6 C 263/2022-117 — Okresní soud v Třebíči

1. Podaným návrhem posléze vyloučeným k samostatnému řízení domáhala se žalobkyně stanovení povinnosti žalovaným k náhradě škody ve výši 350 000 Kč. K odůvodnění návrhu mimo jiné uvedla, že na základě kupní smlouvy ze dne 22. 9. 2021 na žalované jako kupující převedla nemovité věci a umožnila jim započetí jejich rekonstrukce dříve, než bylo vkladem vlastnického práva ukončeno vkladové řízení ve prospěch žalovaných. Nemovitosti byly předány a zpřístupněny dne 22. 9. 2021 protokolárně, přičemž žalovaní se zavázali pro případ, že by nedošlo ke změně vlastnického práva ve veřejném rejstříku, uvést nemovitosti do stavu, v jakém je převzali. Žalovaní opustili nemovitosti po jednostranném odstoupení od kupní smlouvy ze dne 27. 9. 2021 s tím, že na nemovitostech byly provedeny bourací práce a zůstaly neobyvatelné. Při stanovení výše náhrady žalobkyně vycházela z odborného vyjádření , tituly před jménem, , jméno FO, , žalované písemně vyzvala k této náhradě, avšak tito nárok odmítli.2. Žalovaní navrhli zamítnutí žaloby v plném rozsahu s tím, že neporušili žádnou smluvní ani zákonnou povinnost. Převáděné nemovitosti vykazovaly zásadní vady právního i faktického charakteru, které zakládaly na straně žalobkyně podstatné porušení kupní smlouvy, pročež žalovaní od smlouvy odstoupili a žalobkyně toto odstoupení akceptovala minimálně tím, že se po odstoupení začala opětovně chovat jako vlastník nemovitostí. Pokud kupní smlouva byla ukončena z důvodů ležících na straně žalobkyně, a to pro zatajené vady předmětných nemovitostí a pro uvedení v omyl ohledně skutečného stavu nemovitostí, představuje uplatnění nároku na náhradu škody jednání, které je nepoctivé a v rozporu s dobrými mravy. V neposlední řadě žalobkyně neunesla důkazní břemeno, pokud jde o způsob poškození nemovitostí a nutné náklady k jejich uvedení do původního stavu.3. Po provedeném řízení učinil soud následující podstatné závěry o skutkovém stavu věci:Mezi stranami není sporu o tom, že žalobkyně jako prodávající uzavřela se žalovanými jako kupujícími dne 22. 9. 2021 kupní smlouvu o převodu nemovitých věcí, jejímž předmětem byly pozemky p.č. st. , Anonymizováno, a p.č. , hodnota, a p.č. , Anonymizováno, v k.ú. , adresa, , a to včetně budov na nich umístěných. V řízení dále není sporu o tom, že žalovaní od smlouvy posléze jednostranně odstoupili, návrh na vklad jejich vlastnického práva do katastru nemovitostí vzali zpět, pročež vkladové řízení v jejich prospěch bylo následně za souhlasu žalobkyně zastaveno.4. Z listiny nazvané jako „Prohlášení o stavu nemovitých věcí“ ze dne 22. 9. 2021 soud zjistil, že jejím podpisem žalovaní jako kupující potvrdili, že jsou úplně a řádně seznámeni se stavem převáděných nemovitých věcí a že byli oprávněni započít s jejich rekonstrukcí ihned po jejich převzetí, tj. i v době, kdy nebude zaplacená kupní cena dle kupní smlouvy a nebude podaný návrh vkladu vlastnického práva strany kupující do katastru nemovitostí. Obě strany přitom vzaly na vědomí, že v případě zániku kupní smlouvy před provedením vkladu vlastnického práva kupujících, bude strana kupující povinna předat převáděné nemovité věci zpět straně prodávající ve stavu, v jakém je převzala, nedojde-li mezi nimi k jiné dohodě o kompenzaci provedených nebo započatých stavebních prací.5. Mezi stranami je dále nesporným, že žalobkyně prostřednictvím svého právního zástupce písemně vyzvala žalované k náhradě škody ve výši 1 000 000 Kč a že žalovaní tento požadavek odmítli.6. Z účastnické výpovědi 1. žalovaného soud zjistil, že po převzetí nemovitostí žalovaní odstranili podlahovou krytinu, kuchyňská linka se přitom v té době již v nemovitostech nenacházela, a to ani digestoř. Odpojení přívodu energií, kanalizace ani vody žalovaní neprováděli. Omítka za kuchyňskou linkou byla již dříve opadaná, toto reklamovali jako vadu. Žalovaní pouze v kuchyni sejmuli podlahu a v podlaze realizovali sondu, která měla ověřit stav deklarovaný žalobkyní. V koupelně odstranili pouze vanu, zbytek odstranili prodávající. Dále žalovaní zasáhli do podhledové části stropní konstrukce v koupelně a při této příležitosti se naplno seznámili se skutečným stavem nemovitosti. 1. žalovaný se výslovně ptal a byl ujištěn ze strany p. , jméno FO, , že se jedná o novou přístavbu domu, posléze se však ukázalo, že je jen zakrytá původní součást nemovitosti. V omyl byla uvedena i realitní makléřka, která tuto část nemovitosti nabízela jako nově vybudovanou. Skutečnost však byla taková, že při zásahu do stropní části spadnul rákos a trus od zvířat. Poté, co žalovaní obdrželi klíče od nemovitosti od realitní makléřky, měl do celé nemovitosti přístup i p. , jméno FO, a nadále měl do ní přístup i poté, co žalovaní nemovitost uzamčeli a opustili. Ze strany realitní makléřky byli žalovaní před koupí ujištěni, že v případě koupelny se jedná o novou přístavbu, taktéž inzerce realitní kanceláře, na kterou reagovali, hovořila o rozsáhlé rekonstrukci tak, že z původní nemovitosti zbyly jen obvodové zdi, vše ostatní bylo provedeno nově a koupelna a veranda byly provedeny jako zcela nové. K uvedení nemovitosti do jejího stavu před převzetím nebyli žalobkyní nikdy vyzváni, naopak žalovaní byli nuceni vyzývat žalobkyni k jejich zpětnému převzetí. Ke zpětnému předání nemovitosti , jméno FO, nedošlo dodnes.7. Z výpovědi svědkyně , jméno FO, soud zjistil, že v posuzované záležitosti vystupovala jako realitní makléřka, se žádostí o prodej nemovitostí byly oslovena ze strany , jméno FO, . , jméno FO, nich dostala informace o stavu rodinného domu, na jejichž základě posléze stanovili kupní cenu. , jméno FO, mimo jiné dostala informaci, že dům je po celkové rekonstrukci. Bylo jí sděleno, že z domu zůstalo pouze obvodové zdivo a zbytek je celý nový, jmenovitě měly být nové podlahy, nové pokoje v patře a nová přístavba. Tato nová přístavba měla zahrnovat záchod, koupelnu, ložnici a chodbu k těmto prostorám. K tomu žádala stavební dokumentaci, kterou jí přislíbil p. , jméno FO, , neboť ji tehdy na místě pro nepořádek nemohl dohledat, ale ani posléze ji nedoložil. Byla přítomna prohlídce nemovitostí i se žalovanými, ti se ptali snad úplně na vše, na tyto dotazy odpovídali přímo , Anonymizováno, . Při prohlídkách se nedělaly žádné sondy, ke krovu se nedalo dostat. V nemovitosti byla svědky dále při jejím předání , Anonymizováno, , mezi stranami přitom bylo dohodnuto, že dům bude předáván prázdný, tak tomu skutečně i bylo, tedy nebyla tam kuchyňská linka, nábytek, v koupelně zbyla jen vana a dům byl dle dohody stran předán tak, aby ihned bylo možno započít se stavebními úpravami. Zpoza linky v kuchyni po jejím odstranění vyvstal problém spočívající ve vlhkosti. Svědkyně dále potvrdila, že po odstoupení od smlouvy se žalovaní snažili řešit otázku zpětného předání nemovitosti. Brzy po předání a podpisu kupní smlouvy byla kontaktována 2. žalovanou s tím, že v koupelně, která byla deklarována jako nová, na stropě narazili na palach, po jehož odstranění vypadly chcíplé myši. Na základě toho začali žalovaní pátrat a dělali sondy. Z nynějšího pohledu svědkyně se nejednalo o celkovou rekonstrukci domu, ale spíše i určitou renovaci, po převzetí se ukázalo, že žalovaní nebyli od žalobkyně pravdivě informováni o stavu nemovitosti minimálně pokud jde o novou přístavbu domu, která ve skutečnosti novou nebyla, část domu nebyla zkolaudována, část podlah nebyla provedena deklarovaným způsobem a problémů tohoto typu bylo více.8. Žalobkyně jako účastnice řízení uvedla, že z jejího pohledu se o rozsáhlou rekonstrukci jednalo, hodně se na tom nadřeli, z původního objektu zbyly jen obvodové zdi. Na domu se rekonstruovalo průběžně již od roku 2002. Na všechny dotazy realitní makléřky bylo pravdivě zodpovězeno. Žalovaní žádali předání prázdného domu, i kuchyň tedy ještě před předáním skončila na sběrném dvoře a dům tak byl před předáním žalovaným kompletně vystěhován. Na smírné řešení žalovaných ohledně nemovitostí nepřistoupila, neboť jí to nedoporučil její právník. V domě i přes probíhající rekonstrukce stále jako rodina žili. Aktuálně mají do domu přístup, který získali tak, že i bez zpětného předání žalovanými vyměnili fabky, a to poté co sami usoudili, že dům je jejich.9. Soud ve věci provedl i další důkazy, jejichž bližší hodnocení však ve světle níže uvedených závěrů neshledal podstatným pro právní posouzení věci a rozhodnutí o ní.10. Podle ustanovení § 2913 odst. 1 občanského zákoníku poruší-li strana povinnost ze smlouvy, nahradí škodu z toho vzniklou druhé straně nebo i osobě, jejímuž zájmu mělo splnění ujednané povinnosti zjevně sloužit.11. Při úvaze, zda v projednávaném případě lze dovodit odpovědnost žalovaných za škodu zabýval se soud jednak tím, zda došlo k faktickému vzniku škody, tedy ke vzniku takové majetkové újmy, kterou lze vyjádřit v penězích, zda mezi vzniklou škodou žalobkyně a jednáním žalovaných je vztah příčiny a následku (kausální nexus) a zda ve věci je dáno zavinění žalovaných coby škůdců jako jejich vnitřní psychický vztah k jednání a škodě.12. Po