8 C 15/2024-112 — Okresní soud v Sokolově

1. Žalobkyně se žalobou ze dne 11.12.2023 domáhá zaplacení částky 240 000 Kč s úrokem z prodlení ve výši 15 % z částky 242 000 Kč od 21.11.2023 do zaplacení s odůvodněním, že žalobkyně s žalovanou dne , datum, uzavřeli výhradní dohodu o zprostředkování, ve které bylo v jejím čl. 2. ujednáno, že se žalovaná zavazuje v případě opatření příležitosti k uzavření zprostředkovávané smlouvy mezi zájemcem a jí, zaplatit žalobkyni provizi uvedenou v čl. 5. Smlouvy ve výši 5 % z kupní ceny + DPH, přičemž smlouva též umožňovala zájemce vybrat v aukci, kterou, kterou pro žalobkyni realizuje společnost , právnická osoba, . Žalobkyně pro žalovanou opatřila prostřednictvím aukce zájemce o koupi – , jméno FO, a , jméno FO, , kteří v aukci učinili nevyšší příhoz 5 117 000Kč. Žalobkyni tak měl vzniknout nárok na provizi ve výši 242 000 Kč. Žalovaná byla následně vyzvána výzvou k úhradě ze dne 27.09.2023 a předžalobní výzvou ze dne 27.10.2023 k úhradě žalované částky, žalovaná však z dlužné částky neuhradila ničeho. Při jednání pak žalobkyně na svém návrhu setrvala a v rámci závěrečného shrnula, že žalovaná měla od počátku vědomost o tom, s kým jednala a v žádném případě na ní nebyl činěn nátlak, aby smlouvu na tabletu podepsala, přičemž biometrický podpis na smlouvě byl učiněn řádně a v souladu s příslušnými právními normami a nelze jej oddělit od daného dokumentu. Současně žalovaná byla poučena a před smlouvou jí byli poskytnuty potřebné informace ve smyslu ust. § 1820 OZ. Z výslechu svědkyně , jméno FO, pak nelze vycházet, když ta se mýlila, neboť zaměnila dané schůzky. Prodej nemovitosti nebyl realizován jen v důsledku jednání žalované, provize sjednaná za zprostředkování byla přiměřená, stejně tak i kupní cena. Žalobkyně konala, žalované sehnala zájemce o koupi předmětné nemovitosti, proto žalobkyni vznikl nárok na přiznání žalované částky včetně příslušenství.2. Žalovaná s žalobou nesouhlasí a navrhuje ji v celém rozsahu zamítnout, když poukazuje zejména na to, že se makléř žalobkyně (svědek , jméno FO, ) vydával z přímého zájemce o koupi, to že je makléř žalobkyně, vyplynulo až v průběhu společné schůzky s žalovanou. V průběhu krátké schůzky makléř žalobkyně předložil žalované tablet k provedení elektronického podpisu na dokumentu, o němž žalovaná nevěděla, co obsahuje. Na tabletu bylo zobrazeno pouze podpisové pole předmětné smlouvy. Makléř žalobkyně vystavil žalovanou potenciálnímu psychologickému nátlaku a momentu překvapení, zneužil její důvěřivosti, kdy žalovaná předmětnou smlouvu bez znalosti jejího obsahu a důsledného uvážení podepsala, a elektronicky, konkrétně v 11:45, kdy e-mail s originálem smlouvy žalovaná obdržela elektronicky e-mailem až v 11:51, tedy až po údajném uzavření smlouvy. Žalovaná rozporuje platnost uzavření smlouvy pro nedostatek písemné formy, když podepsaní smlouvy na tabletu tento požadavek dle §9 odst. 2 zákona o realitním zprostředkování nesplňuje. Dále žalobkyně nesplnila informační povinnosti plynoucí ji z ustanovení §1820 o.z., dále poukazuje za na nesplněn či porušení ustanovení §§ 1814, 1815, 1828 o.z a § 3 odst. 2 bod b) zákona o realitním zprostředkování a uzavírá, že úmyslem žalobkyně bylo od počátku se na žalované obohatit, když předem kalkulovala s navýšením prodejní ceny (vzhledem k podhodnocené sjednané kupní ceně dle čl. 4 zprostředkovatelské smlouvy), kdy takový postup je zjevně v rozporu s dobrými mravy. Nesplněním výše citovaných ustanovení došlo k porušení povinností uložených žalobkyni jakožto podnikateli v obchodním styku se žalovanou jakožto spotřebitelem. Dále žalovaná poukazuje na základní zásady, na nich stojí občanské právo, a to povinnost každého jednat v právním styku poctivě a dále zákaz těžit ze svého nepoctivého nebo protiprávního jednání a dále na ust. § 583 o.z., které stanovuje, že jednal-li někdo v omylu o rozhodující okolnosti a byl-li v omyl uveden druhou stranou, je právní jednání neplatné. Ust. § 584 odst. 2 o.z. stanovuje, že bylo-li právně jednáno v omylu vyvolaném lstí, je právní jednání neplatné, třebaže se omyl týká jen vedlejší okolnosti. Při jednání a závěrečném pak žalovaná na své argumentaci plně setrvala.3. Podstatou sporu v dané věci je, zda mezi účastníky platně vznikla smlouva o realitním zprostředkování, zda způsob vzniku smlouvy a další okolnosti nezpůsobují neplanost této smlouvy a zda žalobkyni vznikl vzhledem k okolnostem týkající se platnosti smlouvy nárok na provizi, či nikoliv.4. Pokud jde o skutkový stav věci, soud vzal s ohledem na shodná či nerozporovaná tvrzení účastníků za nesporné, že žalovaná dne , datum, v čase 11.45 podepsala dokument (digitálním perem se podepsala do kolonky podpis na tabletu , jméno FO, , makléře zastupující v daném smluvním vztahu žalobkyni). Následně na svůj email , e-mail, obdržela odkaz na stažení zprostředkovatelské smlouvy v digitální podobě, která obsahuje její digitální podpis učiněný prostřednictví tabletu. Dle zprostředkovatelské smlouvy ze dne , datum, mezi účastníky (dále jen smlouva, či dohoda o zprostředkování), kde žalobkyně je označena jako , právnická osoba, a žalovaná jako klient, byla sjednána kupní cena ve výši 4 242 000Kč včetně provize, výše provize činí 5% + DPH. Dle bodu 2 smlouvy , právnická osoba, se zavazuje Klientovi obstarat příležitost uzavřít se zájemcem o nemovitost (budova č. p. , číslo popisné, (rodinný dům), na parcele č. , číslo, část obce , obec, , v katastrálním území , obec, , zapsaná na LV č. , číslo, Stavba bez č. p./č. ev (garáž), na parcele č. , číslo, , v katastrálním území , obec, , budova č. p. , číslo popisné, (rodinný dům), na parcele č. , číslo, , část obce , obec, , v katastrálním území , obec, , parcela č. , číslo, , v katastrálním území , obec, , parcela č. , číslo, (zastavěná plocha a nádvoří), v katastrálním území , obec, , parcela č. , číslo, (zastavěná plocha a nádvoří), v katastrálním území , obec, , parcela č. , číslo, (zastavěná plocha a nádvoří), v katastrálním území , obec, , zapsaná parcela č. , číslo, (zahrada), v katastrálním území , okres, (dále jen předmětná nemovitost) kupní smlouvu nebo smlouvu o smlouvě budoucí kupní a Klient se za to zavazuje uhradit , právnická osoba, provizi. Splatnost provize není vázána na uzavření Smlouvy. , právnická osoba, může být činná i pro zájemce a nechat se zastupovat svými obchodními zástupci (makléři). Dle bodu 5.1 smlouvy: Pokud bude kupní cena ve Smlouvě vyšší než v čl. 4 Dohody, provize , právnická osoba, bude navýšena o 50 % rozdílu mezi kupní cenou sjednanou ve Smlouvě a kupní cenou dle čl. 4 Dohody. To neplatí, pokud bude uzavřena dohoda o aukci mezi Klientem a společností , právnická osoba, a na základě úspěšné elektronické aukce Nemovitosti, kterou realizuje , právnická osoba, , dojde k navýšení kupní ceny ve Smlouvě. Dle bodu 5.2 smlouvy , právnická osoba, vznikne nárok na provizi, i když bude Smlouva uzavřena do 1 roku po skončení Dohody, pokud bude uzavřena mezi Klientem a zájemcem opatřeným , právnická osoba, (např. na základě protokolu o prohlídce, emailu atd.) či jeho osobou blízkou, resp. osobou jednající za zájemce (např. člen orgánu právnické osoby) či osobou jinak se zájemcem spřízněnou. Dle bodu 7.1 smlouvy má , právnická osoba, povinnost doporučení kupní ceny na základě monitorování realitního trhu a inzerce nemovitosti na webových stránkách , právnická osoba, a dalších inzertních serverech. Dle bodu 12.1 smlouvy klient měl možnost navrhnout úpravy a doplnění Dohody a seznámil se s ní v dostatečném předstihu před jejím podpisem. Aukční portál uskutečnil aukci o nemovitost žalované, kdy vyvolávací cena byla totožná se sjednanou ve Smlouvě, aukce se pak účastnil pan , jméno FO, , který učinil nejvyšší příhoz na finální částku ve výši 5 117 000 Kč. Provize za provedení aukce činila dle dohody o aukci ze dne 21.6.2023 činila 437 500 Kč. Žalovaná kupní smlouvu s vítězem aukce neuzavřela, předmětnou nemovitost prodala později za 5 800 000 Kč. Předmětnou nemovitost žalovaná na samém počátku nabízela k prodeji na sociálních sítích za cenu 4 000 000 Kč. Makléř žalobkyně jako první kontaktoval žalovanou a to zřejmě prostřednictvím soc. sítí i telefonicky. První schůzka se uskutečnila dne 20. 3. 2023 v bytě svědkyně , jméno FO, . Žalovaná prostřednictvím svého mobilního telefonu podepsala další dva dokumenty - dohodu o aukci (s jiným subjektem) a dále dohodu o koupi nemovitosti. Žalovaná na žalovanou částku 242 000 Kč žalobkyni doposud neuhradila.5. Ke sporným skutkovým otázkám, zejména zda svědek od počátku kontaktu s žalovanou jednal jako makléř žalobkyně, či toto zastíral, zda žalovaná by seznámena s předsmluvními informacemi a věděla co podepisuje na tabletu, zda žalobkyně s žalovanou jednala v souladu s dobrými mravy, vše z pohledu zachování práv spotřebitele a splnění informační povinnosti ze strany podnikatele, soud provedl výslechy svědků , jméno FO, a , jméno FO, a účastnický výslech žalované a dále provedl následující listinné důkazy.6. Svědek , jméno FO, k věci uvedl, že jako mak