. této smlouvy měla být kupní cena zaplacena tak, že rezervační poplatek ve výši , částka, složený žalovaným na účet žalobce se ke dni uzavření kupní smlouvy započetl na kupní cenu; zůstatek kupní ceny ve výši , částka, se pak žalovaný zavázal složit do advokátní úschovy , tituly před jménem, , jméno FO, , advokátky, na účet úschovy č. , č. účtu, , s variabilním symbolem , var. symbol, , s tím, že tato část kupní ceny měla být vyplacena na účet žalo