10 C 309/2022-42 — Okresní soud v Táboře

1. Předmět řízení vymezila žalobkyně tak, že se domáhala vyklizení ve výroku I. tohoto rozsudku specifikovaného bytu (dále jen byt). Aktivní a pasivní legitimaci účastníků doložila žalobkyně nájemní smlouvou, v níž žalobkyně figuruje na pozici pronajímatele a žalovaná na pozici nájemce bytu. Žalobkyně tvrdila, že na základě této nájemní smlouvy ze dne [datum] přenechala žalobkyně byt k užívání žalované. Vzhledem k tomu, že žalovaná neplnila řádně své povinnosti vyplývající ze smlouvy, především neplatila nájemné a služby spojené s užíváním bytu, byla jí dne [datum] zaslána výpověď nájmu bytu podle § 2288 odst. 1 písm. a) zákona č. 89/2012 Sb., občanského zákoníku (dále jen o.z.). Uplynutím výpovědní doby nájem skončil ke konci února 2022 a žalovaná byla povinna byt vyklidit. Vzhledem k tomu, že k vyklizení bytu nedošlo ani po zaslání předžalobní výzvy, obrátila se žalobkyně s návrhem na vyklizení na soud. 2. Žalovaná se dostavila k jednání a potvrdila, že výpověď nájmu jí byla skutečně doručena. Proti podané žalobě se bránila tvrzením, že nebyly splněny podmínky pro vypovězení nájmu ze strany žalobkyně, jelikož částka nedoplatku na platbách spojených s užíváním bytu za rok 2021 ve výši 13 514 Kč nedosahovala trojnásobku výše měsíčního nájemného. Připustila však, že v roce 2021 nehradila nájemné a služby spojené s užíváním bytu řádně a včas. Nájemní vztah uzavřený na dobu určitou do [datum] podle žalované trvá i nadále z důvodu jeho automatického prodloužení, když výzvu k vyklizení bytu zaslala žalobkyně žalované až v červenci 2022. Žalovaná dále poukázala na omezené možnosti zajištění nového bydlení pro sebe a svého [anonymizována dvě slova] syna. 3. Soud z nájemní smlouvy ze dne [datum] včetně jejích příloh (evidenční list pro výpočet nájemného, specifikace drobných úprav a běžné údržby, požárně bezpečnostní pokyny, domovní řád, souhlas se zpracováním osobních údajů a podmínky ochrany osobních údajů) po skutkové stránce zjistil, že účastníci řízení uzavřeli smlouvu, jejímž předmětem je nájem bytu na dobu určitou od [datum] do [datum] [ulice] výše nájemného činila 5 380 Kč (nájemné v částce 5 318 Kč + poplatek za vybavení bytu – vařič, kuchyňskou linku a vestavěnou skříň v částce 62 Kč). Smlouva byla ujednáním stran dvakrát prodloužena, nejprve dodatkem [číslo] do [datum] a následně dodatkem [číslo] do [datum]. Podle shodného sdělení stran mezi nimi žádný další dodatek uzavřen nebyl. Na adrese bytu byla žalované doručena výpověď nájmu podle § 2288 odst. 1 písm. a) o.z. ze dne 4. 11. 2021, kterou žalobkyně jako pronajímatel vypověděla žalované jako nájemci nájem bytu z důvodu porušení povinnosti placení nájemného a služeb spojených s užíváním bytu řádně a včas v období od [datum] do [datum] s poučením o délce trvání výpovědní doby a možnosti navrhnout přezkoumání oprávněnosti výpovědi soudem ve lhůtě dvou měsíců od doručení výpovědi. Tento návrh příslušnému soudu žalovanou podán nebyl. Výše nedoplatku žalované je ve výpovědi stanovena částkou 24 627,90 Kč. Z vyúčtování nedoplatku žalobkyně a upomínky vyplývá, že ke dni 26. 5. 2022 dlužila stále žalovaná na zálohách na služby částku 8 253 Kč a na nájemném částku 5 318 Kč, celkem tedy 13 514 Kč. Prodlení žalované s placením plateb souvisejících s užíváním bytu a také s jeho vyklizením trvalo i ke dni vyhotovení předžalobní výzvy, tj. ke dni [datum]. Ke dni rozhodnutí soudu žalovaná byt i nadále užívá. 4. Právně byla věc posouzena podle § 1040 odst. 1 o.z. Podle tohoto ustanovení platí, že kdo věc neprávem zadržuje, může být vlastníkem žalován, aby ji vydal. V daném případě bylo provedeným dokazováním prokázáno, že žalobkyně, jakožto vlastník bytu, tento byt pronajala žalované za určitých podmínek, tyto podmínky žalovaná neplnila řádně a včas, a proto jí byla dána písemná výpověď nájmu bytu podle § 2288 odst. 1 písm. a) o.z., jejíž oprávněnost žalovaná u soudu nenapadla, přestože jí byla řádně doručena a o tomto svém právu byla žalobkyní poučena tak, jak stanoví o.z. v § 2286 odst. 2. Marným uplynutím dvouměsíční lhůty podle § 2290 o.z. právo na přezkum oprávněnosti výpovědi nájmu zaniklo. Nad rámec toho lze uvést, že výše dluhu na nájemném a nákladech na služby je významná pouze u výpovědi dané pronajímatelem bez výpovědní doby z důvodu porušení povinnosti nájemcem zvlášť závažným způsobem, kdy § 2291 odst. 2 o.z. výslovně označuje za toto zvlášť závažné porušení povinností nájemce nezaplacení nájemného a nákladů za služby za dobu alespoň tří měsíců. Pro vypovězení nájmu pronajímatelem podle § 2288 odst. 1 písm. a) o.z. s tříměsíční výpovědní dobou, k němuž došlo v projednávané věci, však zákon požaduje porušení povinnosti nájemce hrubým způsobem, tzn. porušení povinnosti nižší intenzity, které není žádným způsobem kvantifikováno. Porušení povinnosti platit sjednané nájemné a náklady na služby, které bylo v tomto řízení prokázáno a žalovaná je ani nerozporovala, je jakožto porušení jedné ze základních a nejvýznamnějších povinností nájemce hrubým porušením jeho povinností. Pokud žalobkyně přistoupila k výpovědi nájmu z tohoto důvodu, učinila tak po právu. Soud tedy ve svém rozhodování vyšel ze závěru, že výpověď žalobkyně ze dne [datum] je oprávněná a platná a v důsledku jejího doručení žalované zanikl nájemní vztah mezi účastníky uplynutím tříměsíční výpovědní doby podle § 2288 odst. 1 o.z. ke dni [datum]. K témuž datu současně uplynula sjednaná doba nájmu, která byla dodatkem č. 2 k nájemní smlouvě prodloužena právě do [datum]. K dalšímu smluvnímu prodloužení nájmu mezi stranami nedošlo a k jeho prodloužení nemohlo dojít ani automaticky v důsledku nečinnosti žalobkyně, jak tvrdí žalovaná. Žalované lze přisvědčit, že § 2285 o.z. stanoví, že pokračuje-li nájemce v užívání bytu po dobu alespoň tří měsíců po dni, kdy měl nájem bytu skončit a pronajímatel písemně nevyzve v této době nájemce, aby byt opustil, platí, že je nájem znovu ujednán na tutéž dobu, na jakou byl ujednán dříve, nejvýše ale na dobu dvou let, současně však uvádí, že toto neplatí, ujednají-li si strany něco jiného. Toto ustanovení tedy není kogentní, jak se se domnívá žalovaná. Jeho dispozitivnost je vyjádřena přímo v textu tohoto ustanovení, které výslovně připouští možnost stran sjednat si odchylnou úpravu poměrů mezi sebou. K tomuto případu došlo v projednávané věci, když v čl. IV.3. nájemní smlouvy ze dne [datum] účastníci vyloučili možnost použití § 2285 o.z. o automatické obnově nájmu bez písemně projevené vůle obou smluvních stran. Na základě výše uvedených skutečností nájemní vztah mezi účastníky řízení zanikl ke dni 28. 2. 2022 a k tomuto dni měla žalovaná byt žalobkyni podle § 2292 o.z. odevzdat. Pokud tak neučinila a byt i nadále užívá, činí tak bez právního důvodu, a to i přesto, že nadále hradí žalobkyni platby související s užíváním bytu. To je ostatně její povinnost podle § 2295 o.z., podle něhož má pronajímatel právo na náhradu ve výši ujednaného nájemného, neodevzdá-li nájemce byt pronajímateli v den skončení nájmu, až do dne, kdy nájemce pronajímateli byt skutečně odevzdá. Žalobkyně jako vlastník předmětného bytu je tedy v pozici, kdy je jí zadržována věc, kterou měla žalovaná vydat, avšak neučinila tak. Jestliže se tohoto svého práva domáhá žalobkyně soudní cestou, je žalováno v souladu se zákonem, a proto bylo žalobě vyhověno. Lhůta ke splnění povinnosti byla žalované stanovena podle § 160 odst. 1 zákona č. 99/1963 Sb., občanského soudního řádu (dále jen o.s.ř.). Důvody pro stanovení delší lhůty soud vzhledem k délce doby, po kterou již žalovaná byt bez právního důvodu fakticky užívá, neshledal. 5. O nákladech řízení rozhodl soud podle § 142 odst. 1 o.s.ř. tak, že přiznal zcela úspěšné žalobkyni nárok na náhradu nákladů řízení ve výši 14 846,98 Kč Tyto náklady sestávají ze zaplaceného soudního poplatku ve výši 5 000 Kč a z nákladů zastoupení advokátem, kterému náleží odměna stanovená podle § 6 a § 7 vyhlášky č. 177/1996 Sb., advokátní tarif (dále jen a.t.) z tarifní hodnoty dle § 9 odst. 1 a.t., ve výši 1 500 Kč za každý ze čtyř úkonů právní služby podle § 11 odst. 1 písm. a), d), g) a.t. (převzetí a příprava zastoupení, předžalobní výzva, podání žaloby, účast na jednání soudu dne 4. 1. 2023), paušální náhrada hotových výdajů advokáta za čtyři úkony právní služby po 300 Kč za jeden úkon podle § 13 odst. 3 a.t., náhrada za promeškaný čas cestou zástupce žalobkyně z [obec] do [obec] a zpět (6 půlhodin) ve výši 600 Kč podle § 14 odst. 1 a), 3 a.t., náhrada jízdného hromadnou dopravou ve výši 338 Kč dále dle § 137 odst. 3 o.s.ř. daň z přidané hodnoty v sazbě 21 % stanovená částkou 1 708,98 Kč. Platební místo bylo určeno dle § 149 odst. 1 o.s.ř.