3 C 192/2017-887 — Okresní soud v Tachově

1. Žalobkyně se návrhem domáhala po žalovaném po částečném vyhovění návrhu ve výši 220 000 Kč s příslušenstvím/rozsudkem zdejšího soudu č.j. , spisová značka, ze dne , datum, / o zaplacení dlužných částek s příslušenstvím, uvedených v záhlaví tohoto rozhodnutí. K dané věci uvedla, že dne , datum, byla mezi žalobkyní a žalovaným a jeho manželkou , jméno FO, uzavřena kupní smlouva ohledně převodu nemovitostí a to stavby bez čísla popisného, evidenčního (garáže) postavené na pozemku p. č. st. , Anonymizováno, , dále pozemku p. č. st. , Anonymizováno, , Anonymizováno, zastavěná plocha a nádvoří, jehož součástí je objekt č.p. , Anonymizováno, -rodinný dům, pozemku p. č. st. , Anonymizováno, zastavěná plocha nádvoří, pozemku p. č. , hodnota, trvalý travní porost vše v k.ú. , adresa, , obec , adresa, . Pozemek p. č. , hodnota, , , Anonymizováno, , a , Anonymizováno, byl převeden na žalobkyni z výlučného vlastnictví žalovaného. Žalobkyně prostřednictvím bývalého právního zástupce přípisem ze dne , datum, , který byl žalovanému doručen dne , datum, , oznámila skryté vady stavby – rodinného domu a to a) kondenzaci vody na vnitřním povrchu oken a balkonových dveří v přízemí a v podkroví v důsledku chybného zabudování oken a balkonových dveří, b) zatékání do interiéru objektu a kondenzaci vody v důsledku chybného zabudování oken a balkonových dveří, c) vznik plísní v místě tepelných mostů, d) nedodržení požárních předpisů ve styku dřevěných konstrukcí podlah a dřevěného krovu s komínovým tělesem v půdním prostoru, e) chybné provedení dřevěného krovu bez použití svorníků, f) chybné kotvení pohlednic dřevěného krovu v půdním prostoru, g) nedostatečná tloušťka tepelné izolace dřevěných podlah v půdním prostoru, h) chybné kotvení nerezových sloupků zábradlí balkonu v podkroví, ch) použití necertifikovaných výplní otvorů oken a balkonových dveří, j) použití necertifikovaného kontaktního zateplovacího systému , Anonymizováno, . S ohledem na tuto skutečnost žalobkyně vady stavby rozporuje a proto nechala vypracovat znalecký posudek , tituly před jménem, , adresa, . Znalecký posudek , tituly před jménem, , jméno FO, č. ZP , Anonymizováno, /, Anonymizováno, potvrdil již oznámené vady a dále byly identifikovány další skryté vady stavby a) kondenzace vody na vnitřním povrchu dvojskel a rámů výplně otvorů v prvním a druhém nadzemním podlaží, b) vznik plísní ve druhém nadzemním podlaží v místech tepelných mostů s nízkou povrchovou teplotou, c) úniky tepla po obvodu výplní otvorů (oken a balkonových dveří v prvním a druhém nadzemním podlaží), d) zatékání střešními okny v podkroví rodinného domu ve druhém nadzemním podlaží, nízká povrchová teplota podlah v prvním nadzemním podlaží a v přízemí rodinného domu, e) nízká povrchová teplota obvodových zdí v prvním nadzemním podlaží u nezatepleného soklu rodinného domu pod úrovní upraveného (zámkové dlažby a okapového chodníčku ze štěrku), f) vysoká roční spotřeba paliv a energií potřebná k vytápění rodinného domu, g) nerovnoměrné sedání podlahy ve snížené části prvního nadzemního podlaží, kde je kotelna, h) kleštiny ve vrcholu dřevěného krovu jsou přibity s různým počtem hřebíků, i) nedostatečné ukotvení pozednic dřevěného krovu kotevními šrouby bez podložky, j) nesplnění podmínek požárních předpisů při stavbě komínového tělesa v těsné blízkosti hořlavých materiálů, k) použití výrobků, které nesplňují požadavky zákona č. 22/1997 Sb. a příslušných nařízení vlády, tzn. necertifikovaný zateplovací systém , Anonymizováno, , necertifikované výplně otvorů oken a dveří. Dané skryté vady žalobkyně oznámila žalovanému přípisem ze dne , datum, , kterému byl doručen dne , datum, . Žalobkyně v přípisu ze dne , datum, s ohledem na vady předmětu koupě zvolila právo na slevu z kupní ceny, která byla vyčíslena znalcem , tituly před jménem, , adresa, ve výši 1 444 519,55 Kč. Dále žalobkyně po žalovaném v uvedeném přípisu požadovala úhradu účelně vynaložených nákladů a to cenu za vyhotovení znaleckého posudku ve výši 199 870 Kč. Žalobkyně vyzvala žalovaného daným přípisem o zaplacení celkové dlužné částky ve výši 1 644 389,55 Kč do , datum, , avšak bezvýsledně.2. Žalovaný v písemném vyjádření ze dne , datum, učinil nesporným, že dne , datum, uzavřel s žalobkyní kupní smlouvu, jejímž předmětem byla stavba bez čísla popisného, evidenčního garáž na pozemku p. č. st. , Anonymizováno, , pozemek p.č. , hodnota, , jehož nedílnou součástí je stavba rodinný dům č.p. , Anonymizováno, a pozemek p. č. , hodnota, , a p. č. , hodnota, v k.ú. , adresa, , obec , adresa, . Společně s kupní smlouvou byl žalobkyni předán průkaz energetické náročnosti budovy - energetický štítek, z něhož vyplývá, že stavba je zařazena do energetické třídy C, tzn. je označena jako úsporná. Dle názoru žalovaného je zapotřebí zpracovat znalecký posudek tak, aby bylo patrné, z jakých částek se náhrada škody uplatněná žalobkyní sestává. Žalovaný považoval žalobu za předčasnou. Žalovaný uvedl v dopise ze dne , datum, , že na své náklady případné zjištěné vady odstraní, pokud se jedná o vady, nikoliv však o špatné provozování a užívání stavby. Žalovaný proto považuje žalobu také za šikanózní, účelovou, v rozporu s dobrými mravy. Na veškeré dopisy a žádosti žalovaný vždy odpověděl ve vztahu k výši nákladů na otop. , jméno FO, patrné jaké jsou skutečné náklady dle vyúčtování dodavatelů těchto služeb. Žalovaný nesouhlasil s kategorizací a označením vad. Je zřejmé, že některé faktické projevy, které jsou reklamovány mohou vyplývat z jedné vady, kdy více projevů způsobí vada jedna. Pokud se jedná o vzniklé plísně a přítomnost spór není možno určit dobu jejich vzniku případně počátek, neboť žalovaný a jeho rodina jejich výskyt po dobu užívání nezaznamenali. Dům řádně užívali bez jakýchkoliv problémů, bez zhoršeného zdravotního stavu. Z tohoto důvodu dle názoru žalovaného musí žalobkyně prokázat a doplnit svoje tvrzení, aby bylo zřejmé, že jí tvrzená omezení a vady vznikly nedodržením postupů nutných pro energetickou náročnost třídy C. Žalovaný se domnívá, že znalci nepřísluší právní hodnocení věci ve vztahu ke stavebnímu řízení. Žalovaný byl v pozici stavebníka, nikoliv rozhodujícího orgánu. Ve věci byl vypracován znalecký posudek znaleckým ústavem PROFI-, právnická osoba, ., který dospěl k určitým závěrům. Z provedeného dokazování je zřejmé, že žalovaný při výstavbě domu neporušil žádné závazné zákonné předpisy, nezpůsobil žádné neopravitelné vady, které by měly výrazně snížit hodnotu převáděného domu. Proto není nutno provádět rozsáhlou rekonstrukci domu, zpracovávat novou projektovou dokumentaci, žádat o stavební povolení, napadat kolaudační rozhodnutí a není nutné do oprav investovat částku žalobkyní požadovanou. Lze případně požadovat částku ve výši 220 000 Kč jako slevu odpovídající nákladům na nutné opravy. Znalec , tituly před jménem, , jméno FO, pokud ve svém posudku uvádí, že bylo zjištěno, že v souvislosti s vytápěním v objektu jde o velmi vysokou spotřebu, toto hodnocení nemá reálný podklad. Znalecký posudek , tituly před jménem, , adresa, č. ZP , Anonymizováno, /, Anonymizováno, je dle názoru žalovaného nepravdivý. Proto bylo požadováno zamítnutí návrhu.3. Zdejší soud rozhodl v předmětné věci rozsudkem č.j. , spisová značka, ze dne , datum, , kdy vyhověl zčásti návrhu žalobkyně do částky 220 000 Kč s příslušenstvím s tím, že do zbytku návrh zamítl. K odvolání žalobkyně Krajský soud v Plzni, jako soud odvolací, usnesením č.j. , spisová značka, ze dne , datum, předmětný rozsudek zčásti potvrdil ohledně částky 220 000 Kč s příslušenstvím, kdy návrhu žalobkyně bylo vyhověno s tím, že co do zbytku rozsudek soudu prvého stupně zrušil a vrátil soudu k dalšímu řízení. V daném rozhodnutí odvolací soud uvedl, že je nutné se zabývat otázkou, zda v době uzavření kupní smlouvy byl dům v obvyklém stavu, což doposud prokázáno v řízení nebylo. Dále sdělil, že pokud by bylo prokázáno, že nadměrná vlhkost v objektu, byla způsobena buď projektem či při realizaci stavby, tak by to zakládalo právo na slevu z kupní ceny u žalobkyně. Odpovědnost žalovaného by se u použité nemovité věci vztahovala na vady, které existovaly v době uzavření kupní smlouvy a vyšly najevo až dodatečně.4. Žalobkyně následně za řízení vzala návrh co do částky, specifikované ve výroku IV tohoto rozsudku, zpět. Z tohoto důvodu bylo řízení zčásti v souladu s ustanovením § 96 odst. 1 o.s.ř. zastaveno.5. Právní zástupkyně žalovaného při ústním jednání dne , datum, sdělila, že žalovaný by byl v uvedené fázi řízení schopen odstoupit od kupní smlouvy a žalobkyni vrátit kupní cenu. Žalovaná však s tímto návrhem nesouhlasila.6. Dle ustanovení § 2079 odst. 1 občanského zákoníku č. 89/2012 Sb. - kupní smlouvou se prodávající zavazuje, že kupujícímu odevzdá věc, která je předmětem koupě, a umožní mu nabýt vlastnické právo k ní a kupující se zavazuje, že věc převezme a zaplatí prodávajícímu kupní cenu.7. Dle ustanovení § 2100 odst. 1 o.z. - právo kupujícího z vadného plnění zakládá vada, kterou má v