9 C 253/2018-280 — Okresní soud v Táboře

1. Žalobou podanou u zdejšího soudu dne 10. 10. 2018 požadovala žalobkyně určení obsahu smlouvy, kterou uvedla do žalobního návrhu, s odkazem na ustanovení § 1787 zákona č. 89/2012 Sb., občanského zákoníku (dále jen o.z.). Žalobkyně tvrdila, že žalovaná uzavřela s realitní kanceláří , právnická osoba, reality holding a.s. výhradní dohodu o zprostředkování prodeje nemovitostí, jichž se žaloba týká, za kupní cenu 2 720 000Kč. V této dohodě zmocnila realitní kancelář, aby jejím jménem uzavřela dohodu o koupi nemovitosti se zájemcem, kterého opatří, s tím, že z této smlouvy bude vyplývat její závazek uzavřít se zájemcem kupní smlouvu do jednoho měsíce od vyzvání. Žalobkyně uzavřela s realitní kanceláří dohodu o koupi nemovitostí dne 17. 8. 2018 a uhradila blokační úhradu. Na výzvu na uzavření smlouvy zaslanou prostřednictvím právního zástupce žalobkyně dne 29. 8. 2018 reagovala žalovaná odmítnutím a žalobkyni odkázala na realitní kancelář. K podpisu smlouvy nedošlo ani později. Vzhledem k tomu, že dohoda o koupi nemovitosti je současně smlouvou o smlouvě budoucí, domáhala se žalobkyně určení obsahu této smlouvy ve smyslu § 1787 o.z. Soud prvního stupně věc projednal a dospěl k závěru, že žaloba není důvodná. Konstatoval, že mezi realitní kanceláří , právnická osoba, , Anonymizováno, , Anonymizováno, , Anonymizováno, ., Anonymizováno, . na straně jedné a , Jméno zainteresované osoby 1/0, na straně druhé byla 17. 4. 2018 uzavřená výhradní smlouva o zprostředkování, která obsahovala závazek realitní kanceláře obstarat příležitost uzavřít se zájemcem o nemovitost kupní smlouvu nebo smlouvu o smlouvu budoucí a závazek klienta uhradit za to realitní kanceláři provizi. Z provedeného dokazování vyplynulo, že o nemovitost projevily zájem prakticky souběžně dvě osoby; první prohlídka byla uskutečněna za přítomnosti svědkyně , jméno FO, , druhá za přítomnosti žalobkyně. Zástupce realitní kanceláře vzápětí uzavřel rezervační smlouvu se žalobkyní, následně v pondělí 20. 8. 2018 inicioval schůzku ze svědkyní , jméno FO, , s níž uzavřel stejnou smlouvu. V rozhovoru, který byl k důkazu reprodukován, zástupce realitní kanceláře ujistil zájemkyni, že nemovitost bude prodána právě jí. Připustil komplikace spojené s uzavřením předchozí smlouvy, zdůraznil však, že žádná pokuta mezi účastnicemi nehrozí, postačí vyčkat uplynutí dvouměsíční rezervační lhůty. Soud se zabýval podrobně obsahem a výkladem smlouvy zprostředkovatelské i smlouvy rezervační. Uzavřel, že mezi realitní kanceláří a žalovanou byla uzavřená standardní zprostředkovatelská smlouva, která má pravidelné náležitosti. Z bodu 7 smlouvy, který předpokládá trvání smlouvy ve vazbě na oznámení o opatření zájemce, dovodil, že žalovaná musela být o osobě zájemce informována a že tedy byla předpokládána její aktivní účast při procesu uzavření kupní smlouvy. Z bodu 10 zprostředkovatelské smlouvy soud dále dovodil, že klient realitní kanceláře není zbaven možnosti nemovitostí dále disponovat, neboť porušení smluvních povinností je spojováno s finanční sankcí, nikoli s následnou neúčinností případného úkonu prodávajícího. Zmíněnou úvahu podpořil fakt, že realitní kancelář uzavřela zprostředkovatelskou smlouvu se dvěma osobami na tutéž nemovitost. V bodě 9 dohody o koupi nemovitosti je sice obsažen závazek prodávajícího neuzavřít v době trvání dohody obdobnou dohodu týkající se nemovitosti se třetí osobou, porušení této povinnosti je ale sankcionováno smluvní pokutou ve výši 30% bankovní úhrady. Je tedy evidentní, že realitní kancelář eventuální porušení shora uvedeného závazku předpokládala a spojovala s ním výlučně sankci v podobě pokuty. Soud uzavřel, že z textu smluv a dalších důkazů plyne, že vůle realitní kanceláře na straně jedné a , Jméno zainteresované osoby 1/0, na straně druhé směřovala k uzavření zprostředkovatelské smlouvy, jak je upravená § 2445 o.z. a pro obě strany platila práva a povinnosti z této smlouvy vyplývající. Odkázal na ustanovení § 2446, podle něhož byl zprostředkovatel povinen bez zbytečného odkladu sdělit zájemci vše, co má význam pro rozhodnutí a uzavření zprostředkovávané smlouvy. Vycházel z toho, že nejpodstatnější je sdělení totožnosti zájemce, aby se mohl prodávající svobodně rozhodnout, zda bude v dalších jednáních pokračovat. Jednání realitního makléře, byť v mnoha ohledech velmi problematické, nasvědčovalo tomu, že si byl shora uvedené povinnosti vědom a žalovanou projevený nesouhlas s osobou kupující měl pro něj zásadní význam. Z toho důvodu následně oslovil druhou zájemkyni, s níž rovněž rezervační smlouvu uzavřel. Soud tedy dospěl k závěru, že realitní makléř byl zmocněn k uzavření smlouvy o smlouvě budoucí teprve po souhlasu prodávající, pokud tento souhlas k dispozici neměl, nemohl prodávající k uzavření kupní smlouvy zavázat. Soud tak žalobu zamítl., právnická osoba, odvolání žalobkyně soud druhého stupně napadený rozsudek potvrdil, byť se tak stalo z jiných než shora uvedených důvodů. Odvolací soud vyslovil názor, že účastnicemi uzavřená smlouva ze dne 17. 4. 2018 obsahovala vícero právních jednání, tedy jak vlastní smlouvu o zprostředkování ve smyslu § 2445 a následujících o.z., tak i zmocnění udělené žalovanou pro žalobkyni ve smyslu § 441 o.z. Z článku 6 smlouvy považoval odvolací soud za zřejmé, že zmocnění žalované se týká uzavření dohody o koupi nemovitosti mající charakter smlouvy o smlouvě budoucí. Uzavřel proto, že bod 6 zprostředkovatelské smlouvy obsahuje dle § 441 odst. 2 o.z. rozsah zástupčího oprávnění, které spočívá v oprávnění realitní kanceláře uzavřít za žalovanou jejím jménem se žalobkyní smlouvu o smlouvě budoucí. Podle názoru odvolacího soudu nevyplývá ze zmocnění vymezeného v bodě 6 zprostředkovatelské smlouvy jakékoli omezení žalobkyně při uzavírání smlouvy o smlouvě budoucí. Z rozsahu zmocnění v bodě 6 smlouvy tak neplyne předpoklad vyrozumění žalované o opatření zájemce a její souhlas, aby právě s tímto zájemcem byla vedena další jednání. Pokud tedy realitní kancelář jako zmocněnec byla oprávněná na základě zmocnění dle bodu 6 smlouvy uzavřít za žalovanou smlouvu o smlouvě budoucí, nemůže obstát závěr soudu prvního stupně, že k uzavření smlouvy o smlouvě budoucí kupní nedošlo. Odvolací soud rovněž konstatoval, že ujednání v bodě 14.1 dohody o koupi nemovitosti uzavřené dne 20. 8. 2018 s , jméno FO, nemůže znamenat zrušení dohody o koupi nemovitostí ze dne 17. 8. 2018 se žalobkyní. Odvolací soud nicméně zdůraznil, že smlouva o smlouvě budoucí je účinná pouze mezi jejími účastníky (rozhodnutí Nejvyššího soudu ze dne 29. 10. 1997 sp. zn. 2 Cdo 1505/97). Jestliže tedy účastník této smlouvy převede vlastnické právo k věci, jejíž zamýšlený převod je obsahem smlouvy o smlouvě budoucí, na třetí osobu, zaniknou práva a povinnosti ze smlouvy o smlouvě budoucí pro nemožnost plnění. Konstatoval, že z provedených důkazů je zřejmé, že dne 10. 10. 2018 byla mezi žalovanou a kupující , jméno FO, uzavřena kupní smlouva týkající se téže nemovitosti, která odpovídá vůli smluvních stran. Existují-li tedy vedle sebe smlouva o budoucí kupní smlouvě uzavřená 17. 8. 2018 se žalobkyní a zároveň platná kupní smlouva ze dne 10. 10. 2018 s , jméno FO, jako kupující, je vyloučeno, aby obě tyto smlouvy vedle sebe obstály. Z toho důvodu nebylo možné žalobě vyhovět.3. K dovolání žalobkyně přezkoumal rozhodnutí odvolacího soudu Nejvyšší soud České republiky. Rozsudkem ze dne 27. 5. 2020 čj. 33 Cdo 4097/2019-223 rozhodnutí soudu odvolacího i soudu prvního stupně zrušil a věc vrátil okresnímu soudu k dalšímu řízení. Aniž se jakkoli věnoval právní argumentaci v rozhodnutí soudu prvního stupně, zdůraznil, že smluvní převod vlastnictví je ve smyslu § 133 občanského zákoníku dvoufázový. Rozlišuje právní důvod a právní způsob nabytí vlastnického práva. Kupní smlouva směřující k převodu vlastnického práva je právním důvodem jeho převodu, aniž by sama o sobě převod způsobila. Převádí-li se smlouvou vlastnické právo k nemovitosti, je právním způsobem nabytí vlastnictví předmětu převodu vklad (intabulace) vlastnického práva do katastru nemovitostí (§ 133 odst. 2 občanského zákoníku). Vlastnické právo přechází na základě pravomocného rozhodnutí o povolení vkladu vydaného příslušným orgánem v řízení o povolení vkladu, které se zahajuje na návrh účastníků. Kupní smlouva tak má pouze obligační účinek. Z uvedeného důvodu proto není správný závěr odvolacího soudu, že závazky ze smlouvy o budoucí kupní smlouvě ze dne 17. 8. 2018 zanikly v důsledku uzavření kupní smlouvy ze dne 10. 10. 2018, jíž se žalovaná zavázala umožnit nabytí vlastnictví nemovitých věcí jiné osobě než žalobkyni. Jestliže vklad vlastnického práva katastrální úřad dosud nepovolil, nepozbyla žalovaná vlastnictví nemovitých věcí a její závazek se nestal nesplnitelným.4. Žalobkyně doplnění dokazování v dalším řízení nepožadovala. Žalovaná naproti tomu navrhovala provedení důkazů, které byly navrhovány již v předchozím řízení. Především požadovala provedení důkazu místním šetřením ke zjištění, jaké stavební úpr