9 C 286/2024-30 — Okresní soud ve Svitavách

1. Žalobkyně se žalobou podanou u zdejšího soudu dne 11. 9. 2024 domáhala toho, aby soud uložil žalovanému povinnost vyklidit nemovitosti vymezené ve výroku I. tohoto rozsudku, které jsou zapsány v katastru nemovitostí na LV č. , hodnota, , k. ú. , adresa, . Uvedla, že jakožto jejich výlučný vlastník uvedené nemovitosti pronajala žalovanému na základě nájemní smlouvy uzavřené dne 25. 1. 2024. Protože však žalovaný dlouhodobě řádně nehradil sjednané nájemné, žalobkyně mu dopisem z 21. 5. 2024 zaslala výpověď nájmu pro porušení nájemní smlouvy zvlášť závažným způsobem a vyzvala žalovaného, aby nemovitosti bez zbytečného odkladu vyklidil. To však žalovaný neučinil ani na základě pozdějších opakovaných výzev žalobkyně a nemovitosti i nadále užívá, ač k tomu již nemá žádný právní důvod.2. Žalovaný ve svém vyjádření k podané žalobě požádal o možnost uzavřít novou nájemní smlouvu a současně o umožnění splácení dlužného nájemného formou splátkového kalendáře. Při jednání, které se ve věci konalo 8. 1. 2025, pak uznal, že žalobkyni neuhradil ve lhůtě splatnosti nájemné za užívání nemovitostí za měsíce únor, březen a duben 2024, potvrdil také, že mu žalobkyně před podáním výpovědi nájemní smlouvy zaslala písemnou výzvu k doplacení dlužného nájemného. Uvedl, že dluh na nájemném se snaží žalobkyni splácet dle svých možností od října 2024. Pro případ, že by bylo žalobě vyhověno, žalovaný požádal o poskytnutí lhůty k vyklizení předmětných nemovitostí alespoň v trvání tří měsíců s odůvodněním, že si bude muset sehnat nové bydlení, přičemž všichni potenciální pronajímatelé požadují složení kauce ve výši alespoň tří měsíčních nájmů. Žalovaný přitom takto vysoké prostředky v tuto chvíli nemá k dispozici a bude je muset teprve našetřit.3. Z výpisu z katastru nemovitostí vedeného Katastrálním úřadem pro Pardubický kraj, katastrálním pracovištěm , adresa, , pro LV č. , hodnota, , katastrální území , adresa, , bylo zjištěno, že žalobkyně je výlučným vlastníkem pozemků p. č. St. 251, jehož součástí je stavba , adresa, , St. 252, 855/1, 855/2 a 855/3.4. Ze smlouvy o nájmu uzavřené dne 25. 1. 2024 mezi žalobkyní jakožto pronajímatelem a žalovaným jakožto nájemcem bylo zjištěno, že žalobkyně pronajal nemovitosti uvedené v předchozím odstavci žalovanému za měsíční nájemné ve výši , částka, , které se žalovaný zavázal hradit žalobkyni vždy nejpozději do konce kalendářního měsíce, za který má být nájemné hrazeno. Nájem byl sjednán s účinností od 1. 2. 2024, smlouva byla uzavřena na dobu určitou v trvání jednoho roku od tohoto data.5. Z dopisu z 21. 5. 2024, který byl dle přiložené poštovní dodejky doručen žalovanému do vlastních rukou dne 27. 5. 2024, bylo zjištěno, že žalobkyně písemně vypověděla shora uvedenou nájemní smlouvu s odůvodněním, že ačkoliv byl žalovaný dopisem z 6. 5. 2024 upozorněn na to, že porušuje povinnosti plynoucí z nájemní smlouvy, a současně byl vyzván k úhradě dlužného nájemného v celkové výši 21 000 Kč za měsíce únor, březen a duben 2024, dlužné nájemné neuhradil. Žalobkyně proto výpověď nájemní smlouvy odůvodnila neuhrazením nájemného za dobu 3 měsíců a odkazem na ustanovení § 2291 zákona č. 89/2012 Sb., občanského zákoníku v účinném znění (dále jen „o. z.“), a současně vyzvala žalovaného k neprodlenému odevzdání předmětných nemovitostí, k němuž mělo dle dopisu dojít nejpozději do 1 měsíce od skončení nájmu. Žalobkyně také poučila žalovaného o jeho právu vznést proti výpovědi námitky a navrhnout přezkoumání její oprávněnosti soudem ve lhůtě dvou měsíců ode dne, kdy mu výpověď bude doručena. V neposlední řadě byl žalovaný vyzván k zaplacení dlužného nájemného.6. Z předžalobní výzvy z 27. 8. 2024, která byla dle přiložených informací pošty k odeslané zásilce doručena žalovanému dne 29. 8. 2024, bylo zjištěno, že žalobkyně opětovně vyzvala žalovaného k vyklizení předmětných nemovitostí, přičemž žalovaného upozornila na riziko možného soudního vymáhání povinnosti vyklidit nemovitosti.7. Na podkladě nesporných tvrzení účastníků a shora uvedených důkazů učinil soud následující závěr o skutkovém stavu věci:Žalobkyně na základě nájemní smlouvy uzavřené dne 25. 1. 2024 pronajala žalovanému nemovitosti zapsané v katastru nemovitostí na LV č. , hodnota, , k. ú. , adresa, . Žalovaný se zavázal, že jí bude za pronájem nemovitostí hradit měsíční nájemné ve výši 7 000 Kč, které bylo splatné vždy nejpozději v poslední den měsíce, za které mělo být hrazeno. Nájem byl sjednán na dobu určitou jednoho roku s účinností od 1. 2. 2024. Žalovaný neuhradil žalobkyni v termínu splatnosti nájemné za měsíce únor, březen a duben 2024, a to ani na základě písemné výzvy, kterou mu žalobkyně zaslala a v níž byl k doplacení dlužného nájemného vyzván. Proto žalobkyně dopisem, který byl žalovanému doručen 27. 5. 2024, s okamžitou platností vypověděla nájemní smlouvu z důvodu neuhrazení nájemného za tři měsíce a vyzvala žalovaného k vyklizení a předání předmětných nemovitostí. Žalovaný však tomuto požadavku nevyhověl, a to ani na základě následné předžalobní výzvy z 27. 8. 2024.8. Podle § 2201 o. z. se nájemní smlouvou pronajímatel zavazuje přenechat nájemci věc k dočasnému užívání a nájemce se zavazuje platit za to pronajímateli nájemné.9. Podle § 2235 odst. 1 o. z. platí, že zavazuje-li nájemní smlouva pronajímatele přenechat nájemci k zajištění bytových potřeb nájemce a popřípadě i členů jeho domácnosti byt nebo dům, který je předmětem nájmu, nepřihlíží se k ujednáním zkracujícím nájemcova práva podle ustanovení tohoto pododdílu.10. Podle § 2291 odst. 1 o. z. platí, že poruší-li nájemce svou povinnost zvlášť závažným způsobem, má pronajímatel právo vypovědět nájem bez výpovědní doby a požadovat, aby mu nájemce bez zbytečného odkladu byt odevzdal, nejpozději však do jednoho měsíce od skončení nájmu.11. Podle § 2291 odst. 2 o. z. nájemce porušuje svou povinnost zvlášť závažným způsobem, zejména nezaplatil-li nájemné a náklady na služby za dobu alespoň tří měsíců, poškozuje-li byt nebo dům závažným nebo nenapravitelným způsobem, způsobuje-li jinak závažné škody nebo obtíže pronajímateli nebo osobám, které v domě bydlí, nebo užívá-li neoprávněně byt jiným způsobem nebo k jinému účelu, než bylo ujednáno.12. Podle § 2286 odst. 1 věty prvé o. z. výpověď nájmu vyžaduje písemnou formu a musí dojít druhé straně.13. Podle § 2286 odst. 2 o. z. platí, že vypoví-li nájem pronajímatel, poučí nájemce o jeho právu vznést proti výpovědi námitky a navrhnout přezkoumání oprávněnosti výpovědi soudem, jinak je výpověď neplatná.14. Podle § 1040 odst. 1 o. z. platí, že kdo věc neprávem zadržuje, může být vlastníkem žalován, aby ji vydal.15. V řízení bylo prokázáno, že na základě nájemní smlouvy z 25. 1. 2024 žalovaný užíval předmětné nemovitosti ve vlastnictví žalobkyně jakožto nájemce. S ohledem na to, že žalovaný neuhradil žalobkyni nájemné za tři po sobě jdoucí měsíce, a to ani na základě její písemné výzvy k nápravě, přistoupila žalobkyně zcela v souladu s § 2291 odst. 1 o. z. k výpovědi nájemní smlouvy, která byla žalovanému doručena 27. 5. 2024. Žalovaný prokazatelně porušil své povinnosti plynoucí z nájemní smlouvy zvlášť závažným způsobem, a to právě tím, že neuhradil sjednané nájemné za tři měsíce (viz § 2291 odst. 2 o. z.). Vzhledem k tomu, že výpověď z nájmu, kterou mu dala žalobkyně, obsahuje všechny zákonem vyžadované náležitosti (§ 2286 odst. 1 a 2 o. z.), lze uzavřít, že nájem předmětných nemovitostí skončil k datu doručení výpovědi žalovanému, tedy k datu 27. 5. 2024. Počínaje dnem 28. 5. 2024 tak žalovaný nemovitosti užívá bez právního titulu, a tedy neoprávněně. Žalobkyni tudíž podle § 1040 odst. 1 o. z. svědčí právo na vydání předmětných nemovitostí, které jsou v tuto chvíli žalovaným zadržovány neprávem.16. Ze shora popsaných důvodů soud podanou žalobu posoudil jako důvodnou a vyhověl jí. Uložil tedy žalovanému povinnost předmětné nemovitosti vyklidit, přičemž mu ke splnění této povinnosti v souladu s § 160 odst. 1 o. s. ř. za tímto účelem poskytl lhůtu v trvání tří měsíců od právní moci tohoto rozsudku. Ačkoliv je standardní lhůta k vyklizení bytu patnáctidenní, soud má za to, že okolnosti věci odůvodňují stanovení lhůty delší, neboť je pravdou, že žalovaný si bude muset zajistit nové bydlení, přičemž takový proces nepochybně určitou dobu trvá. Soud je navíc přesvědčen o tom, že prodloužení lhůty ke splnění povinnosti žalovaného nebude mít žádný závažný negativní dopad do právního postavení žalobkyně jakožto vlastníka předmětných nemovitostí.17. Žalobkyně byla v řízení plně procesně úspěšná a svědčí jí tak ve smyslu § 142 odst. 1 o. s. ř. právo na náhradu účelně vynaložených nákladů řízení. Tyto náklady sestávají ze zaplaceného soudního poplatku ve výši 5 000 Kč a z nákladů zastoupení ve výši 14 524 Kč. Náklady zastoupení vychází z vyhlášky Ministerstva spravedlnosti č. 177/1996 Sb., advokátního tarifu v účinném znění (dále jen „AT“). Je třeba konstatovat, že s účinností od 1. 1. 2025 byl AT novelizován vyhláškou č. 258/2024 Sb., jíž došlo k navýšení některých sazeb