6 C 166/2022-199 — Okresní soud v Semilech

1. Žalobce se žalobou podanou u zdejšího soudu domáhal zrušení spoluvlastnictví k pozemkům uvedeným ve výroku I. tohoto rozsudku a navrhl, aby pozemky p. č. st. , hodnota, , p. č. st. , hodnota, , p. č. , hodnota, a p. č. , hodnota, byly přikázány do jeho vlastnictví a ostatní pozemky do spoluvlastnictví žalovaných. Uvedl, že nemovitosti vlastnil se svým bratrem, který vede nepořádný život a svůj podíl bez vědomí žalobce převedl na žalované. Dům na pozemku č. p. , hodnota, na pozemku p. č. st. , hodnota, je dlouhodobě neobyvatelný, příležitostně využívaný žalobcem jako truhlářská a tesařská dílna. Stodolu a pozemky kolem domu používá žalobce k chovu ovcí a uskladnění sena a dalších věcí. Soubor nemovitostí ve Stružinecké ulici pokládá žalobce za nedělitelný z prostorových důvodů a možnosti přístupu z veřejné komunikace. K nemovitostem má citový vztah, neboť je spolu s bratrem získali darem od otce.2. Žalovaní se zrušením a vypořádáním spoluvlastnictví souhlasili a navrhli, aby spoluvlastnický podíl žalobce byl rozdělen mezi ně tak, že každý z nich bude mít spoluvlastnický podíl ve výši ½, přičemž žalobci uhradí vypořádací podíl. Měli za to, že nemovitosti nejsou reálně dělitelné s ohledem na způsob využití, podstatné snížení ceny v případě rozdělení a jednotný funkční celek, které nemovitosti tvoří.Provedené důkazy3. Výpisem z katastru nemovitostí LV , hodnota, vedeným u , právnická osoba, pro Liberecký kraj, Katastrální pracoviště , adresa, , je prokázáno, že účastníci řízení jsou zapsanými spoluvlastníky pozemků p. č. st. , hodnota, , p. č. st. , hodnota, , p. č. , hodnota, , p. č. , hodnota, , p. č. , hodnota, , p. č. , hodnota, , p. č. , hodnota, , p. č. , hodnota, a p. č. , hodnota, , vše v katastrálním území , adresa, . Žalobce má podíl ve výši ½ a každý z žalovaných ¼.4. Při místním ohledání souboru nemovitostí v , adresa, (tj. domu č. p. , hodnota, a okolních pozemků p. č. st. , hodnota, , p. č. st. , hodnota, , p. č. , hodnota, a p. č. , hodnota, bylo zjištěno, že přístup k nemovitosti z obecní cesty je zajištěn přes bránu do dvora a také po pozemku kolem domu č. p. , hodnota, , který je široký cca 4 metry. Kromě domu č. p. , hodnota, stojí na pozemcích také dvě stodoly. Zdokumentovány byly vnitřní prostory domu č. p. , hodnota, , který je evidentně vybydlený, s částečně vybouranými zdmi, je zde nepořádek a na zemi se nachází odpadky a harampádí. Žádné nástroje k provozování truhlářské výroby nebo samotné výrobky nebyly v domě viděny. Přístup na půdu byl zahrazený a evidentně neužívaný. Rovněž stodola vedle domu byla prázdná. Žalobce tvrdil, že zde parkoval traktor, ten ale nyní stojí jinde. Ve druhé stodole je uskladněno seno a další potřeby pro chov ovcí. Ovce jsou celoročně ustájeny v přístřešku za stodolou a pasou se na pozemcích kolem. Žalobce dále uvedl, že pro chov ovcí je nutný přístup traktorem přes dvůr a přes bránu. K tomu soud uvedl, že přístup traktorem je také možný odzadu kolem domu č. p. , hodnota, , kde je dost místa pro jízdu traktorem a velikost pozemku p. č. , hodnota, dovoluje i jeho otočení. Dále žalobce namítl, že dům má jen jednu přípojku elektriky a vody.5. Smlouvou ze dne 5. 3. 2008 daroval , jméno FO, žalobci a jeho bratrovi pozemky p. č. st. , hodnota, , p. č. st. , hodnota, , p. č. , hodnota, , p. č. , hodnota, , p. č. , hodnota, , p. č. , hodnota, , p. č. , hodnota, , p. č. , hodnota, a p. č. , hodnota, v katastrálním území , adresa, , každému v rozsahu ½.6. Podle kupní smlouvy ze dne 3. 6. 2022 se , jméno FO, jako prodávající a žalovaní jako kupující dohodli na prodeji ½ pozemků p. č. st. , hodnota, , p. č. st. , hodnota, , p. č. , hodnota, , p. č. , hodnota, , p. č. , hodnota, , p. č. , hodnota, , p. č. , hodnota, , p. č. , hodnota, a p. č. , hodnota, , vše v katastrálním území , adresa, , za cenu 500 000 Kč. Kupní cena byla v částce 50 000 Kč uhrazena v hotovosti k rukám prodávajícího, 10 143,53 Kč bylo schovatelkou vyplaceno na účet exekutora, který vedl exekuci proti prodávajícímu a 439 856,47 Kč mělo být schovatelkou vyplaceno na účet prodávajícího za splnění dohodnutých podmínek.7. K důkazu předložené fotografie zobrazujíc tesařské výroky, z nichž některé jsou pravděpodobně uloženy v domě č. p. , hodnota, a jiné jsou již umístěny u zákazníka.8. Smlouvou o dílo ze dne 30. 5. 2018 se žalobce jako zhotovitel a , právnická osoba, jako objednatel dohodli na zhotovení dvou dveří v ceně 30 000 Kč.9. Znalecký posudek č. , hodnota, zhotovený ke dni 8. 8. 2022 stanovil obvyklou cenu pozemků p. č. st. , hodnota, , p. č. st. , hodnota, , p. č. , hodnota, a p. č. , hodnota, v katastrálním území , adresa, porovnávací metodou v částce 1 900 000 Kč.10. Znalecký posudek č. , hodnota, zhotovený , tituly před jménem, , jméno FO, ke dni 21. 2. 2024 stanovil obvyklou cenu všech pozemků po zaokrouhlení v částce 3 710 000 Kč. Znalkyně ohodnotila samostatně pozemek p. č. st. , hodnota, (část A posudku) porovnávací metodou s realizovanými prodeji v daném čase a lokalitě za dodržení podmínky homogenity vzorků. Pozemky ve funkčním celku s domem č. p. , hodnota, nejsou samostatně oceněny, ale jejich existence je zahrnuta do obvyklé ceny. Ani příslušenství, venkovní úpravy, stodoly a kolny nejsou samostatně oceněny a tyto jsou rovněž zahrnuty do obvyklé ceny. Při srovnání nemovitostí vycházela znalkyně ze zastavěné plochy domu jako ověřitelného údaje a plochy pozemku. Odlišnosti 4 jednotlivých vzorků zohlednila použitými koeficienty, čímž došla k průměrné jednotkové ceně 11 345 Kč za 1 m2 zastavěné plochy, což při zastavěné ploše 103,54 m2 činí 1 174 661 Kč. Porovnávací metodu znalkyně zvolila i v případě pozemků p. č. st. , hodnota, a p. č. , hodnota, a , hodnota, (část B posudku). I v tomto případě znalkyně vycházela z realizovaných prodejů 4 obdobných nemovitostí, odlišnosti byly zohledněny cenovými koeficienty a při jednotkové ceně 773 Kč/m2 činila obvyklá hodnota pozemků o celkové výměře 2 405 m2 částku 1 859 065 Kč. Podle znalkyně jsou pozemky s odkazem na vyjádření MěÚ , adresa, zahrnuty do územního plánu jako pozemky určené k zastavění stavbou pro bydlení. Mezi slabě stránky znalkyně zahrnula vzdálenost části pozemků vhodných k zastavění od obecní komunikace a tím zvýšené náklady na vedení inž. sítí. Stodolu na pozemku p. č. st. , hodnota, znalkyně ocenila cenou zjištěnou v částce 114 754 Kč, protože vzhledem ke stáří stavby 74 let a charakteru jejímu se na trhu s obdobnými nemovitostmi běžně neobchoduje a z důvodu nedostatku realizovaných obchodních transakcí a nabídek nelze tento majetek ocenit obvyklou ani tržní hodnotou. Pozemky ostatních ploch p. č. , hodnota, , , hodnota, a , hodnota, o celkové výměře 6 705 m2 (část C posudku) ocenila znalkyně opět porovnávací metodou se 4 srovnatelnými vzorky, na základě kterých dospěla průměrné jednotkové ceně 48 Kč/m2, což dává obvyklou cenu 321 840 Kč. Konečně pozemky lesní p. č. , hodnota, a , hodnota, (část D posudku) znalkyně ocenila v ceně 270 480 Kč rovněž porovnávací metodou. K tomu ještě nechala zpracovat ocenění lesních pozemků , tituly před jménem, , jméno FO, , který se na takové pozemky specializuje a ten stanovil obvyklou cenu v částce 240 000 Kč. S ohledem na podobné rozpětí obvyklé ceny se přiklonila k ocenění , tituly před jménem, , jméno FO, , který při stanovení ceny vycházel ze skupiny lesních typů porostů a vyhláškové úřední ceny. Protože prodej srovnávaných nemovitostí proběhl v letech 2021 a 2022, znalkyně korigovala prodejní cenu s ohledem na nárůst cen použitím HB indexu pro rodinné domy a pozemky za jednotlivá čtvrtletí a přepočetla prodejní cenu na současnou cenovou úroveň. U pozemků ostatních a lesních (část C a D posudku) k úpravě dle indexu nedošlo, protože index sleduje ceny domů a stavebních pozemků a vývoj cen ostatních pozemků nerostl takovým tempem. Pro případ oddělení části pozemku p. č. , hodnota, za domem č. p. , hodnota, a zřízení služebnosti cesty znalkyně změřila výměru oddělované části 510 m2 a tuto vynásobila zjištěnou průměrnou jednotkovou cenou na stavební parcelu 773 Kč/m2. Získala tak hodnotu oddělovaného pozemku 394 230 Kč. Pokud by tento pozemek byl přikázán spolu s pozemkem p. č. st. , hodnota, , bylo by nutné z důvodu zajištění přístupu zřídit věcné břemeno cesty ve prospěch zbývající části pozemku p. č. , hodnota, . Ocenění takové služebnosti se odvíjí od obvyklého nájemného simulovaně odvozeného jako 5 % z ceny pozemku. Výměra nezbytné plochy zatížené věcným břemenem byla dle měření znalkyně 175 m2, což při ceně 773 Kč/m2 dává obvyklou cenu 135 275 Kč, z čehož 5 % v podobě ročního užitku činí 6 763,75 Kč. Hodnota věcného břemene 150 300 Kč je dána podílem ročního užitku 6 763,75 Kč a mírou kapitalizace 4,5 %. Hodnota pozemku p. č. st. , hodnota, , oddělené části 510 m2 pozemku p. č. , hodnota, po odečtení hodnoty věcného břemene by činila 1 420 000 Kč, hodnota zbývající části pozemku p. č. , hodnota, a pozemků p. č. st. , hodnota, a p. č. , hodnota, byl činila 1 580