4 C 203/2018-210 — Okresní soud v Rokycanech

1. Rozsudkem Okresního soudu v Rokycanech ze dne 16. 12. 2019 č. j. 4 C 203/2018 – 97 byla zamítnuta žalobu na vydání rozhodnutí, kterým by bylo určeno, že žalobce je vlastníkem nemovitostí, zapsaných na listu vlastnictví [číslo] katastrální území Bušovice. K odvolání žalobce Krajský soud v Plzni usnesením č. j. 11 Co 99/2020 – 117 ze dne 30. 7. 2020 zrušil rozhodnutí soudu prvního stupně a věc vrátil tomuto soudu k dalšímu řízení. Vytkl soudu prvního stupně procesní pochybení, pokud jde o poučovací povinnost a absenci řádného odůvodnění rozsudku, stejně jako skutečnost, že soud prvého stupně netrval na tom, aby žalobce tvrdil naléhavý právní zájem na požadovaném určení. Dále vytkl soudu prvého stupně, že neprovedl výslechy účastníků kupní smlouvy o převodu nemovitostí a nezmapoval kontraktační proces mezi oběma účastníky. Vyslovil právní názor, že bude-li zjištěno neplatné právní jednání pouze u žalobce, nemůže být žalobce v takovém případě se svojí žalobou úspěšný. O absolutní neplatnost kupní smlouvy by se jednalo v případě zjištění, že neplatné právní jednání učinily obě smluvní strany. Ve smyslu § 226 odst. 1 zák. č. 99/1963 Sb., občanský soudní řád (dále o. s. ř.) je soud prvého stupně tímto právním názorem vázán. 2. S ohledem na charakter sporu mezi účastníky dospěl soud k závěru, poté, kdy jeho první rozhodnutí bylo zrušeno shora uvedeným usnesením Krajského soudu v Plzni, že je na místě učinit všechny kroky ke smírnému vyřešení sporu a ve smyslu § 100 odst. 2 o. s.ř. nařídil účastníkům první setkání s mediátorem. Ať už s ohledem na vyhlášený nouzový stav, protiepidemická opatření či vyhraněné postoje účastníků, zůstal pokus o vyřešení sporu mediací bezvýsledný. 3. Po provedeném dokazování a jeho doplnění trval žalobce na tom, aby jeho žalobě bylo vyhověno, neboť byla prokázána neplatnost kupní smlouvy o převodu nemovitostí, kterou uzavřel se žalovanou, a to z důvodu jejího rozporu se zákonem a s dobrými mravy a z důvodu simulovaného právního jednání. Naléhavý právní zájem na určení vlastnického práva k nemovitostem zdůvodnil žalobce tím (čl. 135), že přestože kupní smlouva je absolutně neplatná, jako vlastník nemovitostí je v příslušném katastru uvedena žalovaná a tento rozpor je z důvodu její nesoučinnosti možno odstranit pouze výrokem soudu. Dotčené nemovitosti vlastnil, v průběhu několika let je s vynaložením finančních prostředků ve výši 10 000 000 Kč rekonstruoval a zamýšlel v bývalé hospodářské usedlosti zřídit kulturně společenské centrum v obci, ubytovací a restaurační prostory a muzeum jezdeckých kočárů, které žalobce jako celoživotní koníček sbírá. Z důvodu probíhající finanční kontroly jeho podnikání na území SRN se dohodl s [jméno] a [jméno] [příjmení], že na ně tyto nemovitosti z opatrnosti převede, aby mu v případě doměření vysokých daní a souvisejících sankcí nemohly být zajištěny. Poté, kdy si manželé [celé jméno svědka] začali vyřizovat úvěr, žalovaná nabídla žalobci, že by za stejných podmínek figurovala místo [anonymizováno] a jako pracovnice ČSOB [obec] by zařídila vše potřebné spojené s úvěrem. Odkázal na výpovědi svědků [celé jméno svědka], [jméno] [jméno] a [jméno] [příjmení], [celé jméno svědka] i manželů [příjmení], kteří potvrdili záměr žalobce nemovitosti do doby vyřešení finanční kontroly SRN odklonit s tím, že [celé jméno svědka] byli se žalobcem v bance a říkali žalované, stejně jako žalobce, že prodej nemovitostí má být na oko a dočasně. Požádal o přiznání náhrady nákladů řízení. 4. Žalovaná navrhla zamítnutí žaloby, která nebyla řádně podána ani po věcné ani po procesní stránce. Podle ní se v případě neplatnosti kupní smlouvy jedná synalagmatický závazek, ale žalobní petit tomu neodpovídá a poučovací povinnost soudu v úvahu nepřichází. Po doplnění dokazování výslechem stran o kontraktačním procesu, výslechy účastníků nepřinesly nic nového a žaloba je nedůvodná. Žalované nebylo známo nic o záměru žalobce u ní nemovitosti uschovat a soud by měl hodnotit pouze výpovědi svědků přítomných u kontraktačního procesu a jejich věrohodnost. Na straně žalobce to byly převážně osoby zapojené do společného projektu, na které citelně dopadlo, že žalobce nemovitost prodal. Z výpovědí dvou členů rodiny žalované naproti tomu vyplynulo, že žalovaná zvažovala koupi nemovitosti jako dlouhodobou investici. Poukázala na rozpory různých verzí uváděných ze strany žalobce o tom, že jiní kupující neměli v budoucnu v souvislosti s nemovitostí nic platit, což je v rozporu ze smlouvou uzavřenou mezi účastníky, podle níž žalobce inkasoval 250 000 Kč, čemuž předcházela řada formálních kroků, jako uzavření zástavní smlouvy, kupní smlouvy, podání návrhu na vklad, zaplacení úvěru žalovaného u ČSOB, takže o simulovaném právním úkonu nemůže být řeči. Trvala na tom, že nemovitosti koupila na základě kupní smlouvy a odmítla, že by to bylo za jiným účelem, než nemovitosti vlastnit. Na koupi nemovitostí čerpala hypoteční úvěr s dobou splácení nejméně 30 let. Její úmysl byl proto vážný, skutečný a dlouhodobý. Ze strany žalobce se jedná o účelovou konstrukci, žalovaná s ním o jiné formě vlastnění nejednala kromě toho, že může nemovitosti po určitou dobu užívat za účelem uskladnění kočárů. Žádala o přiznání náhrady nákladů řízení. 5. Skutkový stav, zjištěný z listinných důkazů nedoznal ani po doplnění dokazování podstatných změn: dle výpisu z katastru nemovitostí je žalovaná vlastníkem nemovitostí zapsaných na [list vlastnictví] pro obec a k. ú. [obec], a to na základě smlouvy kupní ze dne 4. 9. 2017, s právními účinky zápisu ke dni 5. 9. 2017. Z výpisu se dále podává, že nemovitosti jsou zatíženy zástavním právem pro dluhy ve výši 3 900 000 Kč s příslušenstvím až do výše 4 680 000 Kč pro oprávněnou [právnická osoba] [obec a číslo] Kupní smlouva, sepsaná dne 4. 9. 2017 mezi žalobcem a žalovanou dokládá, že žalobce prodal shora popsané nemovitosti za částku 3 385 000 Kč žalované, která jako rezervační zálohu složila částku 250 000 Kč a doplatek kupní ceny ve výši 3 135 000 Kč měl být hrazen z hypotečního úvěru, poskytnutého kupujícímu (žalované) [právnická osoba], a to na vnitřní úvěrový účet prodávajícího, vedený u [právnická osoba] [právnická osoba] ze dne 5. 10. 2017 dokládá, že tato banka, jako člen skupiny ČSOB, sdělila žalobci, že jeho úvěr byl zcela splacen a že zaniklo zástavní právo k nemovitostem, popsaným shora. Uzavření kupní smlouvy předcházelo uzavření zástavní smlouvy k nemovitostem ze dne 31. 8. 2017, jejímiž účastníky byla [právnická osoba] jako zástavní věřitel, žalobce jako zástavce a žalovaná jako dlužník (čl. 40). Protokol o předání věci nemovité ze dne 7. 9. 2017 dokládá, že mezi účastníky došlo k předání rodinného domu [adresa] v obci [obec] a parcel [číslo] st. [parcelní číslo] a st. p. [číslo] na [list vlastnictví] v [obec]. 6. Žalobce jako účastník řízení trval na tom, že nemovitosti v obci [obec] prodával pouze proto, že jako podnikatel v oboru gastronomie v SRN neměl kompletní dokumentaci za rok 2009 až 2016 a hrozil mu postih v částce 650 000 €. Nakonec doplatil daň z příjmu jen ve výši 360 000 €. Z obavy před postihem hledal někoho, komu by nemovitosti v obci [obec], zakoupené v roce 2007, převedl. Nikdy je neprodal, protože v tom případě, by to muselo být za adekvátní cenu. Vše záviselo na tom, jak dopadne kontrola v Německu. Nejprve se dohodl o převedení nemovitosti s [anonymizováno], obrátili se na žalovanou, která mu v minulosti zařizovala úvěr u ČSOB a která se nabídla, že [anonymizováno] úvěr zařídí. Následně za stejných podmínek nabídl nemovitosti [jméno] [příjmení], s tím, že by jí, stejně jako [anonymizováno], za pomoc nabídl jeden z kočárů, které sbíral. Měl požadavek, aby mohl uspokojit banku a aby mu nemovitost zůstala. Měl za to, že po jednání s advokátem [příjmení] zpanikařil, smlouvu s žalovanou uzavřel, ale když ji vyzval, aby mu nemovitost vrátila, odmítla to a podle něho dne 6. 12. 2017 před panem [celé jméno svědka] prohlásila, že věděla o jeho situaci před uzavíráním smlouvy, ale nic mu vracet nebude. Od [anonymizováno] případně [anonymizováno] požadoval jen to, aby převzali zaplacení hypotéky, ale další finanční plnění od nich nechtěl. Nemovitosti koupil za 1 milion korun a podle účtů, které má k dispozici, vynaložil na rekonstrukci 10 milionů korun. Hypoteční úvěr si bral, aby mohl práce rychle ukončit, jinak vše hradil z vlastních prostředků. 7. Žalovaná jako účastnice řízení uvedla, že o pohnutkách žalobce k prodeji nemovitosti v [obec] jí nebylo nic známo, kromě toho, že zmiňoval, že má problémy v podnikání. Věděla, že nemovitosti původně chtěli koupit manželé [celé jméno svědka], nabírala od nich žádost o hypoteční úvěr, kterou předala kolegyni [celé jméno svědkyně], která žádost prověřovala. Následně se dozvěděla, že žalobce nabízel nemovitosti ke koupi její sestřenici [jméno] [příjmení], a když ta koupi odmítla, oslovil žalobce žalovanou, zda nechce nemovitosti koupit. Jelikož nemovitost potřebovala rekonstrukci, poradila se s rodinou a s partnerem [jméno] [příjmení] a nakone