45 C 69/2024-219 — Okresní soud v Sokolově

1. Žalobou doručenou soudu dne 12.12.2023 se žalobkyně domáhala po žalované zaplacení částky 437 500 Kč s příslušenstvím. Svůj požadovaný nárok žalobkyně odůvodnila tím, že dne , datum, žalovaná společně s žalobkyní uzavřeli Dohodu o aukci č. , číslo, (dále jen „Dohoda o aukci“), na základě které se žalobkyně zavázala poskytnou žalované činnost spočívající v uspořádání elektronické aukce předmětné nemovitosti (dále jen „Aukce“) na aukčním portálu pro elektronickou aukci nemovitostí, kterého je žalobkyně provozovatelem (dále jen „Portál“) a na základě aukce sestavit pořadí zájemců o nemovitost žalované, za což se žalovaná zavázala uhradit žalobkyni odměnu dle čl. IV Smlouvy. Na základě proběhlé Aukce došlo k výběru zájemce, který nabídl kupní cenu ve výši 5 117 000 Kč. Zájemcem s touto nabídkou byl pán , jméno FO, (dále jen „Zájemce“). , právnická osoba, žalované zajišťovala realitní kancelář , právnická osoba, , IČO , IČO, , se sídlem , adresa, (dále také jen „, právnická osoba, "). Po uskutečnění Aukce pak , právnická osoba, uzavřela dne 23.06.2023 se Zájemcem a , Anonymizováno, Dohodu o koupi nemovitosti, na základě, níž došlo k utvrzení zájmu o koupi nemovitosti žalované ze strany Zájemce, a to za Zájemcem nabídnutou částku ve výši 5 117 000 Kč. Dle ujednání čl. IV. Dohody o aukci, pokud dojde k navýšení kupní ceny, je odměna ve výši 50 % z rozdílu cen. Počáteční (vyvolávací) kupní cena byla sjednána v čl. III Smlouvy ve výši 4 242 000 Kč. Jelikož došlo k navýšení kupní ceny o 875 000 Kč, odměna žalobkyně dle čl. IV Dohody o aukci činí 437 500 Kč. K úhradě částky 437 500 Kč byla Žalovaná následně vyzvána výzvou k úhradě ze dne 27.09.2023 a předžalobní výzvou ze dne 31.10.2023. Do dnešního dne však z dlužné částky žalovaná žalobkyni ničeho neuhradila.2. Podáním ze dne 22.5.2024 svá tvrzení na výzvu soudu doplnila žalobkyně, když uvedla, že obchodní zástupce žalobkyně , jméno FO, žalovanou seznámil s tím, že co se týče ve věcech kolem Dohody o aukci, tak zastupuje Žalobkyni a seznámil žalovanou s obsahem smlouvy, tedy i se službami které jí budou na základě Dohody o aukci poskytnuty. Žalovaná si Dohodu o aukci důkladně přečetla a následně ji podepsala – tato skutečnost vyplývá i z čl. V. odst. 1 Dohody o aukci. Žalovaná byla řádně poučena i v souladu s § 1820 o. z. což potvrzuje v čl. V odst 3 Dohody o aukci. Žalovaná si byla velice dobře vědoma, jaký dokument a s jakým obsahem podepisuje. Dále Žalobkyně uvedla, že žalované muselo být známo, že aukce bude realizovaná přes žalobkyní, vzhledem k ujednání ve Výhradní dohodě o zprostředkování ze dne 20.03.2023 č. , hodnota, . odst. 5.1. Žalobkyně dále uvedla, že na tabletu byla kromě Dohody o aukci ze dne , datum, podepsána Výhradní dohoda o zprostředkování ze dne 20. 3. 2023, Souhlas s nabídkou ze dne 20. 3. 2023 a Dohoda o koupi nemovitosti ze dne 23. 6. 2023. Všechny uvedené dokumenty byly žalované odeslány na e-mail uvedený ve výše jmenovaných dokumentech. Dále žalovaná podepisovala Objednávku průkazu energetické náročnosti budovy ze dne 17. 6. 2023 pomocí aplikace DigiSign, sloužící k elektronickému podepisování dokumentů. Žalobkyně uvádí, že se jedná o dva různé způsoby podepisování dokumentů, kdy při podpisu na tabletu je přítomen obchodní zástupce žalobkyně i žalovaná. Co se týká způsobu uzavírání smluv přes aplikaci DigiSign, tak postup, jak podepsat je uveden na webových stránkách https://, Anonymizováno, /. Dále žalobkyně uvedla, že žalobkyně uvádí, že žalovaná kupní smlouvu se zájemci neuzavřela, jelikož nebyla v tomto směru nijak součinná a nebyla kontaktní. Zájemci , jméno FO, a , jméno FO, všechny své povinnosti vyplývající z Dohody o koupi nemovitosti ze dne 23. 6. 2023 splnili, kdy dne 17.6.2023 odeslali žalovan. Uvedený e-mail je přiložen za účelem prokázání, že zájemci splnili své povinnosti plynoucí z Dohody o koupi nemovitosti.3. Podáním ze dne 29.4.2024 se k žalobě vyjádřila žalovaná, když uvedla, že sama inzerovala prodej nemovitosti prostřednictvím sociálních sítí, a to za cenu 4 000 000 Kč. Na základě jejího inzerátu ji oslovil pan , jméno FO, , jakožto zájemce o koupi předmětné nemovitosti. Žalovaná si s panem , jméno FO, sjednala schůzku dne 20. 3. 2023 v bytě své známé, paní , jméno FO, . Až v průběhu schůzky z obsahu konverzace vyplynulo, že pan , jméno FO, je realitním makléřem činným pro , právnická osoba, , nikoli přímým zájemcem a potenciálním kupujícím. Žalovaná podepsala na tabletu elektronicky smlouvu o zprostředkování, konkrétně v 11:45, nicméně e-mail s originálem smlouvy žalovaná obdržela elektronicky e-mailem až v 11:51. Žalovaná uvedla, že , právnická osoba, použila cenu původně stanovenou žalovanou v její inzerci a pouze k ní připočetla svoji provizi 242 000 Kč. Přitom jako profesionálovi v oboru jí muselo být zřejmé, že cena předmětné nemovitosti byla značně podhodnocena. Cena nemovitosti byla jinými realitními společnostmi následně ohodnocena ke dni 20.3.2023 na částku ve výši 5 826 860 Kč a na částku 5 887 960 Kč. Žalovaná poukazuje na ustanovení čl. 5.1 zprostředkovatelské smlouvy, v němž se výslovně stanovuje, že v případě, pokud bude kupní cena v kupní smlouvě vyšší než v čl. 4 zprostředkovatelské smlouvy, provize , právnická osoba, bude navýšena o 50 % rozdílu mezi kupní cenou sjednanou v kupní smlouvě a kupní cenou dle čl. 4 zprostředkovatelské smlouvy. Z výše uvedeného postupu je podle názoru žalované zřejmé, že úmyslem realitní kanceláře bylo od počátku se na žalované obohatit, když předem kalkulovala s navýšením prodejní ceny (vzhledem k podhodnocené sjednané kupní ceně dle čl. 4 zprostředkovatelské smlouvy). Takový postup považuje za zjevně v rozporný s dobrými mravy. Kromě toho , právnická osoba, v řízení vedeném u zdejšího soudu pod sp. zn. , spisová značka, uplatňuje nárok na úhradu provize 242 000 Kč. Následně žalovanou dne , datum, opětovně kontaktoval pan , jméno FO, , realitní makléř činný pro , právnická osoba, ., když žalovaná měla údajně za to, že s panem , jméno FO, jednala o prodloužení zprostředkovatelské smlouvy. Žalovaná netušila, ani tušit nemohla, že pan , jméno FO, tentokrát nevystupuje za , právnická osoba, , ale za jinou osobu, jelikož jí s tímto faktem v průběhu rozhovoru nikterak neobeznámil. Dohodu o aukci žalovaná podle svého tvrzení uzavřela distančním způsobem, přičemž žalovaná obdržela pouze e-mail s proklikem k podpisu elektronického dokumentu. Žalovaná smlouvu podepsala elektronicky, konkrétně v 15:25, nicméně e-mail s originálem smlouvy žalovaná obdržela elektronicky e-mailem až v 15:27, tedy až po údajném uzavření smlouvy. Žalovaná namítá, že zástupce žalobkyně, pan , jméno FO, , svým jednáním uvedl žalovanou v omyl v rozhodujících skutečnostech, konkrétně v osobě, s níž žalovaná právně jednala, a právním důvodu právního jednání, a to tím, že pan , jméno FO, žalovanou před uzavřením předmětné Dohody o aukci neinformoval o totožnosti osoby, za niž jedná (žalobkyně), tedy osobě, se kterou předmětnou Dohodu o aukci uzavřela, a skutečném obsahu právního jednání. Žalovaná poukazuje na ust. § 583 zákona č. 89/2012 Sb., občanského zákoníku (dále jen „o.z.“), které stanoví, že jednal-li někdo v omylu o rozhodující okolnosti a byl-li v omyl uveden druhou stranou, je právní jednání neplatné. Ust. § 584 odst. 2 o. z. dále stanoví, že bylo-li právně jednáno v omylu vyvolaném lstí, je toto právní jednání neplatné, třebaže se omyl týká jen vedlejší okolnosti. Žalovaná má za to, že pan , jméno FO, uvedl svým jednáním žalovanou v omyl o osobě s níž Dohodu o aukci uzavírá, a co do právního důvodu jednání, pročež považuje předmětné právní jednání za „neplatné“. Dále žalovaná namítala, že žalobkyně před podpisem Dohody o aukci nesplnila jí uložené povinnosti vyplývající z ustanovení § 1820 odst. 1, § 1824 odst. 1 o. z., když žalované v postavení spotřebitele, tedy slabší strany, v dostatečném předstihu před uzavřením smlouvy nesdělila zákonem uváděné skutečnosti. Dále poukazuje na to, že v čl. IV. Dohody o aukci je výslovně ujednáno, že odměna je splatná uzavřením kupní smlouvy/smlouvy o smlouvě budoucí mezi vlastníkem nemovitosti (žalovanou) a zájemcem o koupi. Žalovaná namítá, že z obsahu dohody o koupi nemovitosti nelze vyvodit, že by se mělo jednat o smlouvu o smlouvě budoucí kupní. Dohodu o koupi nemovitosti ze dne , datum, je podle názoru žalované nutné vzhledem k jejímu obsahu posoudit jako smlouvu o realitním zprostředkování, neboť se v ní realitní zprostředkovatel zavázal poskytnout pro zájemce realitní činnost za úplatu. Vzhledem k tomu se na tuto smlouvu podle názoru žalované vztahuje ust. § 14 a § 15 zákona o realitním zprostředkování. Žalovaná proto ve smyslu ust. § 15 zákona o realitním zprostředkování neplatnost smlouvy. Žalovaná dále uvedla, že dne 30. 6. 2023 písemně odstoupila od Dohody o aukci v souladu s ust. § 1929 o.z., ve lhůtě 14 dnů od uzavření. Odstoupení žalovaná doručila žalobkyni do datové schránky. Obsah smlouvy a postup žalobkyně před podpisem Dohody o aukci a po