4 C 89/2022-226 — Okresní soud Praha-západ

1. Žalobkyně se svojí žalobou podanou zdejšímu soudu dne , datum, domáhala na žalované zaplacení částky , částka, s přísl. Nárok odůvodnila tak, že dne , datum, byla mezi žalobkyní jako kupující a žalovanou jako prodávající uzavřena kupní smlouva , jejímž předmětem byla koupě pozemku parc. č. st. 209 , zastavěná plocha a nádvoří, jehož součástí je stavba čp. 704 (rodinný dům) a pozemek p.č. 159/45, orná půda, vše v kat. území , adresa, , obci , adresa, . Kupní cena byla sjednána ve výši , částka, . Nemovitost byla prodávána jako novostavba ( tzv. stavba na klíč) na základě smlouvy o smlouvě budoucí kupní ze dne , datum, . Žalobkyně nabyla nemovitost do svého výlučného vlastnictví k , datum, . Nemovitost byla do užívání žalobkyně předána na základě dohody stran již dne , právnická osoba, .2020, v té době nebyla nemovitost dokončena, ani zkolaudována, nebyly tak splněny podmínky pro uzavření Smlouvy dle smlouvy o smlouvě budoucí. Kolaudační souhlas s užíváním stavby byl vydán až dne , datum, . V průběhu užívání nemovitosti začala žalobkyně zjišťovat nedostatky neodpovídající tomu, že se jedná o čerstvě vybudovanou novostavbu. Zhruba po 14 dnech užívání nemovitosti se ucpala kanalizace a v důsledku toho byla vyplavena koupelna a chodba. Tato závada byla oznámena ihned žalované prostřednictvím jejího manžela, který tvrdil, že vše včetně kanalizace, je provedeno řádně. Až při přepisu služeb odvodu odpadních vod z nemovitosti na žalobkyni bylo pracovníkem společnosti , právnická osoba, . žalobkyni sděleno, že reálné řešení kanalizace nemovitosti neodpovídá zjevně projektové dokumentaci a není provedeno řádně. Nemovitost je postavena jako dvojdům, přičemž i druhý z těchto domů stavěný panem Projevy vady nejsou lokálně viditelné, pro zjištění vady bylo nutné provést sondy pro ověření přítomnosti hydroizolace, měření zdiva vlhkoměrem a byla nutná znalost odborných předpisů. , jméno FO, ( manželem žalované) má obdobný problém. Žalobkyně se rozhodla nechat prověřit stav nemovitosti odbornou osobou, neboť pojala podezření, že ujištění ze strany žalované, resp. pana , jméno FO, není pravdivé. Výstupem odborné prohlídky nemovitosti je Odborný posudek vypracovaný společností , právnická osoba, .( znaleckým ústavem pro oblast stavebnictví ) ze dne , datum, . V tomto odborném posudku označeném jako Vady nemovitosti byly zjištěny a popsány celkem , hodnota, zásadní vady. Jedná se o vadu hydroizolačního opatření spodní stavby, vadu střešní krytiny, vadu nedostatečné vzduchotěsnosti obálky budovy a vadu vodovodu a kanalizace. Další skrytou vadu uplatňuje žalobkyně na základě znaleckého posudku vypracovaného znalcem , tituly před jménem, , jméno FO, Hoskovcem dne , datum, , který popsal vadné zabudování trubek rozvodu ústředního topení do podlahy. Po seznámení s obsahem těchto dokumentů oznámila žalobkyně žalované tyto skryté vady dle § 2106, 2107 zák. č. 89/2012 Sb. občanského zákoníku( dále jen o.z.) dne , datum, a uplatnila vůči žalované právo na poskytnutí přiměřené slevy z kupní ceny ve výši , částka, . Uvedenou výši žalobkyně odvodila od výše nákladů na sanace zjištěných vad v cenovém rozpětí, tel. číslo, 000 Kč bez DPH, kdy žalobkyně tuto částku vyčíslila na základě průměru uvedených částek, tj. , částka, bez DPH. Po připočtení snížené sazby DPH ve výši 15% odpovídající stavebním a montážním pracím se jedná o částku , částka, včetně DPH. Tato částka se stala splatnou dne , datum, , když výzva byla žalované doručena poštou, avšak vrátila se zpět jako nevyzvednutá. Další skrytou vadu popsanou na základě znaleckého posudku vypracovaného znalcem , tituly před jménem, , jméno FO, Hoskovcem dne , datum, uplatnila žalobkyně vůči žalované oznámením ze dne , datum, , kdy žalovanou vyzvala k zaplacení částky , částka, . Tuto částku, kterou požaduje z titulu další skryté vady nemovitosti, vyčíslila jako průměr částek přepokládaných nákladů na odstranění vady ve výši 69 000-, částka, včetně DPH. Splatnost této částky nastala dne , datum, , tedy následujícího dne po stanovení lhůty k zaplacení do , datum, . Celková výše slevy uplatňovaná žalobkyní činí částku , částka, .2. Žalovaná navrhla zamítnutí žaloby. Bránila se tím, že k dokončené nemovitosti byl vydán kolaudační souhlas s užíváním stavby, který je stavebním úřadem vydán za předpokladu, že při tzv. závěrečné kontrolní prohlídce zjistí, že stavba byla provedena v souladu s ohlášením stavebnímu úřadu nebo se stavebním povolením a podle ověřené projektové dokumentace. Žalovaná dále namítla, že tvrzené vady je nutno klasifikovat jako zjevné vady, nikoliv vady skryté, přičemž nesouhlasila s tvrzením žalobkyně, že tyto vady byly notifikovány a uplatněny včas. Žalobkyně užívala nemovitost už v březnu 2020 před podpisem kupní smlouvy, kdy měla možnost se dostatečně se stavem nemovitosti seznámit a prohlédnout si ji. Jako vady zjevné byla povinna oznámit tyto vady žalované bez zbytečného odkladu. Formulace bez zbytečného odkladu znamená relativně velmi krátkou lhůtu nepřekračující několik dní, maximálně týdnů od zjištění vady. V případě rozvodu topení byla vada oznámena až po 2 letech od odevzdání věci, která uplynula v březnu 2022.3. Žalobkyně v následné replice uvedla, že vydání kolaudačního souhlasu nemění nic na faktu, že na nemovitosti jsou vady znalecky zjištěné a žalované oznámeny před podáním žaloby. Žalobkyně setrvávala na své argumentaci, že zjištěné vady jsou vady skryté, které se projevily až po předání nemovitosti v průběhu užívání žalobkyní. Tato skutečnost nepochybně vyplývá z předložených znaleckých posudků. Pro oznámení skrytých vad při koupi nemovité věci platí podle § 2129 odst.2 o.z. lhůta 5 let od jejího nabytí, a námitka pozdního vytknutí vad tak není důvodná. Není rovněž důvodná námitka žalované, že neobdržela vytknutí vady-chybné zabudování trubek rozvodu ústředního topení do podlahy, neboť oznámení této vady jí bylo dodáno dne , datum, a ta skutečnost, že si žalovaná dopis nevyzvedla, nemůže jít k tíži žalobkyně.4. Na základě provedeného dokazování dospěl soud k následujícím skutkovým zjištěním:5. Mezi účastníky nebylo sporu o tom, že žalovaná jako prodávající prodala kupní smlouvou ze dne , datum, žalobkyni jako kupující pozemek parc. č. st. 209 , zastavěná plocha a nádvoří, jehož součástí je stavba čp. 704 - rodinný dům , pozemek parc. č. 159/45, orná půda, vše v kat. území , adresa, a obci , adresa, , zapsané na LV č. , hodnota, , vedeného Katastrálního úřad pro Středočeský kraj, Katastrální pracoviště , adresa, . Kupní cena byla sjednána dle č.l. II ve výši , částka, . Kupní smlouva obsahuje v čl.VI odst.1. prohlášení strany kupující, že se seznámila s právním, faktickým a stavebně-technickým stavem předmětu převodu. Dle odst. 2 strana kupující prohlásila, že předmět převodu jí již byl předán k faktickému užívání. Právní účinky vkladu nastaly k , datum, (zjištěno z nesporných tvrzení účastníků, kupní smlouvy ze dne , datum, , výpisu katastru nemovitostí LV č. , hodnota, vedeného pro kat. území , adresa, , obec , adresa, ).6. Uzavření kupní smlouvy předcházelo uzavření smlouvy o smlouvě budoucí kupní dne , datum, , když z obsahu této smlouvy vyplývalo, že budoucí prodávající ( žalovaná)provede na pozemku parc. č. 159/45-orná půda zapsaného na LV č. , hodnota, vedeného pro obec , adresa, , kat. území , adresa, , výstavbu zbývající poloviny rodinného dvojdomu. Budoucí kupující ( žalobkyně) prohlásila, že má zájem o to, aby dům- stavba byla dokončena tzv. na klíč a o převod k budoucímu předmětu převodu za částku 3 671 076 K( zjištěno ze smlouvy o smlouvě budoucí kupní ze dne , datum, ).7. Žalobkyně převzala předmětné nemovitosti k užívání od žalované dne , právnická osoba, .2020, předávací protokol podepsala pouze žalobkyně( zjištěno z předávacího protokolu ).8. , právnická osoba, , adresa, , odbor výstavby a životního prostředí, jako stavební úřad, vydal dne , datum, žalované , Jméno zainteresované osoby 1/0, , kolaudační souhlas s užíváním stavby 1/2 rodinného dvojdomu ( objektu pro bydlení) na pozemku parc. č. 159/1, 159/33, 159/45 v k.ú. , adresa, . V kolaudačním souhlasu se uvádí, že závěrečná stavební prohlídka byla provedena dne , datum, , stavba byla provedena v souladu s vydaným stavebním povolením a ověřenou projektovou dokumentací( zjištěno z kolaudačního souhlasu č.j. 161/330/20/OV/Či ze dne , datum, odboru výstavby a životního prostředí).9. Mezi účastnicemi probíhala emailová komunikace ohledně odstranění nedokončených prací a oprav v dubnu 2020 ( zjištěno z emailové komunikace účastnic).10. Žalobkyně komunikovala v červnu 2020 se , právnická osoba, . ohledně přihlášky k odvádění odpadních vod, v rámci této komunikace jí bylo sděleno, že napojení na kanalizaci je provedeno způsobem, který není v souladu se stanoviskem vodáren ke stavbě RD( zjištěno z emailové komunikace).11. Z dokumentu - odborného posudku Vady nemovitosti vypracovaného dne , datum, znaleckým ústavem , právnická osoba, ., sídlem , adresa, , soud zjistil, že na základě místního