9 C 65/2019-304 — Okresní soud v Rokycanech

1. Žalobce se svojí žalobou domáhal vydání rozhodnutí, kterým by byla žalovanému uložena povinnost k úhradě , částka, se zákonným úrokem z prodlení od , datum, do zaplacení. V žalobě uvedl, že jako kupující od žalovaného jako prodávajícího na základě kupní smlouvy ze dne , datum, nabyl do svého výlučného vlastnictví stavbu č. p. , Anonymizováno, , jež je součástí pozemku parc. č. st. , Anonymizováno, , zastavěné plochy a nádvoří a dále pozemek p. č. , Anonymizováno, , Anonymizováno, , zahradu a pozemek p. č. , Anonymizováno, , zahradu, to vše nacházející se v katastrálním území , adresa, , v obci , adresa, , a to za kupní cenu , částka, . Žalobce nemovitou věc nabýval s vědomím, že se jedná o novostavbu z roku , Anonymizováno, , což vyplývá mimo jiné i z nabídky realitní kanceláře. Žalobce měl zájem o koupi novostavby mimo jiné z ekonomického důvodu, kdy novostavby jsou při prvním úplatném nabytí vlastnického práva k nim od daně z nabytí nemovitých věcí osvobozeny. Žalobce následně z dokumentace k předmětné nemovité věci na stavebním úřadu zjistil, že nemovitá věc nebyla postavena v roce , Anonymizováno, , jak plyne z kolaudačního rozhodnutí ze dne , datum, , č. j. , Anonymizováno, . Na nemovité věci se posléze postupně začaly objevovat některé vady, kupříkladu vlhkostní mapy na stěnách v horním poschodí, plísně, začaly praskat spoje na stěnách a na všech oknech kondenzovala voda. I přes opakované výzvy žalovaný k odstranění vad nepřistoupil a nebyl ani ochotný poskytnout žalobci přiměřenou slevu z kupní ceny ve výši , částka, . Žalobce je přesvědčen, že jsou splněny všechny zákonem stanovené předpoklady pro vznik práva na poskytnutí přiměřené slevy.2. Žalovaný s podanou žalobou nesouhlasil a navrhl, aby byla v plném rozsahu zamítnuta. Uznal, že žalobce mohl vycházet z mylné informace v inzerátu na prodej nemovitosti, kde bylo uvedeno, že je jedná o stavbu z roku , Anonymizováno, ale minimálně ze samotné kupní smlouvy a ze znaleckého posudku, který si nechala vypracovat , právnická osoba, . pro potřeby poskytnutí hypotečního úvěru je zřejmé, že se o novostavbu nejedná. Pokud se jedná o volbu nároku z vad kupované věci, je žalovaný přesvědčen, že provedenou volbu kupující nemůže změnit bez souhlasu prodávajícího. Žalovaný poukazuje na skutečnost, že jak sám žalobce uvádí, tento nejprve zvolil nárok v podobě odstranění oznámených vad a až následně tento nárok změnil na slevu z kupní ceny. Žalobce informoval žalovaného o vadách skrytých, tj. těch, které existovali v době předání a převzetí nemovitostí. Žalovaný je přesvědčen, že ani v tomto ohledu žalobce neunesl důkazní břemeno, když předkládané odborné vyjádření pouze vyslovuje určitou domněnku, resp. pravděpodobnost, že vady tam popisované, existovaly již v době předání nemovitostí. Žalovaný je přesvědčen, že u tak odborných jevů, jako jsou vady ze stavby rodinného domu, je nutné, aby tyto byly bez důvodných pochybností zjištěny, popsány a zhodnoceny na základě znaleckého posudku. Žalovaný neuznává ani přiměřenost požadované slevy. Žalobce požaduje celkovou slevu 40 % z ceny, tj. jak ze samotného rodinného domu, tak i pozemku, jehož je součástí a zahrad. Je nesporné, že přiměřenost výše slevy nezáleží pouze na zjištění cen nutných oprav a odstranění vad, ale i na dalších okolnostech. Nadto žalovaný dodává, že žalobce netvrdí ani neprokazuje nutnost uváděných oprav, resp. odstraňovaní vad.3. Žalobce při své účastnické výpovědi uvedl, že někdy na konci roku , Anonymizováno, našli zmiňovaný inzerát, stěhovali se za prací a někdy mezi vánočními svátky roku , Anonymizováno, se byli v domě podívat. Při prohlídce je realitní makléř ujišťoval, že se jedná o novostavbu z roku , Anonymizováno, a že tam ještě nikdo nebydlel, což bylo patrné i ze samotné prohlídky. Následovala druhá prohlídka někdy v lednu , Anonymizováno, . Dům nebyl vytápěný, byl zakonzervovaný a žádné vady nebyly patrné. Do nemovitosti se stěhovali v dubnu , Anonymizováno, . První vady se objevily na počátku topné sezóny, někdy koncem listopadu , Anonymizováno, , adresa, fleky byly v prvním poschodí v místnostech, kde končí sádrokartonový strop. Žalobce o vadách ihned zpravil realitního makléře, který mu sdělil, že pokud se domnívá, že se jedná o vady skryté a nikoliv způsobené nevhodným používáním, je potřeba nechat vypracovat znalecký posudek. Následně tedy žalobce opětovně realitního makléře kontaktoval a předal mu i dokument nazvaný Vady nemovitosti, vypracovaný , jméno FO, . Žalobce dodává, že fleky se objevují ve všech místnostech v prvém patře zpravidla, když je venku kolem – 7 °C až – 10 °C. Žalovaný na sdělení o vadách reagoval výhružkami a sdělením, že bude požadovat nemovitost vrátit. Při podpisu kupní smlouvy žalobce předpokládal, že obdrží i požadované podklady, což se ovšem nestalo. Žalovaný ale v té době bydlel na ubytovně, nechtěl již podpis smlouvy odkládat a smlouvu tedy i bez kolaudačního rozhodnutí, revize a certifikátu energetické náročnosti budovy podepsal. Žalobce nechce nemovitost žalovanému vrátit, jelikož už na ní provedl nějaké stavební práce a vložil do ní částku , částka, .4. Žalovaný jako účastník řízení vypověděl, že prodej domu zadal realitnímu makléři. Inzerát nikdy neviděl, jelikož nemá internet. Po nějaké době se mu realitní makléř ozval, že má zájemce, který by kupní cenu vyplatil v hotovosti. S domě se byl tak 2 x – 3 x spolu s žalobce, realitním makléřem a svojí manželkou podívat. Na předání nemovitosti ze , podezřelý výraz, nebyl, předávací protokol podepisoval dodatečně. Co se týká zábradlí, tak žalovaný tam dal typizované kvůli kolaudaci a chybělo tam pouze madlo. Z důvodů zhoršení , podezřelý výraz, stavu uvažoval o instalaci výtahu. Co se týká všech dokumentů k domu, tak ty nechal v domě v deskách. Dům vlastnil 7 let, po jeho koupi tam tak 3 – 4 roky bydlel. Žádné problémy s vlhkostí v domě nebyly. Bylo tam plynové topení a muselo se větrat. O vadách se dozvěděl písemně od právníka žalobce na jaře 2019, znalecký posudek neobdržel. Žalovaný opakovaně žalobci nabízel, že vady odstraní, jsou sousedi na vsi a tam si všichni pomáhají. Žalobce však o toto zájem neměl a pořád chtěl jen peníze. Dům žalovaný koupil od pana Šlaufa někdy v roce 2011 za , právnická osoba, , Anonymizováno, Kč.5. Svědkyně , jméno FO, , manželka žalobce, vypověděla, že spolu s manželem, jeho otcem a realitním makléřem byla na prohlídce domu někdy začátkem ledna. Sama se o technické věci nestarala, dům si prohlížela po estetické stránce. O tom, že je to novostavba a je možné osvobození od daně z nemovitostí jí informoval manžel. Realitním makléřem jim bylo řečeno, že v domě nikdo nebydlí. Žalovaný dal nějakou nemrznoucí směs do topení, s tím měli následně problém. První fleky se objevily na začátku zimy, když mrzlo. Následně se objevila i plíseň. Svědkyni vadí plíseň v místnostech a nechce žít v domě s plísní. Na vady si nechali vypracovat znalecký posudek. Svědkyně žádné dokumenty k domu neviděla, zda manžel kontroloval zateplení, netuší. Stejně tak úvěr řešil manžel, takže o něm také nic neví.6. Svědek , jméno FO, , otec žalobce, vypověděl, že inzerát na prodej domu našel on a po předložení inzerátu na č. l. 8 spisu potvrdil, že se jedná právě o tento inzerát. V domě na prohlídce byl jedenkrát, prohlížel si spíše zahradu a pak si dům procházel sám. Prohlídka mohla trvat tak hodinu. Podle sdělení realitního makléře měl být dům opatřen septikem, ale byla tam žumpa. Přes pozemek protékala smradlavá voda, tu museli zakopat. V době prohlídky bylo v domě topení vypnuté. Ví, že syn chtěl od realitního makléře dokumenty, ten mu je přislíbil. Poté, co se začaly objevovat vady, syn několikrát kontaktoval žalovaného, ten se mu měl ale jen vysmát.7. Svědek , jméno FO, , realitní makléř, potvrdil, že zprostředkoval prodej rodinného domu ve , Anonymizováno, . Na prohlídce byl určitě jednou, bylo to někdy v prosinci , Anonymizováno, , v lednu se pak podepisovala rezervační smlouva. Při prohlídce s , jméno FO, dům prošel a pak mu nechal čas, aby si jej v klidu prošel sám. Dům byl zazimovaný a nikdo v něm nebydlel. Pokud se týká dokumentů k domu, tak ty od , Anonymizováno, neobdržel. Podle tvrzení , Anonymizováno, ani on dokumenty od předchozího majitele neobdržel a kontaktovat jej odmítl. Z tohoto důvodu tedy i žalobce odkázal na stavební úřad. Inzerát na prodej domu zpracoval, a to na základě podkladů od , Anonymizováno, . Informaci o tom, že je dům novostavbou z roku , Anonymizováno, měl také od něj. Po roce se mu ozval žalobce s tím, že v domě jsou plísně. Svědek mu sdělil, že pokud se domnívá, že se jedná o skryté vady, ať vše zdokumentuje a předá to , Anonymizováno, . Při předání domu se vše vyzkoušelo, nic navíc žalobce nepožadoval. O tomto je sepsán také předávací protokol. Svědek upřesnil, že při předání nemovitosti tam byli všichni, spolu s ním tam tedy byl , jméno FO, i , Anonymizováno, . , Anonymizováno, vše ukázal a připravily se podklady na převod energií. Žádné vady při předání se nenašly a v