ECLI: ECLI:CZ:OSSO:2025:8.C.128.2024.1 Datum: 2025-04-08 Předmět: žaloba na stanovení povinnosti vrátit jistotu ve výši 30 000 Kč a nájemné s pauš. poplatkem ve výši 24 000 Kč s přísl. + zaplacení 80 650 Kč s přísl. Ustanovení: ["§ 142 z. č. 99/1963 Sb.", "§ 2248 z. č. 89/2012 Sb.", "§ 2254 z. č. 89/2012 Sb.", "§ 2285 z. č. 89/2012 Sb.", "§ 1 z. č. 67/2013 Sb.", "§ 2 z. č. 67/2013 Sb.", "§ 7 z. č. 67/2013 Sb.", "§ 9 z. č. 67 ["nájem bytu""dodávky energie""smlouva nájemní"]
O co šlo: žaloba na stanovení povinnosti vrátit jistotu ve výši 30 000 Kč a nájemné s pauš. poplatkem ve výši 24 000 Kč s přísl. + zaplacení 80 650 Kč s přísl. (["§ 142 z. č. 99/1963 Sb.", "§ 2248 z. č. 89/2012 Sb.", "§ 2254 z. č. 89/2012 Sb.", "§ 2285 z. č. 89/2012 Sb.", "§ 1 z. č. 67/2013 Sb.", "§ 2 z. č. 67/2013 Sb.")
1. Žalobkyně se žalobou ze dne 3.7.2024 domáhá přiznání částky 54 000 Kč bez příslušenství z titulu nevrácené složené jistoty ve výši 30 000 Kč a dále slevy z nájemného v poměrné výši 24 000 Kč, vše z nájemního vztahu mezi účastníky uzavřeného dle nájemní smlouvy dne , datum, , jejíž předmětem bylo užívání prostoru žalobkyní označeného jako bytová jednotka , číslo, (3 +KK) o velikosti 81,5 m2 ve vlastnictví žalovaného v domě č.p. , číslo popisné, , na pozemku , číslo, , v části obce , anonymizováno, , obci , obec, v katastrálním území , anonymizováno, , zaspané v katastru nemovitostí u Katastrálního úřadu pro , Anonymizováno, kraj, katastrální pracoviště , obec, . Po rozšíření žaloby žalobkyně ze dne 24.1.2025, které soud připustil usnesením ze dne 28.1.2025, požaduje po žalovaném zaplatit dále částku 80 650 Kč se zákonným úrokem z prodlení z této částky ode dne 22. 1. 2025 do zaplacení, a to z titulu neuhrazené pokuty ve výši 50 Kč za každý započatý den prodlení dle § 13 odst.1, 2 zákona č. 67/2013 Sb., tj. za 903 +538 + 172 dnů, kdy žalovaný nevystavil a nedoručil žalobkyni řádná vyúčtování služeb spojených s užíváním předmětné části nemovitosti, a to za roky 2021, 2022, 2023 a porušil tím povinnost vystavit a doručit vyúčtování za služby spojené s užíváním předmětné nemovitosti za období nejvýše 12 měsíců nejpozději do 4 měsíců od skončení zúčtovacího období dle § 2 písm. c), §7 odst .1 zákona č. 67/2013 Sb.2. Žalovaný s žalobou nesouhlasí, navrhuje ji zamítnout v plném rozsahu s argumentací, že vyúčtování služeb spojených s užíváním bytu bylo sjednáno paušální částkou, s vyúčtováním byla žalobkyně seznamována v rámci osobních schůzek a jednání. Žalobkyně nepřistoupila na podepsání nové smlouvy o nájmu a zvýšení paušálního poplatku za energie, což se projevilo ve výrazných nedoplatcích na následnému odpojení energií. Situaci se pak snažil řešit prodejem svých věcí, ale celé se to napravit nepodařilo. Vyúčtování za celý nájemní poměr pak provedl v průběhu řízení v rámci svého vyjádření k žalobě, kdy jistotu 30000Kč vůči nedoplatku žalobkyně na službách a žalobkyně by ještě měl mít dluh ve výši 11 168 Kč.3. Pokud jde o skutkový stav věci, soud vzal s ohledem na shodná tvrzení účastníků učiněná v průběhu řízení za nesporné, že žalovaný s žalobkyní uzavřeli dne , datum, nájemní smlouvu, jejíž předmětem bylo užívání prostoru označeného jako bytová jednotka , číslo, (3 +KK) o velikosti 81,5 m2 ve vlastnictví žalovaného v domě č.p., číslo popisné, , na pozemku , číslo, , v části obce , anonymizováno, , obci , obec, v katastrálním území , anonymizováno, , zaspané v katastru nemovitostí u Katastrálního úřadu pro , anonymizováno, kraj, katastrální pracoviště , obec, . Nájemné bylo sjednáno ve výši 11 000Kč + paušální poplatek ve výši 4000Kč měsíčně za služby spojené s užíváním bytu (dodávka el. energie, plynu, studené vody a stočné, odvoz odpadků ) se splatností dle smlouvy do 15 dne příslušného měsíce, jehož se platba týká, a to od 1.4.20221 do 31.3.2022. Nájemné bylo hrazeno o měsíc dříve, než je uvedeno v nájemní smlouvě. Vyúčtování paušálního poplatku si účastníci ve smlouvě nesjednali. Při sjednání nájemního vztahu žalobkyně složila jistotu ve výši 30 000Kč. Po uplynutí sjednané doby nájmu (po 31.3.2022) nová nájemní smlouva nebyla uzavřena, žalobkyně zůstala v předmětu nájmu bydlet, žalovaný tento stav akceptoval, žalobkyně pak dále hradila stejné nájemné a paušální poplatek, od dubna 2022 pak dle dohody hradila navýšený paušální poplatek ve výši 5000Kč měsíčně. Žalobkyně se dne 16. 1. 2024 odstěhovala z předmětu nájmu a již jej neužívala, když od 16. 1.2024 došlo v předmětu nájmu k odpojení elektřiny, dne 18. 1.2024 pak k odpojení plynu, v předmětu nájmu se netopilo od 16. 1. 2024. Žalobkyně ústně vyzvala žalovaného k odstranění závadového stavu - přerušení dodávky elektřiny a plynu do předmětu nájmu po té, co tato situace nastala. Žalovaný toto vzal na vědomí, s žalobkyní se o daném stavu bavil, snažil se jemu vzniklý nedoplatek na energiích, díky čemuž došlo k odpojení energií, řešit prodejem svých věcí a úhradou nedoplatků. Po dobu užívání předmětu nájmu ze strany žalobkyně bylo nájemné a paušální poplatek hrazeny řádně a včas na účet žalovaného č. , č. účtu, , poslední nájemné ve výši 11 000Kč a paušální poplatek ve výši 5 000 Kč byly ze strany žalobkyně uhrazeny v lednu 15.1.2024, naposledy tak bylo nájemné uhrazeno za únor 2024, za měsíc březen 2024 již nájemné vč. poplatku uhrazeno nebylo. Nájemní poměr dle účastníků trval do 31.3.2024. S vyúčtováním energií za období říjen 2022 až říjen 2023 žalovaný žalobkyni seznámil v říjnu 2023 a to společně se svým poměrným vyúčtováním dalších služeb či energií, tato vyúčtování žalobkyni nepředal či jiným způsobem nedoručil. Vyúčtování za celý nájemní poměr (včetně započtení jistoty) žalovaný provedl v rámci vyjádření k žalobě v této právní věci, žalobkyni toto vyúčtování nezasílal.4. Ke sporným otázkám, zejména, zda a jak a v jakém rozsahu žalobkyně uplatnila slevu z nájemného, jak si účastníci sjednali vyúčtování služeb spojených s užíváním bytu a vrácení jistoty, jak žalovaný provedl vyúčtování celého nájmu služeb s ním spojených, zda byl dům žalovaného rozdělen na bytové jednotky a k dalším okolnostem týkající se nájemního vztahu soud provedl dále uvedené listinné důkazy (důkazy jsou vždy v závorce), ze kterých k věci zjistil následující.5. Dle čl II. 2.1. nájemní smlouvy byl nájemní poměr uzavřen na dobu určitou od 1.4.2021 do 31.3.2022. Dle bodu 2.2 se v souladu s ustanovením § 2285 OZ pronajímatel a nájemce výslovně dohodli, že nájem bytu se po skončení nájmu, tj. po uplynuti sjednané doby, blíže specifikované v článku 11. bodu 2.1. této smlouvy, dle ustanovení § 2285 OZ neobnovuje, resp. nájem lze prodloužit pouze způsobem uvedeným v článku II., bodu 2.3. této smlouvy. Dle bodu 2.3. se pronajímatel a nájemce se dohodli, že pokud bude nájemce dodržovat veškeré povinnosti. které pro něj vyplývají z právních předpisů, bude plnit ujednání obsažená v této nájemní smlouvě a bude mít zájem užívat byt i po uplynutí sjednané nájemní doby dle čl. II odst. 2.1 této smlouvy, může požádat pronajímatele o prodloužení nájemního vztahu formou dodatku k nájemní smlouvě. Žádost o prodloužení doby nájmu musí nájemce podat nejpozději do 30 dnů před uplynutím sjednané doby nájmu. Na prodloužení nájmu dle tohoto bodu této smlouvy nemá nájemce právní nárok ani v případě splnění všech podmínek uvedených v tomto bodu této smlouvy, a pronajímatel je oprávněn požadavek nájemce odmítnout. Dle čl II. 3.1. nájemní smlouvy se nájemce zavazuje platit za užívání bytu nájemné ve výši 11000Kč měsíčně. Nájemce se dále zavazuje hradit pronajímateli služby spojené s nájmem, tedy za dodávku za elektrické energie, plynu, studené vody a stočné, odvoz odpadku atd, kdy za tyto všechny služby si smluvní strany sjednávají paušální poplatek ve výši 4000Kč. Pronajímatel je oprávněn jednostranně upravit výši tohoto paušálního poplatku na služby dle skutečnosti za minulý rok, popř při změnách cen dodávaných služeb, nebo v případě, že dojde k podstatné změně frekvence užívaní předmětu nájmu ze strany nájemce nebo dojde-li ke změně počtu osob užívajících předmět nájmu oproti stavu dle článku 1, bod 1.5 této smlouvy Tuto úpravu je však povinen doložit nájemci listinami prokazující důvody změny paušální částky. Dle bodu 3.2. nájemné a zálohy na úhradu za plnění poskytovaná s užíváním bytu je nájemce povinen platit pronajímateli nejpozději do 15. dne v příslušném měsíci, jehož se platba týká, a to na účet pronajímatele. Nájemné se považuje za zaplacené okamžikem připsán na účet pronajímatele. Nájemné a paušální poplatek za první měsíc trváni nájmu je nájemce povinen uhradit pronajímateli nejpozději při podpisu této smlouvy. Dle bodu 3.3. je pronajímatel v souladu s ustanovením § 2248 OZ je oprávněn každoročně jednostranně zvýšit nájemné o roční míru inflace vyjádřenou přírůstkem průměrného ročního indexu spotřebitelských cen za uplynulý kalendářní rok, vyhlášenou Českým statistickým úřadem. Takto zvýšené nájemného je nájemce povinen hradit počínaje kalendářním měsícem následujícím po měsíci, ve kterém bude nájemci doručeno písemného oznámení pronajímatele o zvýšení nájemného dle předchozí věty tohoto bodu. Dle bodu 3.4 neuhradí-li nájemce pronajímateli nájemné nebo paušální poplatek služby poskytované s užíváním, bytu do 5 dnů ode dne jejich splatnosti, je povinen zaplatit pronajímateli též zákonný úrok z prodlení z dlužného nájemného, a poplatek z prodleni z dlužných paušálních poplatků na služby poskytované s užíváním bytu ve výši 1 promile z dlužné částky denně, nejméně však 10 Kč denně z dlužných úhrad. Dle bodu 3.5 je nájemce povinen uhradit pronajímateli nejpozději při podpisu teto smlouvy peněžitou jistotu v souladu s ustanovením § 2254 OZ ve výši 30 000 Kč. Tyto prostředky je pronajímatel oprávněn použít k úhradě pohledávek na nájemném, k úhradě plnění poskytovaných v souvislosti s užíváním Bytu, popř. k úhradě j