18 C 221/2024-35 — Okresní soud v Teplicích

1. Žalobkyně se žalobou podanou dne , datum, domáhala vydání rozhodnutí, kterým by soud uložil žalovanému povinnost zaplatit žalobkyni úrok z částky , částka, ve výši repo sazby (8,05 %) počítané od , datum, do zaplacení s odůvodněním, že žalovaný měl žalobkyni do 30 dnů od ukončení nájmu vrátit jistotu ve výši , částka, s obvyklým úrokem, což ani po předžalobní výzvě neučinil.2. Žalovaný nárok žalobkyně neuznal s tím, že na období od , datum, do , datum, vznesl námitku promlčení a ohledně následujícího období rozporoval dobu placení úroku a výši úroku, neboť jistina byla vrácena žalobkyni již , datum, a při vrácení jistoty se platí obvyklé úroky požadované za úvěry, které poskytují banky v místě bydliště dlužníka v době uzavření smlouvy.3. Ze smlouvy o nájmu bytu č. , hodnota, ze dne , datum, bylo zjištěno, že žalovaný jako pronajímatel a žalobkyně jako nájemce uzavřeli smlouvu o nájmu bytu č. , hodnota, o velikosti 2+1 ve 3. podlaží v domě č.p. 486/37 v , adresa, v Teplicích na dobu určitou od , datum, do , datum, , kdy smlouva byla dále prodlužována dodatky a byla ukončena ke dni , datum, , přičemž účastníci se dohodli na složení kauce ve výši , částka, , kdy kauce nebude při vyúčtovaní úročena. Ze smlouvy o nájmu bytu č. 1074a ze dne , datum, bylo zjištěno, že žalovaný jako pronajímatel a žalobkyně jako nájemce uzavřeli smlouvu o nájmu bytu č. , hodnota, o velikosti 2+1 ve 3. podlaží v domě č.p. , Anonymizováno, v , adresa, v , Anonymizováno, na dobu určitou od , datum, do , datum, , kdy smlouva byla dále prodlužována dodatky a byla ukončena ke dni , datum, , přičemž účastníci se dohodli na složení kauce ve výši , částka, , kdy kauce nebude při vyúčtování úročena. Ze smlouvy o nájmu bytu č. 1074b ze dne , datum, bylo zjištěno, že žalovaný jako pronajímatel a žalobkyně jako nájemce uzavřeli smlouvu o nájmu bytu č. , hodnota, o velikosti 2+1 ve 3. podlaží v domě č.p. , Anonymizováno, v , adresa, v , Anonymizováno, na dobu určitou od , datum, do , datum, , kdy smlouva byla dále prodlužována dodatky, přičemž účastníci se dohodli na složení kauce ve výši , částka, , kdy kauce nebude při závěrečném vyúčtování úročena.4. Ze shodných tvrzení účastníků vyplývá, že nájem bytu č. , hodnota, o velikosti 2+1 ve 3. podlaží v domě č.p. , Anonymizováno, , adresa, v , Anonymizováno, skončil uplynutím sjednané doby ke dni , datum, a jistota (kauce) byla žalobkyni vrácena dne , datum, .5. Z výše uvedeného dokazování soud zjistil následující skutkový stav: Žalovaný pronajímal žalobkyni byt č. , hodnota, o velikosti 2+1 ve 3. podlaží v domě č.p. , Anonymizováno, , adresa, v , Anonymizováno, kontinuálně od , datum, do , datum, . Na počátku nájmu žalobkyně složila jistotu ve výši , částka, , která jí byla vrácena dne , datum, .6. Podle § 2254 odst. 2 o.z. při skončení nájmu pronajímatel vrátí nájemci jistotu, započte si přitom, co mu nájemce případně z nájmu dluží. Nájemce má právo na úroky z jistoty od jejího poskytnutí alespoň ve výši zákonné sazby.7. Z citované zákonné úpravy vyplývá, že jistota je speciálním zajišťovacím institutem, jehož účelem je posílit právní postavení pronajímatele bytu. Předmětem jistoty jsou peníze, tedy věc určená dle svého druhu, pronajímateli tak vzniká povinnost vrátit nájemci věci stejného druhu. Pronajímatel má peníze volně k dispozici, není zákonem výslovně omezen v nakládání s nimi. Při skončení nájmu je však povinen jistotu nájemci vrátit, z čehož lze za pomoci obecné zásady smluvní poctivosti dovodit, že nesmí jednat tak, aby nemohl tuto povinnost splnit. Z výše uvedeného vyplývá, že jistota (kauce) je nepravidelnou zástavou hotových peněz. Ze zákoníku vyplývá, že jistota se úročí a že úroky náležejí nájemci alespoň ve výši zákonné sazby. S ohledem na pravidlo v § 2235 o.z. je zřejmé, že úrok ve výši zákonné sazby je minimem, které nemůže být bez dalšího sníženo, neboť by tím došlo ke krácení nájemcova práva. K takovému ujednání v nájemní smlouvě by se nepřihlíželo. Zákoník zároveň výslovně nestanoví výši této zákonné sazby. V takovém případě se uplatní subsidiární pravidlo v druhé větě § 1802 o.z. – k jistotě náležejí obvyklé úroky požadované za úvěry, které poskytují banky v místě bydliště pronajímatele v době uzavření nájemní smlouvy. Je samozřejmě možné zvolit i jiný způsob určení výše obvyklého úroku, avšak jen za předpokladu, že ve vazbě na konkrétní okolnosti případu povede k rozumnému a spravedlivému určení výše úrokové sazby.8. Po provedeném dokazování a právním posouzení věci dospěl soud k závěru, že žaloba je částečně důvodná, a proto jí v této části vyhověl. V posuzované věci má soud ze shodných tvrzení účastníků za prokázané, že účastníci si de facto sjednali zástavu sumy (úhrnnou zástavu) ve výši , částka, a žalobkyně jako nájemce má tak právo na úrok z jistoty alespoň ve výši obvyklé pro úroky požadované za úvěry, které poskytují banky v místě bydliště žalovaného. Nejvyšší soud přitom dovodil (srov. rozsudek sp.zn. , spisová značka, ), že místem bydliště dlužníka (v posuzovaném případě žalovaného) nelze rozumět pouze obec, ve které má dlužník bydliště, a že v souladu s tímto pravidlem je použití průměrné úrokové sazby bank působících na území České republiky.9. Námitka žalovaného, že žalobkyně nemá nárok na úroky z jistoty na základě dohodnutého ujednání v nájemních smlouvách, není důvodná, neboť důležitým v této posuzované věci je výklad § 2235 o.z., který zakazuje zkrátit nájemcova práva (ve smyslu omezit je, připravit o ně nájemce), kdy k takovýmto ujednáním se nepřihlíží. To, zda došlo ke zkrácení nájemcova práva, je záležitostí výkladu nájemní smlouvy dle § 555 a násl o.z. Ujednaná pravidla ve smlouvě nelze vykládat izolovaně, ale vždy je třeba zohledňovat jejich vzájemné vazby. Je-li tedy v předmětných nájemních smlouvách bez dalšího ujednáno, že žalobkyně jako nájemce nemá právo na úrok z jistoty, jistě se jedná o zkrácení jejího práva, když se zároveň žalovaný jako pronajímatel nijak neomezil v nakládání s převzatou jistotou (např. tak, že peníze budou uloženy na zvláštní spořící účet a tyto peníze nesmí pronajímatel čerpat na jiný účel, než který vyplývá z § 2254 o.z.).10. Soud tedy uzavírá, že žalobkyně má právo na úrok z jistoty, a to od doby účinnosti nového občanského zákoníku, tedy od , datum, , a to alespoň ve výši obvyklé pro úroky požadované za úvěry, které poskytují banky v době uzavření nájemní smlouvy (zde od , datum, ), když v řízení nebylo prokázáno, ani tvrzeno, že by mezi účastníky bylo ujednáno omezení žalovaného jako pronajímatele v nakládání s jistotou (pak lze sjednat úrok nižší, nikoliv však žádný).11. Pokud jde o výši úroku, vycházel soud z údajů poskytovaných ČNB (graf hodnot – úrokové sazby úvěrů bank ke dni , datum, do výše , částka, ) u největších bankovních společností podle počtu klientů, a to od sazby nejmenší po nejvyšší (Zonky 2,99 %, mBank 4,99 %, AirBank 4,90 %, , právnická osoba, 5,50 %. , právnická osoba, 5,79 %, UniCredit Bank 6,39 %) a tyto sazby zprůměroval podle pravidla shora citované judikatury na výši 5 %. Toto řešení se soudu v obecné rovině jeví jako spravedlivé, neboť navazuje na pronajímatelovo právo neomezeného užití jistoty k vlastní potřebě (např. investování) podobně, jako u úvěru. Soud proto žalovanému uložil povinnost zaplatit žalobkyni od , datum, do , datum, úrok ve výši 5 % z částky , částka, , kapitalizovaný na částku , částka, (, částka, za 10 let + , částka, za 5 měsíců + , částka, za 26 dnů). Pokud žalobkyně požadovala úroky vyšší a za dobu až do zaplacení, byla žaloba v této části jako nedůvodná zamítnuta (viz doplňující rozsudek ze dne , datum, , č.j. , spisová značka, ).12. Soud doplňuje, že námitka promlčení ohledně úroků z jistoty vznesená žalovaným není důvodná. Účastníci v projednávané věci uzavřeli tři identické nájemní smlouvy navazující na sebe, kdy jistota byla vždy při uzavření nové nájemní smlouvy převedena na tento nový právní vztah, tudíž nebyla žalobkyni vrácena, a byla tak složena kontinuálně až do definitivního ukončení nájmu, přičemž promlčecí lhůta po dobu složení jistoty neběží a počíná běžet až po splatnosti vratné jistoty. Občanský zákoník stanoví, že jistotu je pronajímatel povinen vrátit při skončení nájmu, tzn. v poslední den nájmu, pohledávka žalobkyně na vrácení jistoty se tak stala vymahatelnou v den následujícím po posledním dni nájmu, tedy dnem , datum, . Zákonná tříletá promlčecí lhůta od splatnosti jistoty a obvyklého úroku tak dosud neuplynula.13. O nákladech řízení soud rozhodl dle § 142 odst. 3 o.s.ř., podle kterého žádný z účastníků nemá právo na jejich náhradu, neboť ve sporu měli oba úspěch jen částečný.14. Protože je žalobkyně osvobozena od povinnosti platit soudní poplatky, měl by soud uložit žalovanému, aby soudní poplatek z žaloby zaplatil, a to podle § 2 odst. 3 zák. č. 549/1991 Sb., o soudních poplatcích a položky č. , hodnota, téhož zákona. Stát má s ohledem na výsledek řízení podle § 148 odst. 1 o.s.ř. právo na náhradu svých nákladů řízení