4 C 129/2024-179 — Okresní soud v Táboře

1. Žalobkyně se v daném řízení domáhala určení neoprávněnosti výpovědi smlouvy o nájmu části nebytových prostor uzavřené mezi účastníky dne , datum, (dále jen smlouvy), když současně tvrdila a prokazovala, že na základě smlouvy pronajala žalovaná žalobkyni část nebytových prostor představující parkovací plochy za účelem provozování parkoviště Obchodního domu , Anonymizováno, , a to ve znění 3 dodatků, dle kterých byla smlouva postupně prodlužovaná až do , datum, . 18 let probíhala mezi účastníky bezproblémová spolupráce, když žalobkyně zajišťovala provoz a úklid parkoviště. Po nástupu nového vedení se žalovaná všemi možnými způsoby snažila o zkomplikování fungování provozu parkoviště, znepříjemňovala žalobkyni dosavadní zaběhnutou praxi a připravovala si podmínky pro vypovězení smlouvy v souladu se svou strategií, provozovat si provoz parkoviště sama. Žalovaná opakovaně odmítala dát žalobkyni souhlas s výměnou parkovacího systému (závory, pokladny), který je po mnohaletém provozu za hranici životnosti. Zejména však žalobkyni žalovaná namítala nedostatečný úklid a údržbu parkovacích ploch a upozorňovala žalobkyni na možnost výpovědi smlouvy. Žalobkyně má však za to, že úklid je prováděn standardně a shodně v souladu s mnohaletou praxí bez výraznějších změn. Tvrzené nedostatky vytkla žalovaná žalobkyni dopisem ze dne 13. 7. 2023 a ze dne 20. 12. 2023. Dopisem ze dne , datum, byla dána žalobkyni žalovanou výpověď ze smlouvy o nájmu, proti které se žalobkyně bránila vznesenými námitkami, když výpověď považovala za neoprávněnou, ale i za neplatnou z důvodu její neurčitosti a nepřezkoumatelnosti a vyzvala žalovanou, aby vzala výpověď zpět, což se nestalo, a proto se obrátila na soud, aby oprávněnost výpovědi přezkoumal.2. Žalovaná nárok žalobkyně neuznala a navrhla žalobu zamítnout s tím, že podstatou výpovědi nájemní smlouvy je dlouhodobé ignorování povinností žalobkyní coby nájemce, plynoucí jednak ze zákona, jednak ze smlouvy o nájmu, a to udržování předmětu nájmu v čistotě. Žalobkyně byla opakovaně upozorňována na fakt, že prostory parkoviště jsou znečištěné, neuklizené a byla zároveň upozorňována, že další takové chování je opakovaným porušováním povinností a bude výpovědním důvodem k ukončení nájmu. Poskytla žalobkyni přiměřenou lhůtu k odstranění zjištěného závadného stavu, žalobkyně však v závadovém chování pokračovala, a proto žalovaná dala žalobkyni výpověď z nájmu pro hrubé porušení povinností nájemce.3. Ke zjištění skutkového stavu věci prováděl soud dokazování, jehož výsledky hodnotil dle § 132 o. s. ř. a to jak jednotlivě, tak ve vzájemných souvislostech.4. S ohledem na to, že právní rámec smluvního vztahu mezi účastníky byl dán Smlouvou o nájmu části nebytových prostor uzavřenou dne , datum, a tedy za účinnosti zákona č. 116/1990 Sb., o nájmu a podnájmu nebytových prostor, musel soud nejprve vyřešit otázku, dle kterého právního předpisu bude danou věc posuzovat. Dle bodu č. 52 závěrečných ustanovení zákona č. 89/2012 Sb., občanský zákoník (dále jen o. z.), byl zrušen zákon č. 116/1990, o nájmu a podnájmu nebytových prostor. Dle ustn. § 3074, odst. 1 o. z., nájem se řídí tímto zákonem ode dne nabytí jeho účinnosti, i když ke vzniku nájmu došlo před tímto dnem; vznik nájmu, jakož i práva a povinnosti vzniklé přede dnem nabytí účinnosti tohoto zákona se však posuzují podle dosavadních právních předpisů. To neplatí pro nájem movité věci ani pro pacht. Soud tedy aplikoval na daný případ o. z. účinný od 1. 1. 2014, který obsahuje speciální úpravu o nájmu prostor sloužícího k podnikání, konkrétně ustn. § 2302 až § 2314 o. z..5. Z důvodu ekonomie procesu soud nejprve zkoumal, zda jsou splněny podmínky ustanovení § 2314 odst. 1 o. z., dle kterého vypovídaná strana má právo do uplynutí jednoho měsíce ode dne, kdy jí byla výpověď doručena, vznést proti výpovědi námitky; námitky vyžadují písemnou formu. Dle odst. 2 citovaného ustanovení, nevznese-li vypovídaná strana námitky včas, právo žádat přezkoumání oprávněnosti výpovědi zanikne. Dle odst. 3 citovaného ustanovení, vznese-li vypovídaná strana námitky včas, ale vypovídající strana do jednoho měsíce ode dne, kdy jí námitky byly doručeny, nevezme svou výpověď zpět, má vypovídaná strana právo žádat soud o přezkoumání oprávněnosti výpovědi, a to do dvou měsíců ode dne, kdy marně uplynula lhůta pro převzetí výpovědi. V řízení bylo prokázáno a mezi účastníky nebylo ani sporu o tom, že žalobkyně se bránila výpovědi nájmu ze dne , datum, doručené žalobkyni téhož dne, včas podanými písemnými námitkami proti výpovědi, doručené žalované dne , datum, . Dále soud zkoumal, zda byla dodržena lhůta k podání žaloby o přezkoumání výpovědi daná ustn. § 2314 odst. 3 o. z. Námitky byly žalované doručené dne , datum, , žalovaná výpověď z nájmu nevzala zpět, proto žalobkyně podala dne , datum, , a tedy včas, žalobu k soudu.6. Dále se soud zabýval otázkou platnosti výpovědi, o níž žalobkyně tvrdila, že je neurčitá a nepřezkoumatelná, když jí žalovaná odůvodňuje dlouhodobým porušováním smlouvy a uvádí několik ustanovení smlouvy. Dále předkládá popis údajných skutečností, aniž by zároveň uvedla, která tvrzená skutečnost se má vztahovat, ke které konkrétní povinnosti dle smlouvy. Důvody výpovědi navíc zmatečně mění, když nejprve uvádí, že důvodem výpovědi je dlouhodobé porušování smlouvy, dále však tvrdí, že důvodem je hrubé porušování smlouvy, nakonec odkazuje na § 9 odst. 2 písm. d) zákona č. 116/1990, o nájmu nebytových prostor, který jako důvod stanoví „hrubé porušování klidu a pořádku“. Ani k jednomu z důvodů nepřiřadila konkrétní skutkové tvrzení a žalobkyně se přitom nemůže domýšlet sama, z jakého důvodu tedy žalovaná smlouvu vypovídá. Žalovaná ani neuvádí, kdy a kde přesně měly tvrzené skutečnosti nastat a ani je blíže nespecifikuje.7. Obsahem dopisu ze dne 27. 3. 2024 má soud prokázáno, že žalovaná vypověděla žalobkyni nájemní smlouvu uzavřenou dne , datum, z důvodu dlouhodobého porušování smlouvy nájemní, konkrétně smluvních ustanovení dle článku III. odst. 2, odst. 3, odst. 5, a článek IV odst. 2, dále z důvodu § 9 odst. 2 zákona č. 116/1990 Sb. dle písmena a), dle kterého nájemce užívá nebytový prostor v rozporu se smlouvou a dle písmena d), dle kterého nájemce nebo osoby, které s ním užívají nebytový prostor, přes písemné upozornění, hrubě porušují klid a pořádek.8. Smlouvou o nájmu části nebytových prostor uzavřenou mezi účastníky dne , datum, má soud mimo jiné prokázáno ujednání smluvních stran o povinnosti nájemce udržovat předmět pronájmu v řádném a uživatelném stavu, zajistit jeho úklid a hradit běžné náklady spojené s obvyklým udržováním předmětu nájmu a počínat si v něm s péčí řádného hospodáře. Smlouva za podstatné a hrubé porušení smlouvy považuje znemožnění přístupu nájemcem pronajímateli do předmětu pronájmu za účelem jeho kontroly a také, když nájemce negativně ovlivní provoz Obchodního domu , Anonymizováno, , přičemž za negativní ovlivnění se považují technické zásahy, úpravy, a jiné obdobné zásahy v rozporu s nájemní smlouvou. Účel nájemní smlouvy je sjednán pro zřízení a provozování placeného parkoviště a činnostem, které s uvedeným účelem pronájmu bezprostředně souvisí.9. Soud je ohledně platnosti výpovědi opačného názoru, než který zastává žalobkyně, výpověď považuje za platnou, a to s ohledem na to, že určitost výpovědi je nutné posuzovat dle obecných pravidel určitosti a srozumitelnosti právních jednání (§ 555 o. z.). Dle § 2310 o. z. platí, že ve výpovědi musí být uveden její důvod, jinak je neplatná. Z výpovědi by měly být seznatelné údaje, které podle vypovídající strany zakládají výpovědní důvod, a to v rozsahu, jenž vypovídané straně umožní se výpovědi účinně bránit žalobou dle § 2314 o. z.. Postačí však, pokud lze důvod výpovědi bez rozumných pochybností zjistit např. odkazem na porušení ujednání v nájemní smlouvě. Skutkové odůvodnění výpovědi může naplňovat více výpovědních důvodů, není nutné vymezit ustanovení, na kterém je výpověď založena. Pokud výpovědi předcházela jiná písemnost, v níž jsou výpovědní důvody seznatelné, lze na ni ve výpovědi odkázat a znovu je neuvádět. Úkon vypovídající strany musí obsahovat takový projev vůle, na jehož základě je možné dospět k závěru, že tato strana smlouvu vypovídá.10. V daném případě výpověď odkazuje na smluvní vztah, jímž byl vztah mezi účastníky založen a obsahuje i skutkově popsané porušení smluvních povinností plynoucí z nájemní smlouvy, obsahuje i odkaz na konkrétní ustanovení nájemní smlouvy obsahující dále odkaz na zákonné podmínky pro výpověď nájemní smlouvy dle zákona 116/1990 Sb, a lze výkladem obsahu výpovědi dle § 555–558 o.z. ve spojení s předchozími výzvami a písemnostmi, kterými žalovaná upozorňovala žalobkyni na porušování smluvních a zákonných podmínek dovodit, že výpovědním důvodem je porušení povinnosti nájemce udržovat předmět nájmu v řádném a uživatelném stavu, zajistit jeho úklid a počínat si v něm s péčí řádného hospodáře. Soud proto ohledně platnosti výpovědi z hlediska formálních a obsahových u