22 C 154/2023-221 — Okresní soud v Sokolově

1. Žalobkyně se domáhala po žalovaném zaplacení částky 133 201,84 Kč s příslušenstvím s odůvodněním, že s žalovaným uzavřela dne , datum, Smlouvu o nájmu prostoru sloužícího k podnikání (dále jen „Smlouva“), na základě které poskytla k žalovanému jako nájemci k užívání prostory sloužící podnikání skládající se z prostor restaurace (kavárny) a 2 přilehlých místnosti, které byly dlouhodobě využívány k provozu jednoduchých restauračních zařízení (kavárna, bistro) a dále protilehlé místnosti sloužící jako sklad (dále jen „Nebytové prostory“) nacházející se v druhém nadzemním podlaží budovy č.p. , číslo, (objekt občanské vybavenosti) postavené na pozemku parc. č. , číslo, , zastavěná plocha a nádvoří, vše v katastrálním území a obci , adresa, , kterou žalobkyně vlastní. Žalovaný měl hradit nájemné v období od 1. 2. 2022 do 30. 4. 2022 ve výši 1 Kč měsíčně, v období od 1. 5. 2022 do 31. 1. 2023 ve výši 4 000 Kč měsíčně a od 1. 2. 2024 ve výši 4 604 Kč měsíčně. Současně měl hradit poplatky za služby spojené s užíváním Nebytových prostor ve výši 6 610 Kč bez DPH, 7 753,69 Kč vč. DPH, když částka 4 844 Kč (od 1. 2. 2023 ve výši 4 851 Kč) představovala paušální poplatky za služby a zbývající část tvořila záloha na elektřinu, která byla vyúčtována jednou ročně. Splatnost nájemného a poplatků za služby byla vždy do 10. dne příslušného měsíce. Žalovaný hradil nájemné a poplatky za služby do května 2022, ale vždy po splatnosti, nájemné a poplatky za měsíce červen až srpen 2022 uhradil až poté, co se mu zástupce žalobkyně na schůzce dne 12. 8. 2022 pokusil předat výpověď z nájmu pro neplacení nájemného a poplatků za služby, kterou žalovaný odmítl převzít, a dlužné platby následně uhradil. Žalobkyně nadále nechtěla setrvat s žalovaným ve smluvním vztahu a ve snaze předejít případným právním sporům o neplatnost výpovědi ze dne 12. 8. 2022, vypověděla dne 23. 9. 2022 Smlouvu bez udání důvodu, tedy s výpovědní dobou šest měsíců. Výpověď byla žalovanému doručena téhož dne, výpovědní doba počala běžet dnem 1. 10. 2022 a skončila dnem 1. 4. 2023. Žalovaný na výpověď reagoval námitkami její neplatnosti až přípisem datovaným 31. 3. 2023, zaslaným do datové schránky žalobkyně dne 2. 4. 2023, a to v reakci na výzvu žalobkyně ze dne 29. 3. 2023 k předání prostor s upozorněním na existenci dluhu ve výši 136 410 Kč. K předání prostor dne 3. 4. 2023 se nedostavil a dále v Nebytových prostorách poskytoval své služby, ačkoliv k jejich užívání již neměl žádný právní titul. Žalovaná částka představuje neuhrazené poplatky za služby (bez záloh na elektřinu, která je vyúčtována v samostatném vyúčtování) ve výši 1 018,84 Kč za září 2022 (byla poskytnuta sleva na poplatku za teplo z důvodu prováděné výměny oken), ve výši 4 844 Kč za říjen 2022, ve výši 4 844 Kč za prosinec 2022, ve výši 4 844 Kč za leden 2023, ve výši 4 851 Kč za únor 2023 a ve výši 4 851 Kč za březen 2023, neuhrazený nájem ve výši 4 000 Kč za měsíc říjen 2022, ve výši 4 000 Kč za měsíc prosinec 2022, ve výši 4 000 Kč za měsíc leden 2023, ve výši 4 604 Kč za únor 2023 a ve výši 4 604 Kč za měsíc březen 2023 a neuhrazená vyúčtování služeb, a to vyúčtování č. , číslo, ze dne 21. 2. 2023 na částku 71 879 Kč splatné dne 9. 3. 2023 a vyúčtování č. , číslo, ze dne 9. 6. 2023 na částku 14 862 Kč splatné dne 25. 6. 2023. Ke všem neuhrazeným platbám pak žalobkyně požaduje zaplacení smluvního úroku z prodlení ve výši 0,05% za každý den prodlení. Žalovaný dlužné částky neuhradil ani na základě opakovaných výzev k úhradě.2. Žalovaný žalovanou částku považoval za neoprávněnou. Připustil, že došlo k pozdní úhradě nájemného, ke kterému došlo nedopatřením, které v okamžiku, kdy jej zjistil, napravil, z toho důvodu i odmítl převzít výpověď ze dne 12. 8. 2022. Proti žalované pohledávce žalovaný jednostranně započetl náhradu škody a jiné pohledávky, které žalovanému vůči žalobkyni vznikly v důsledku nemožnosti užívat Nebytové prostory, neboť zde probíhala výměna oken, která namísto žalobkyní avizovaného jednoho týdne trvala téměř dva měsíce, a ani poté nedošlo k odstranění veškerých nedostatků (neosazené parapety, kliky, začištěné zdi kolem oken a další). Žalovanému tak vznikl ušlý zisk ve výši 60 000 Kč za období od 12. 9. 2022 do 30. 9. 2022 a ve výši 60 000 Kč za měsíc říjen 2022 a škoda v důsledku znehodnocení zásob surovin ve výši 10 000 Kč. Proti skončení nájmu ke dni 1. 4. 2023 brojil a očekával vyjednávání ohledně náhrady vzniklých škod, žalobkyně místo toho vnikla do Nebytových prostor a neoprávněně a svémocně se za probíhajícího provozu se jich zmocnila a uzamkla spolu s veškerým vybavením zásobami žalovaného, které dosud žalovanému nevydala a uplatnila na nich zadržovací právo, jehož vznik však žalovaný zpochybňuje. Za kroky žalobkyně vedoucí k ukončení nájmu vidí snahu se jej zbavit a využít Nebytové prostory jiným způsobem. Žalovaný rovněž zpochybnil výši vyúčtování za služby, když tato částka představuje cenu odebrané elektřiny. Dle žalovaného elektřinu v Nebytových prostorách užívali řemeslníci provádějící výměnu oken a dále vyúčtování za rok 2023 je až do června 2023, žalovaný přitom do Nebytových prostor neměl přístup již od dubna 2023.3. Žalobkyně k žalovaným provedenému zápočtu uvedla, že jej neuznává, neboť v zápočtu uvedené položky nejsou způsobilé k započtení, když nejsou řádně specifikovány. Rovněž popřela, že by měla s Nebytovými prostory jiné záměry, když ani v průběhu projednání věci před soudem nebyly využívány nikým jiným. K vyúčtované ceně za odebranou elektřinu uvedla, že řemeslníci při výměně oken elektřinu odebíranou žalovaným neodebírali, vyúčtování elektřiny za rok 2023 pak odpovídá stavu elektroměru ke dni převzetí prostor dne 11. 4. 2023, a to přesto, že ani poté nikdo kromě žalovaného prostory nevyužíval, a v Nebytových prostorách byly stále zapojeny spotřebiče žalovaného.4. Mezi účastníky byly nesporné následující skutečnosti:- Žalobkyně je vlastník nemovitosti – pozemku parc. č. , číslo, , jehož součástí je budova č.p. , číslo, zapsané na LV , číslo, pro obec a kat. úz. , adresa, , u Katastrálního úřadu pro , Anonymizováno, kraj, Katastrální pracoviště , adresa- Obsah smlouvy o nájmu prostoru sloužícího k podnikání ze dne , datum, , s tím, že smlouva je účinná od , datum, .- Výše nájemného činila:o do 30. 4. 2022 1 Kčo do 31. 1. 2023 4 000 Kčo od 1. 2. 2023 navýšeno o inflaci 15% na 4 604 Kč- Poplatky za služby (bez záloh na elektřinu) činily 4 844 Kč do ledna 2023, od února 2023 došlo k navýšení na částku 4 851 Kč.- Prodlení s úhradami nájemného a poplatků ze strany žalovaného:o únor 2022 - úhrada 15. 2. 2022, tj. 5 dní prodlení,o březen 2022 – úhrada 15. 3. 2022, tj. 5 dní prodlení,o duben 2022 – úhrada 10. 6. 2022, tj. 61 dní prodlení,o květen 2022 – úhrada 23. 6. 2022, tj. 44 dní prodlení,o červen až srpen 2022 - uhrazeno 12. 8. 2022,o od září 2022 s výjimkou měsíce listopadu 2022 nebylo ze strany žalovaného hrazeno ničeho, na nájem a teplo za září 2022 byla poskytnuta sleva, za září tak neuhrazené poplatky činí 1 018,64 Kč.- Obě výpovědi, tedy výpověď ze dne 12. 8. 2022 i ze dne 23. 9. 2022, byly žalovanému řádně doručeny.- Námitky proti výpovědím ve lhůtě 1 měsíce od doručení nebyly žalovaným podány.- První reakce žalovaného s nesouhlasem s výpovědí následovala až po výzvě žalobkyně k předání prostor – jedná se o dokument Neplatná výpověď z předmětu nájmu datovaný 31. 3. 2023, dle doručenky odeslaný dne 2. 4. 2023 a doručený dne 3. 4. 2023.- Žalovaný byl vyzván k předání prostor dne 29. 3. 2024.- Žalovaný obdržel fakturu č. , číslo, i fakturu č. , číslo, .5. Ze skutečností, které byly relevantní pro posouzení věci, byly mezi účastníky sporné následující skutečnosti:- Výše vyúčtování služeb č. , číslo, ze dne 21. 2. 2023 na částku 71 879 Kč – splatné 9. 3. 2023 – žalovaný zpochybňuje výši vyúčtované elektřiny, když po dobu 2 měsíců měli v prostorách kavárny zázemí dělníci provádějící výměnu oken a měli zde napojené různé nástroje a nebyl proveden odečet stavu elektroměru před zahájením a po dokončení prací.- Výše vyúčtování služeb č. , číslo, ze dne 9. 6. 2023 na částku 14 862 Kč – žalovaný zpochybňuje výši vyúčtované elektřiny, neboť od 11. 4. 2023 neměl do prostor přístup a v okamžiku převzetí nebyl proveden odečet elektroměru.6. Žalovaný byl soudem vyzván k doplnění skutkových tvrzení týkajících se jím uplatněného ušlého zisku a náhrady škody za znehodnocení zásob, žalovaný však příslušná skutková tvrzení ve lhůtě dle § 118b odst. 1 o. s. ř. nedoplnil.7. Mezi stranami byly rovněž sporné skutečnosti týkající se doby, po jakou trvala v Nebytových prostorách výměna oken a žalovanému tak bylo znemožněno užívat řádně Nebytové prostory. Vzhledem k tomu, že však žalovaný řádně nedoplnil skutková tvrzení týkající se ušlého zisku a vzniklé škody, nebyla skutková zjištění týkající se průběhu výměny oken relevantní pro právní posouzení věci.8. Po seznámení s předběžným právním názorem soudu, že nároky žalobkyně lze považovat za oprávněné a námitky žalovaného za nedůvodné, n