ECLI: ECLI:CZ:OSTA:2025:2.C.236.2024.1 Datum: 2025-03-27 Předmět: o přezkoumání oprávněnosti výpovědi z nájmu Ustanovení: ["§ 2288 odst. 2 písm. a) z. č. 89/2012 Sb.", "§ 2288 odst. 3 z. č. 89/2012 Sb.", "§ 2286 odst. 1,2 z. č. 89/2012 Sb.", "§ 2290 z. č. 89/2012 Sb."] ["podnájem""nájem bytu""výpověď z nájmu""smlouva nájemní"]
O co šlo: o přezkoumání oprávněnosti výpovědi z nájmu (["§ 2288 odst. 2 písm. a) z. č. 89/2012 Sb.", "§ 2288 odst. 3 z. č. 89/2012 Sb.", "§ 2286 odst. 1,2 z. č. 89/2012 Sb.", "§ 2290 z. č. 89/2012 Sb."])
1. Žalobkyně se svým návrhem ze dne 8.8.2024 domáhala určení, že výpověď z nájmu bytu č. , hodnota, o velikosti 1+1 v 9. nadzemním podlaží domu č. p. , adresa, v , Anonymizováno, , kterou dal dne 10.6.2024 žalobkyni žalovaný, je neoprávněná. V žalobě uvedla, že na základě nájemní smlouvy ze dne 17.5.2022 užívá předmětný byt a nájemní smlouva byla sjednána s účinností od 16.6.2022 na dobu určitou pěti let, tj. do 15.6.2027. Žalobkyni byla doručena výpověď žalovaného z nájmu předmětného bytu ze dne 10.6.2024 z důvodu hrubého porušení povinností nájemce, vyplývajících z nájmu dle ustanovení § 2288 odst. 1 písm. a) zákona č. 89/2012 Sb. občanský zákoník (dále jen „o. z.“). Hrubé porušení povinností nájemce žalovaný spatřuje v tom, že i přes upozornění nedbá pravidel obvyklých pro chování v domě a nedodržuje po dobu nájmu rozumné pokyny pronajímatele pro zachování náležitého pořádku obvyklého podle místních poměrů, přičemž konkrétně se mělo jednat o obtěžování sousedů hlukem z bytu žalobkyně, na což si ostatní nájemníci stěžovali dne 22.3.2023, 9.8.2023, 31.8.2023 a 8.4.2024 a dále o soustavné obtěžování ostatních nájemníků štěkotem psa ve dnech 17.5.2024 – 18.5.2024 a 26.5.2024, kdy se jednalo o štěkot v jednom kuse či vytí. Dále bylo žalobkyni vytýkáno, že byt neužívá a podnajímá ho bez souhlasu pronajímatele dalším osobám, konkrétně právě slečně , jméno FO, se psem, když současně bydlí u svého přítele na adrese , adresa, v , Anonymizováno, . Žalobkyně uvedla, že není pravdou, že by nedbala pravidel obvyklých pro chování v domě a nedodržovala po dobu nájmu rozumné pokyny pronajímatele pro zachování náležitého pořádku obvyklého podle místních poměrů nebo že by byt bez souhlasu pronajímatele podnajímala, to že v jejím bytě bydlí , jméno FO, podepsala dne 22.5.2024 pod nátlakem. Pokud si někdy v minulosti ostatní nájemníci stěžovali na hluk, tak se ve všech 4 případech omluvila snažila se situaci řádně a slušně vysvětlit. Co se týká štěkotu psa, tak byt nepodnajímala, ale nechala u sebe krátkodobě , jméno FO, , která byla v nouzi, měla psa a neměla kam jít. Je pravda, že pes štěkal a vyl, snažili se ho uklidnit, ale ne vždy se to dařilo. Má přítele, u kterého občas i s dcerou přespává a tak tomu bylo i v noci z 22. na 23.5.2024. Vždy řádně platila nájem a služby a snažila se všechny problémy pokorně a vstřícně vyřešit. Nesouhlasí s tím, že by hrubě porušila povinnosti nájemce, navíc pečuje o malou dceru, se kterou by jinak neměla kde bydlet a bydlení v tomto bytě si váží, protože jí umožnilo poskytnout dceři domov, přičemž dříve o byt opakovaně neúspěšně žádala. S ohledem na tyto skutečnosti se domnívá, že výpověď z nájmu bytu ze dne 10.6.2024 je neoprávněná a tudíž neplatná.2. Žalovaný k věci uvedl, že jako vlastník bytu žalobkyni předal předmětný byt do užívání s účinností od 16.6.2022. Dne 22.5.2024 podala stížnost nájemnice bytu v domě sp. , Anonymizováno, s tím, že je obtěžována neustávajícím štěkotem psa z bytu č. , hodnota, , když pes štěkal nepřetržitě od 17.5.2024 do 23 hod dne 18.5.2024, kdy kontaktovala městskou policii. Ta zvonila, v bytě někdo zjevně byl, ale neotevřel. Štěkot psa byl slyšet v domě i před domem. Dne 23.5.2024 provedl žalovaný prostřednictvím pana , Anonymizováno, a pana , Anonymizováno, v domě šetření, za účelem ověření situace. V bytě č. , hodnota, někdo byl, ale neotevřel jim. Ostatní nájemníci potvrdili obtěžování štěkotem psa a vytím. Sestra žalobkyně bydlící v domě jim sdělila, že žalobkyně je u svého přítele na adrese , adresa, , kam za ní pracovníci žalovaného ihned šli, tam ji zastihli a řekla jim, že od 17.5.2024 u ní dočasně bydlí kamarádka , jméno FO, se psem, neví, že by tam bydlel někdo další a upozornila ji, že pes nesmí dělat hluk. Dne 27.5.2024 byla přijata další stížnost na celodenní obtěžování štěkotem psa dne 26.5.2024, přičemž štěkot psa potvrdili hlídce policie i nájemníci z domu. Řešení problémů s rušením klidu v domě hlukem z jejího bytu připustila i žalobkyně, a to již v srpnu 2023 a dubnu 2024, přičemž štěkot psa v květnu 2024 již přesáhl únosnou mez. Při prověřování stížnosti na štěkot psa pak pracovníci žalovaného zjistili, že žalobkyně byt neužívá, zdržuje se i s dcerou na adrese , adresa, a byt přenechala bez souhlasu žalovaného do užívání třetí osoby, konkrétně , jméno FO, , přičemž je nerozhodné, že jí za to , jméno FO, nic neplatila. Zákaz podnájmu bez souhlasu žalovaného si ujednali výslovně v nájemní smlouvě, a tedy jde o hrubé porušení povinností nájemce bytu. Z těchto důvodů byla žalobkyni dána výpověď z nájmu bytu dne 10.6.2024. Následně dne 14.10.2024 byla ze strany jiné nájemnice domu podána další stížnost na podnajímání bytu žalobkyní tzv. na černo, když měla v bytě bez souhlasu žalovaného nechat bydlet p. , jméno FO, s p. , jméno FO, , kteří se i v nočních hodinách v bytě hlasitě hádali a rušili klid v domě a byli tam delší dobu, přičemž dne 12.10.2024 museli nájemníci kvůli hluku volat i policii. Výpověď tedy má za oprávněnou a navrhl žalobu zamítnout.3. Podle § 2288 odst. 2 písm. a) o. z. může pronajímatel vypovědět nájem na dobu určitou nebo neurčitou v tříměsíční výpovědní době, poruší-li nájemce hrubě svou povinnost vyplývající z nájmu. Podle § 2288 odst. 3 o. z. vypoví-li pronajímatel nájem z důvodů uvedených v odstavcích 1 a 2, uvede výpovědní důvod ve výpovědi. Podle § 2286 odst. 1 o. z. výpověď z nájmu vyžaduje písemnou formu a musí dojít druhé straně. Výpovědní doba běží od 1. dne kalendářního měsíce následujícího poté, co výpověď došla druhé straně. Podle § 2286 odst. 2 o. z. vypoví-li nájem pronajímatel, poučí nájemce o jeho právu vznést proti výpovědi námitky a navrhnout přezkoumání oprávněnosti výpovědi soudem, jinak je výpověď neplatná. Podle § 2290 o. z. má nájemce právo podat návrh soudu, aby přezkoumal, zda je výpověď oprávněná, do dvou měsíců ode dne, kdy mu výpověď došla.4. Z provedených listinných důkazů, a to z nájemní smlouvy uzavřené dne 17.5.2022 mezi žalobkyní a žalovaným vyplývá, že žalobkyně je s účinností od 16. 6. 2022 nájemkyní bytu č. , hodnota, o velikosti 1+1 v 9. nadzemním podlaží domu č. p. , adresa, v , Anonymizováno, a nájemní smlouva byla sjednána na dobu určitou do 15.6.2027. Pronajímatelem tohoto bytu je žalovaný. Žalovaný dal žalobkyni výpověď z nájmu tohoto bytu dne 10.6.2024 (čl. 9 spisu). Ve výpovědi z nájmu bylo uvedeno, že dne 22.5.2024 podala stížnost nájemnice bytu v domě sp. , Anonymizováno, s tím, že je obtěžována neustávajícím štěkotem psa z bytu č. , hodnota, , když pes štěkal nepřetržitě od 17.5.2024 do 23 hod dne 18.5.2024, kdy kontaktovala městskou policii. Ta zvonila, v bytě někdo zjevně byl, ale neotevřel. Štěkot psa byl slyšet v domě i před domem. Dne 23.5.2024 provedl žalovaný prostřednictvím pana , Anonymizováno, a pana , Anonymizováno, v domě šetření, za účelem ověření situace. V bytě č. , hodnota, někdo byl, ale neotevřel jim. Ostatní nájemníci potvrdili obtěžování štěkotem psa a vytím. Sestra žalobkyně bydlící v domě jim sdělila, že žalobkyně je u svého přítele na adrese , adresa, , kam za ní pracovníci žalovaného ihned šli, tam ji zastihli a řekla jim, že od 17.5.2024 u ní dočasně bydlí kamarádka , jméno FO, se psem, neví, že by tam bydlel někdo další a upozornila ji, že pes nesmí dělat hluk. Dne 27.5.2024 byla přijata další stížnost na celodenní obtěžování štěkotem psa dne 26.5.2024, přičemž štěkot psa potvrdili hlídce policie i nájemníci z domu. Na problémy s rušením klidu v domě hlukem z jejího bytu byly stížnosti již 22.3.2023, 9.8.2023, 31.8.2023 a 8.4.2024, přičemž štěkot psa v květnu 2024 již přesáhl únosnou mez. Při prověřování stížnosti na štěkot psa pak pracovníci žalovaného zjistili, že žalobkyně byt neužívá, zdržuje se i s dcerou na adrese , adresa, u svého přítele a byt přenechala bez souhlasu žalovaného do užívání třetí osoby, konkrétně , jméno FO, , přičemž je nerozhodné, že jí za to , jméno FO, nic neplatila. Zákaz podnájmu bez souhlasu žalovaného si ujednali výslovně v nájemní smlouvě a tedy jde o hrubé porušení povinností nájemce bytu. Vzhledem k tomu, že se nejedná o sporadický problém, ale o opakované stížnosti na žalobkyni, má žalovaný za to, že prokazatelně žalobkyně neužívá byt řádným způsobem, jak upravuje ust. § 2255 o. z. a současně nedodržuje ve smyslu § 2256 odst. 2 o. z. pravidla obvyklá pro chování v domě a rozumné pokyny pronajímatele pro zachování náležitého pořádku obvyklého podle místních poměrů. Neužívání bytu řádným způsobem a nedodržování pravidel obvyklých pro chování v domě a rozumných pokynů pronajímatele pro zachování náležitého pořádku obvyklého podle místních poměrů a nedovolené podnajímání bytu pak považují za hrubá porušení povinností nájemce ve smyslu § 2288 odst. 1 písm. a) o. z., což je důvod k podání výpovědi z nájmu bytu žalovaným. Uvedená výpověď obsahovala poučení o právu vznést proti výpovědi námitky a navrhnout do dvou měsíců ode dne, kdy jí výpověď dojde, přezkoumání oprávněnosti výpovědi soudem dle ust. § 2286 a § 2290 o. z