4 C 150/2022-168 — Okresní soud v Třebíči

1. Žalobou, resp. návrhem na vydání elektronického platebního rozkazu, podanou ke zdejšímu soudu dne 3. 6. 2022 se žalobkyně domáhá po žalovaných zaplacení částky 300 000 Kč s příslušenstvím. Žalobu odůvodnila tím, že žalobkyně a žalovaní dne 10. 6. 2021 uzavřeli kupní smlouvu a smlouvu o úschově, v níž se žalobkyně zavázala převést vlastnické právo k nemovitosti p. č. st. 35, zastavěná plocha a nádvoří o výměře 591 m2, součástí pozemku je stavba č.p. 301, , adresa, , rodinný dům, vše zapsané v katastru nemovitostí u , právnická osoba, pro Pardubický kraj, Katastrální pracoviště , adresa, , na LV č. , hodnota, , a žalovaní se oproti tomu zavázali nemovitost převzít a zaplatit kupní cenu v celkové výši 6 000 000 Kč. Vzhledem k tomu, že žalovaní porušili svoji povinnost ve smyslu článku IV. odst. 2 kupní smlouvy – část kupní ceny se splatností do 30. 6. 2021 ve výši 4 200 000 Kč neuhradili, a to ani ve lhůtě 10 pracovních dnů po sjednaném datu splatnosti. Žalobkyně podle článku VIII. odst. 1 od kupní smlouvy odstoupila a vznikl jí nárok na smluvní pokutu ve výši 5 % z kupní ceny. Dne 19. 7. 2021 žalobkyně zaslala žalovaným výzvu k úhradě smluvní pokuty ve výši 5 % z kupní ceny, což činí 300 000 Kč a informaci od odstoupení od kupní smlouvy. Splatnost smluvní pokuty nastala 10. den po doručení předžalobní upomínky ze dne 15. 10. 2021, tj. dne 18. 11. 2021.2. Proti elektronickému platebnímu rozkazu vydanému Okresním soudem v Třebíči ze dne 9. 9. 2022, č.j. EPR , č. účtu, -13, podali žalovaní včasný odpor, který odůvodnili tím, že neuznávají požadavek žalobkyně na úhradu částky 300 000 Kč, vč. jejího požadovaného příslušenství. Žalobkyně a žalovaní měli v úmyslu uzavřít kupní smlouvu na nákup nemovitosti ve vlastnictví žalobkyně. Ke koupi nemovitosti však nedošlo z důvodu na straně žalobkyně, jejíž zástupce nepravdivě informoval žalované o stavu nemovitosti. O skutečném stavu nemovitosti se žalovaní dozvěděli od jiných osob než od žalobkyně jako prodávající. V důsledku neinformování žalovaných žalobkyní, o skutečném stavu prodávané nemovitosti, nastala situace, že koupě předmětné nemovitosti nebyla možná. Žalovaní předpokládali, že část kupní ceny uhradí z úvěru, na jehož výši měli z banky příslib. Po zjištění skutečného technického stavu nemovitosti nebylo reálné dům s pomocí bankou přislíbených finančních prostředků opravit.3. Okresní soud ve věci rozhodl původně rozsudkem ze dne 22. 6. 2023, pod č.j. , spisová značka, , který byl k odvolání žalovaných zrušen usnesením Krajského soudu v Brně ze dne 15. 11. 2023, č.j. , spisová značka, , a to z důvodu, že řízení před soudem prvního stupně bylo postiženo vadou, která mohla mít za následek nesprávné rozhodnutí ve věci, když žalovaným 1. a 2. soud neustanovil tlumočníka do jejich mateřského jazyka – vietnamštiny, neboť tito nerozumí česky (popř. dostatečně nerozumí česky) a nebyla tak zajištěna rovnost účastníků při jednání soudu.4. Okresní soud v Třebíči následně usnesením ze dne 5. 12. 2023, č.j. , spisová značka, , ustanovil tlumočníka , tituly před jménem, , jméno FO, , IČO , IČO, , se sídlem , adresa, , z jazyka vietnamského, který se účastnil jednání soudu dne 13. 6. 2024 a průběh jednání překládal do vietnamského jazyka přítomnému žalovanému 1.5. Ke zjištění skutkového stavu ve věci bylo soudem nařízeno jednání, a to dne 13. 6. 2024, na němž byly provedeny listinné důkazy, výslech svědka , jméno FO, a společníka žalobkyně , jméno FO, . Na základě provedených důkazů dospěl soud ke zjištění následujícího skutkového stavu: Kupní smlouvou a smlouvou o úschově uzavřenou mezi žalobkyní a žalovanými v , adresa, dne 10. 6. 2021 se žalobkyně zavázala odevzdat žalovaným předmět koupě, a to pozemek p. č. st. 35, zastavěná plocha a nádvoří o výměře 591 m2, jehož součástí je objekt bývalé restaurace s diskotékou č.p. 301 v Hlinsku, zapsané na LV č. , hodnota, pro k.ú. , adresa, , obec , adresa, (dále jen též „předmětná nemovitost“) a umožnit kupujícím nabýt k předmětu převodu vlastnické právo. Kupující se naproti tomu zavázali předmět převodu převzít a zaplatit žalobkyni jako straně prodávající kupní cenu sjednanou v článku III. odst. 1 a to způsobem uvedeným v čl. IV. odst. 2 smlouvy. Kupní cena byla sjednána mezi stranami ve výši 6 000 000 Kč, přičemž částka 60 000 Kč byla složena u zprostředkovatele koupě – společnosti , právnická osoba, reality , právnická osoba, . dne 13. 4. 2021, dále částka 1 740 000 Kč byla uhrazena kupujícími z vlastních prostředků a zbývající část kupní ceny ve výši 4 200 000 Kč měla být uhrazena bezhotovostním převodem z úvěru poskytnutého žalovaným od , právnická osoba, . (úvěrující banka), zajištěného zástavním právem ve prospěch banky, a to nejpozději do 30. 6. 2021. Dle článku VII. odst. 1 kupující prohlásili, že se seznámili se stavem předmětu k převodu a současně výslovně prohlásili, že měli dostatek možností a času si předmět převodu před uzavřením této smlouvy řádně prohlédnout a dále je jim znám stav a stáří předmětu převodu, jakož i jeho součásti a příslušenství. Dle článku VIII. odst. 1 jestliže strana kupující nesplní svůj závazek sjednaný v čl. IV. odst. 2 této smlouvy, tj. neuhradí kupní cenu řádně a včas, a neučiní-li tak ani v dodatečné lhůtě do 10 pracovních dnů po sjednaném datu splatnosti kupní ceny, sjednali smluvní strany pro tento případ ve prospěch strany prodávající smluvní pokutu ve výši 5 % z kupní ceny. Strana prodávající má v takovém případě rovněž právo od této kupní smlouvy z důvodu jejího porušení odstoupit. Podle článku VIII. odst. 7, věty druhé, v případě odstoupení od této smlouvy kteroukoli ze smluvních stran zůstávají ujednání o smluvních pokutách v platnosti. Žalobkyně zaslala dne 19. 7. 2021 žalovaným odstoupení od kupní smlouvy a smlouvy o úschově, když část kupní ceny ve výši 4 200 000 Kč nebyla doplacena na úschovní účet do 30. 6. 2021, a to ani v dodatečné lhůtě do 10 pracovních dnů po sjednaném datu splatnosti kupní ceny. Současně žalobkyně vyzvala žalované k úhradě smluvní pokuty ve výši 5 % ze sjednané kupní ceny ve výši 6 000 000 Kč, tj. částky 300 000 Kč. Jelikož tato částka nebyla žalovanými uhrazena, žalobkyně zaslala žalovaným dne 21. 10. 2021 předžalobní výzvu. Z výslechu svědka , jméno FO, , realitního makléře, který nabízel předmětnou nemovitost v Hlinsku vyplývá, že byla zpracována nabídka nemovitosti, jejíž součástí je video, v němž realitní makléř nabízí předmětnou nemovitost a uvádí, že jde o nemovitost k rekonstrukci, a též drží v ruce projektovou dokumentaci k opravě předmětné nemovitosti. Z výslechu realitního makléře vyplynulo, že žalovaní se účastnili jedné prohlídky předmětné nemovitosti před podpisem rezervační smlouvy. Skutečnosti, že šlo o objekt k rekonstrukci odpovídala i kupní cena, jelikož obdobné objekty v Hlinsku bez poškození se podle svědka pohybují v rozsahu cca 15 mil. Kč. Při prohlídce bylo též zřejmé, že jde o nemovitost k rekonstrukci, v přední stěně budovy byly USB desky místo oken, v zadní části byly porušeny sociálky, zejména v zadní stěně byla díra, bylo to torzo budovy. Žalovaný 1. projevil o nemovitost zájem, komunikoval česky a svědek neměl pocit, že by žalovaný 1. nerozuměl. Po podpisu rezervační smlouvy se na schůzce na místě samém řešilo, jaký inventář v objektu zůstane, zda si jej žalovaní odkoupí a za jakých podmínek. Při této prohlídce byl přítomen , jméno FO, , společník žalobkyně, který ve svém účastnickém výslechu uvedl, že při prohlídce bylo řečeno, že v objektu došlo k výbuchu plynu, byly zde vidět stržené podhledy, ubourané stěny. Nenosné příčky byly narušeny, tedy bylo jasné, že objekt je před rekonstrukcí. Dle protokolu o předání byla projektová dokumentace k předmětné nemovitosti převzata stranou žalovanou od realitního makléře dne 14. 6. 2021. Obsahem této dokumentace bylo uvedení předmětné nemovitosti do původního stavu před výbuchem plynu, dokumentace byla zpracována Ing. , jméno FO, – , Anonymizováno, ., Anonymizováno, . Z fotografií na č.l. 54-57 pořízených v době po výbuchu plynu vyplývá stav nemovitosti, zejména dvorní část je bez oken, s provizorními dveřmi a zadní část objektu – dříve kuchyň, zcela chybí. Ze smlouvy uzavřené mezi žalobkyní a , právnická osoba, a manželi , právnická osoba, a , právnická osoba, dne 13. 3. 2022 vyplývá, že předmětná nemovitost byla následně prodána za kupní cenu 6 595 000 Kč. Z nabídky prodeje předmětné nemovitosti vyplývá, že předmětná nemovitost je určena k rekonstrukci, obsahuje fotografie interiéru objektu,především neponičené části, a též protokol o nabídce kupní ceny ve výši 6 240 000 Kč ze dne 6. 4. 2021 podepsaný žalovaným 1. Z protokolu o nabídce kupní ceny vyplývá, že kupní cena bude hrazena z úvěru. Svědek , Anonymizováno, též uvedl, že kupní smlouvu sepisovalo právní oddělení realitní kanceláře. Další důkaz navrhovaný žalobkyní, tedy výslech , jméno FO, ml. nebyl pro nadbytečnost proveden, jelikož se tento svědek měl účastnit druhé schůzky se žalovanými stejně jako jeho otec, který u soudu vypovídal.