ECLI: ECLI:CZ:OSTU:2025:9.C.30.2025.1 Datum: 2025-03-05 Předmět: vyklizení nemovitosti Ustanovení: ["§ 101 z. č. 99/1963 Sb.", "§ 142 z. č. 99/1963 Sb.", "§ 149 z. č. 99/1963 Sb.", "§ 160 z. č. 99/1963 Sb.", "§ 2291 z. č. 89/2012 Sb."] ["podvod""vyklizení bytu""vyklizení nemovitosti""smlouva nájemní"]
O co šlo: vyklizení nemovitosti (["§ 101 z. č. 99/1963 Sb.", "§ 142 z. č. 99/1963 Sb.", "§ 149 z. č. 99/1963 Sb.", "§ 160 z. č. 99/1963 Sb.", "§ 2291 z. č. 89/2012 Sb."])
1. Žalobou podanou dne 29. 1. 2025 se žalobce domáhal vydání rozsudku, jímž by soud žalovanému uložil povinnost vyklidit ve výroku I. označenou jednotku (byt). Žaloba byla odůvodněna tím, že žalobce je vlastníkem uvedené jednotky spolu s podílem na společných částech domu a pozemku. Žalobce jako pronajímatel uzavřel se žalovaným jako nájemcem dne 4. 7. 2024 smlouvu o nájmu bytu, kterou byl žalovanému byt přenechán do užívání. Nájem byl zřízen na dobu určitou od 4. 7. 2024 do 30. 6. 2025. V nájemní smlouvě byla ujednána peněžitá jistota (kauce) ve výši 32 000 Kč, kterou měl žalovaný povinnost uhradit do 15 dnů ode dne podpisu smlouvy. Dále si strany v čl. V. smlouvy sjednaly, že se žalovaný zavazuje platit žalobci nájemné a zálohy na služby. Nájemné bylo sjednáno ve výši 17 000 Kč, zálohy za služby měly být stanoveny na základě kalkulačního listu. Žalovaný se k listopadu 2024 dostal do prodlení úhradou faktur za nájemné za měsíce červenec, srpen, září, říjen a listopad v celkové výši 82 807 Kč a s předpisem záloh za služby za tyto měsíce ve výši 8 268 Kč. Později žalobce zjistil, že mu žalovaný zatajil informace o exekučních řízeních vedených proti jeho osobě. Žalovaný musel od počátku vědět, že nebude schopen plnit povinnosti nájemce. Ze shora uvedených důvodů zaslal žalobce žalovanému dne 7. 10. 2024 výpověď smlouvy o nájmu nemovité věci včetně předžalobní výzvy k plnění ve smyslu § 142 o.s.ř.. Žalobce vypověděl nájemní smlouvu v souladu s ustanovením § 2291 občanského zákoníku pro porušení povinnosti nájemce zvlášť závažným způsobem (neuhradil nájemné v plné výši za dobu alespoň 3 měsíců) bez výpovědní doby a žalovaného vyzval k vyklizení bytu nejpozději do 30 dnů ode dne doručení výzvy a uhrazení dlužných částek. Žalovaný sliboval úhradu dlužných částek, nicméně žádná částka uhrazena nebyla. Na základě toho zaslal dne 24. 10. 2024 žalobce žalovanému opakovanou výzvu k vyklizení nemovitosti a výzvu k zaplacení. Následně žalovaný komunikoval se žalobcem, zavázal se k úhradě shora uvedených částek, což také nakonec ke dni 7. 11. 2024 učinil. Kromě toho uhradil nájemné a zálohy za služby spojené s užíváním bytu s předstihem i na měsíc prosinec 2024. Na základě těchto skutečností došlo mezi účastníky k uzavření nové nájemní smlouvy na dobu určitou od 1. 11. 2024 do 31. 12. 2024. Bylo jednáno i o případném dalším prodloužení doby nájmu. Ze strany žalovaného však nedošlo k další úhradě nájemného na měsíc leden, tudíž nedošlo k prodloužení nájemního vztahu. Nájem tedy skočil ke dni ke dni 31. 12. 2024 a k témuž dni byl žalovaný povinen byt vyklidit, což neučinil. Proto byla žalovanému dne 15. 1. 2025 zaslána výzva k vyklizení nemovitosti, na jejímž základě byla žalovanému poskytnuta lhůta k vyklizení nemovitosti do 19. 1. 2025. K vyklizení ale nedošlo. Žalovaný byt užívá bez právního důvodu, proto byla podána žaloba v této věci.2. Žalobce na podané žalobě setrval i poté, kdy žalovaný omluvil nepřítomnost při nařízeném jednání a v souvislosti s tím přislíbil, že byt vyklidí dne 10. 3. 2025. Žalobce dal žalovanému opakovaně šanci, aby plnil své závazky, nicméně žalovaný činil různé kroky, které byly uvedeny i v žalobě a pro které na něj žalobce podal trestní oznámení. Bylo zahájeno trestní řízení, ve kterém došlo k uzavření dohody o vině a trestu. Z dohody vyplývá, že žalovaný má řadu dluhů v řádu statisíců, že z jeho strany došlo k podvodu, když od počátku věděl, že nebude schopen vůči žalobci plnit povinnosti nájemce. Za tohoto stavu žalobce nemá k žalovanému důvěru a je navíc přesvědčen o tom, že pokud by žalovaný v bytě zůstal, tak by i nadále žádné částky neplatil.3. Žalovaný omluvil neúčast při nařízeném jednání soudu dne 5. 3. 2025. Uvedl, že je připraven byt vyklidit dne 10. 3. 2025. O odročení jednání žalovaný nepožádal. Soud proto postupoval dle § 101 odst. 3 o.s.ř. a věc projednal v nepřítomnosti žalovaného.4. Soud vzal na základě provedených důkazů za prokázané, že žalobce je vlastníkem mimo jiné jednotky číslo , číslo popisné, , číslo jednotky, – byt, nacházející se v objektech č. p. , Anonymizováno, a , číslo popisné, , bytových domech, v obci a katastrálním území , adresa, , části obce , adresa, , a to spolu s podílem na společných částech domu a pozemcích (viz výpis z katastru nemovitostí). Nájemní smlouvou ze dne 4. 7. 2024 přenechal žalobce jako pronajímatel žalovanému jako nájemci předmětný byt do užívání. Nájemní smlouva byla uzavřena na dobu určitou od 4. 7. 2024 do 30. 6. 2025. Ve smlouvě se žalovaný zavázal platit nájemné 17 000 Kč měsíčně a úhrady za služby formou záloh, jejichž výše byla stanovena tzv. kalkulačním listem. Dále se žalovaný zavázal složit peněžitou jistotu (kauci) ve výši 32 000 Kč do 15 dnů ode dne podpisu smlouvy (viz nájemní smlouva ze dne 4. 7. 2024). Dopisem ze dne 7. 10. 2024 žalobce uvedenou smlouvu o nájmu bytu vypověděl s odkazem na článek VI. odst. 6. písm. a) smlouvy a na ustanovení § 2291 odst. 1 občanského zákoníku. K výpovědi došlo z toho důvodu, že žalovaný jako nájemce porušil svou povinnost zvlášť závažným způsobem. Žalovaný celkem dlužil na nájemném a zálohách na služby 74 075 Kč. Dále nesplnil ani závazek složit jistotu ve výši 32 000 Kč. Došlo proto k výpovědi nájmu bez výpovědní doby. Žalobce vyzval žalovaného k vyklizení předmětu nájmu nejpozději do sedmi ode dne doručení výzvy (viz dopis žalobce ze dne 7. 10. 2024). Dne 1. 1. 2024 uzavřeli účastníci další nájemní smlouvu, jejímž předmětem byl byt č. , číslo popisné, , číslo jednotky, . V článku I. odst. 2. bylo výslovně uvedeno, že tato smlouva je uzavírána v souvislosti s ukončením původní nájemní smlouvy, která byla uzavřena dne 4. 7. 2024 a byla ukončena vypovězením ze strany pronajímatele dne 7. 10. 2024 z důvodu prodlení nájemce s úhradou nájemného, jistoty a služeb spojených s užíváním bytu. Tyto závazky byly ze strany nájemce později splněny, a proto se smluvní strany dohodly na uzavření nové smlouvy. Bylo výslovně uvedeno, že se jedná o novou nájemní smlouvu, která v celém rozsahu nahrazuje původní nájemní smlouvu. Nájem byl sjednán na dobu určitou od 1. 11. 2024 do 31. 12. 2024. V článku IV. odst. 11. byla sjednána možnost prodloužení doby nájmu. V článku IV. odst. 12. bylo výslovně uvedeno, že na prodloužení doby nájmu nevzniká nájemci právní nárok (viz nájemní smlouva ze dne 1. 1. 2024).5. Žalobce předložil rovněž další listiny, kterými dokládal mimo jiné neplnění povinností žalovaného jako nájemce. Soud považoval provedení důkazu těmito listinami za nadbytečné. Domáhá-li se žalobce vyklizení bytu z důvodu skončení nájmu uplynutím sjednané doby, pak je irelevantní zabývat se tím, zda žalovaný plnil či neplnil povinnosti nájemce.6. Dle § 2201 o. z. nájemní smlouvou se pronajímatel zavazuje přenechat nájemci věc k dočasnému užívání a nájemce se zavazuje platit za to pronajímateli nájemné.7. Dle § 2204 odst. 1 o. z. neujednají-li strany dobu trvání nebo den skončení nájmu, platí, že se jedná o nájem na dobu neurčitou.8. Dle § 1040 odst. 1 o. z. kdo věc neprávem zadržuje, může být vlastníkem žalován, aby ji vydal.9. Žalobce uzavřel se žalovaným dvě smlouvy o nájmu bytu na dobu určitou. Na základě uvedených smluv žalovaný měl právo užívat ve výroku I. označenou jednotku. První smlouva v pořadí byla sjednána na dobu určitou do 30. 6. 2025. Tato smlouva byla vypovězena dne 7. 10. 2024 postupem dle § 2291 odst. 1 o. z. pro porušení povinností nájemce zvlášť hrubým způsobem (neplacení nájemného a záloh na služby po dobu delší než 3 měsíce, nesložení jistoty). Původní nájemní vztah tak zanikl. Poté, kdy žalovaný veškeré dluhy vůči žalobci uhradil, došlo k uzavření nové nájemní smlouvy na dobu do 31. 12. 2024, přičemž při splnění dohodnutých podmínek se nabízela možnost prodloužení doby nájmu (aniž by však na prodloužení žalovanému vznikl právní nárok). K uvažovanému prodloužení však nedošlo, protože žalovaný opětovně přestal plnit povinnosti nájemce. Za tohoto stavu nelze než dovodit, že právo nájmu zaniklo uplynutím doby sjednané v nové nájemní smlouvě, tj. uplynutím dne 31. 12. 2024. Od následujícího dne žalovaný byt užívá bez právního důvodu. Požadavek žalobce jako vlastníka na vyklizení bytu tak je důvodný. Ke dni vydání tohoto rozsudku byt žalovaným vyklizen nebyl. Soud proto žalobě vyhověl a rozhodl, jak je ve výroku I. uvedeno.10. Výrok o nákladech řízení se opírá o ust. § 142 odst. 1 o.s.ř. Žalobce byl v řízení zcela úspěšný, a proto má právo na náhradu nákladů řízení. Soud žalobci přiznal 5 000 Kč za zaplacený soudní poplatek. Dále byly přiznány náklady zastoupení ve výši odpovídající vyhlášce č. 177/1996 Sb. ve znění účinném od 1. 1. 2025. Soud vycházel z toho, že tarifní hodnota v tomto řízení činí 30 000 Kč (§ 9 odst. 1 vyhlášky). Odměna za úkon právní služby tak činí 2 300 Kč za úkon (§ 7). Paušální náhrada výloh pak činí 450 Kč za úkon (§ 13 odst. 4 vyhlášky). Tyto částky náleží za celkem 4 úkony (převzetí a příprava zastoupení, předžalobní výzva k plnění, sepis žaloby, účast při jednání soudu). Celkem tak