214 C 1/2024-47 — Okresní soud v Ústí nad Orlicí

1. Žalobkyně se domáhala zaplacení 142 647,93 Kč po žalovaném, neboť žalovaný jí svým jednáním způsobil škodu v této výši. Žalobkyně se žalovaným jednala o koupi nemovitosti pro podnikání – budovy čp. , adresa, i s pozemky. Žalobkyně jednala se žalovaným prostřednictvím manžela, za žalovaného vystupoval jednatel pan , jméno FO, a jednání probíhala zejména v říjnu 2023, kupní cena byla předjednána na 35 000 000 Kč. Dne 16.10.2023 jednatel žalovaného tuto cenu prostřednictvím SMS potvrdil, 17.10.2023 zaslal manžel žalobkyně návrh kupní smlouvy, 20.10.2023 zaslal zrevidované smlouvy zpět, 21.10.2023 se řešily další drobné připomínky. Dne 25.10.2023 potvrdil jednatel žalovaného mailem, že pokud se nic nezmění, můžeme podpisovat v podělí nebo v úterý příští týden, 26.10.2023 byl potvrzen termín podpisu na 31.10.2023. Dne 30.10.2023 jednatel žalovaného telefonicky sdělil manželovi žalobkyně, že se rozhodl smlouvu neuzavřít, což potvrdil následně i emailem.2. Z důvodu očekávaného uzavření smlouvy se žalovaným žalobkyně s manželem utlumili jiné své aktivity – koupi jiných pozemků, na kterých chtěli postavit novou budovu k podnikání. Za účelem výstavby budovy zadali projekční práce, které pak ukončili, neboť to vypadalo, že již nebudou potřeba, když koupí nemovitosti od žalovaného. Za předčasné ukončení těchto projekčních prací, jejichž výsledek byl pro žalobkyni již nepotřebný, zaplatila žalobkyně 84 047,93 Kč, resp. jí nebyla tato část zálohy vrácena společností , právnická osoba, Dále žalobkyně vynaložila 58 600 Kč za právní služby ve spojitosti s přípravou kupní smlouvy.3. Žalovaný bez spravedlivého důvodu zmařil uzavření kupní smlouvy a z důvodu předsmluvní odpovědnosti je tedy povinen žalobkyni uhradit škodu ve výši celkem 142 647,93 Kč.4. Žalovaný se žalobou nesouhlasil a uvedl, že žalovaný měl spravedlivý důvod k ukončení kontraktačních jednání, neboť požadoval vyšší cenu, než byla uvedena v návrhu smlouvy, a to cenu, která byla navržena v začátku jednání. Takový postup žalovaný zvolil poté, co si nechal provést ekonomický rozbor. I pokud by byl základ nároku posouzen jako důvodný, pak výše požadované částky neodpovídá kritériím dle ust. § 1729 odst.2 o.z. Ztrátu by tedy měly tvořit zejména náklady na jednání, poškozená strana by se neměla dostat do výhodnějšího postavení, než kdyby smlouvu uzavřela. Podle žalovaného nemá žalobkyně právo na náklady, které vynaložila za práci společnosti , právnická osoba, S tímto subjektem uzavřeli žalobkyně a její manžel smlouvu až 9.10.2023, kdy již jednání mezi účastníky probíhala, mohli tedy vyčkat na výsledek jednání se žalovaným a ne souběžně uzavírat smlouvu na projekt zcela jiného objektu. Pokud to tak nebylo, musela žalobkyně počítat s tím, že v případě uzavření smlouvy se žalovaným bude mít povinnost vypořádat se s projektantem. Také není pravdou, že žalobkyně ukončila jednání s projektantem kvůli možnému uzavření smlouvy se žalovaným, neboť k dohodě o ukončení spolupráce s projektantem došlo až 3.11.2023. Částku takto zaplacenou tedy nelze považovat jako částku vynaloženou v souvislosti s protiprávním jednáním žalovaného. Výše odměny za zpracování smlouvy je rovněž nepřiměřená, i když odpovídá advokátnímu tarifu, jedná se o mimosmluvní odměnu, která se uplatní jen tehdy, když se klient a advokát o odměněn nedohodnou.5. Žalobkyně k tomu uvedla, že původně chtěl žalovaný za nemovitost cenu o cca 10 000 000 Kč vyšší, i proto jednala žalobkyně s projektantem o jiném záměru, následně se však strany dohodly na ceně 35 000 000 Kč, která i tak převyšuje běžně realizované obchody v , adresa, . Žalobkyně však spěchala, neboť potřebovala rozšířit své podnikání, proto i jednání se žalovaným probíhala rychle. S kupní cenou 35 000 000Kč však žalovaný souhlasil až po uzavření smlouvy s projektantem. Než žalovaný souhlasil s cenou, jednala žalobkyně s jiným prodávajícím o koupi pozemku, byli už také předběžně domluveni, a když žalovaný s cenou souhlasil, sdělila žalobkyně těmto prodávajícím, že jejich pozemek nekoupí a ukončili i práce zadané společnosti , právnická osoba, , to vše po 16.10.2023. Bylo pak nemyslitelné, aby žalobkyně opět oslovovala stejné prodávající (i tam již byla předdomluvena kupní smlouva), neboť ti již s ní odmítli jednat a projektová dokumentace tedy byla zbytečná. Ukončení spolupráce s , právnická osoba, žalobkyně sdělila dne 23.10.2023, dohoda pak byla připravena k 3.11.2023. pokud by měla požadovaná škoda převyšovat běžné náklady, pak je důkazní břemeno na straně žalovaného, cena za projekční práce i za právní služby byla běžná.6. Po poučení soudem pak ještě uvedla, že odměna za poskytnuté právní služby byla účtována podle advokátního tarifu za jeden úkon právní služby z tarifní hodnoty 35 000 000 Kč.7. Soud při svém rozhodování vycházel z takto zjištěného skutkového stavu: Žalovaný je vlastníkem pozemku č. st. , Anonymizováno, , jehož součástí je stavba a pozemků , Anonymizováno, , , Anonymizováno, a , Anonymizováno, (zjištěno ze seznamu nemovitostí), jeho jednatelem je , jméno FO, (zjištěno z výpisu z obchodního rejstříku), žalobkyně je živnostnice (zjištěno z výpisu z živnostenského rejstříku). Z mailové korespondence vyplývá, že dne 16.10.2023 zaslal jednatel žalovanému manželovi žalobkyně sdělení – Ok 35 mil, smlouva od 1.1.2024, nastěhování možné do konce roku 2023, 17.10.2023 byl zaslán návrh smlouvy zpracované , tituly před jménem, , jméno FO, , 20.10.2023 zaslány zpět opravené smlouvy, 21.10.2023 zaslány drobné změny, 23.10.2023 zaslány dokončené smlouvy bez čísla účtu, 25.10.2023 sděleno , jméno FO, , že je možné podepisovat v pondělí nebo v úterý příští týden, 26.10.2023 domluveno, že k podpisu dojde 31.10.2023, 30.10.2023 zaslal jednatel žalovaného mail, kde uvádí, že jak již sdělil telefonicky, rozhodl se dále nepokračovat v jednáních o prodeji nemovitosti, neboť by to mělo pro společníky negativní daňové dopady, původně chtěli prodat podíl ve společnosti. Nyní je také nabízena nižší částka, než o jaké bylo jednáno zpočátku. Žalovaný za těchto podmínek nemá zájem nemovitosti prodat. Žalobkyně zaplatila za právní služby částku 70 906 Kč s DPH, bez DPH 58 600 Kč advokátní kanceláři , jméno FO, (zjištěno z faktury č. , hodnota, a výpisu z účtu). Žalobkyně s manželem uzavřela smlouvu o budoucí smlouvě o dílo, smlouvu o dílo na projektovou dokumentaci a smlouvu příkazní dne 9.10.2023 se společností , právnická osoba, , podle které měl zhotovitel pro žalobkyni v budoucnu provést stavbu rodinného domu, provede projektové práce a činnosti a zajistí inženýrské práce (zjištěno ze smlouvy). Manžel žalobkyně komunikoval se společností , právnická osoba, a dne 23.10.2023 sdělil, že jim podařilo najít jiné řešení s koupí hotové nemovitosti, nebudou tedy schopni naplnit podmínky smlouvy a žádají vyúčtování provedených prací. Byla to reakce na žádost o zaplacení zálohy 170 000 Kč, když předtím probíhala komunikace ohledně možnosti projektu, a to do 6.10.2023 (zjištěno z mailové komunikace). Žalobkyně zálohu 170 000 kč zaplatila dne 30.10.2023, (zjištěno z výpisu z účtu), dne 1.11.2023 sdělil projektant, že je možné spolupráci ukončit, nicméně bude zúčtována zaplacená záloha, přeplatek činí 68 302 Kč (zjištěno z dopisu ze dne 1.11.2023). Ke dni 3.11.2023 byla ukončena smlouva mezi žalobkyní a společností , právnická osoba, (zjištěno z dohody ze dne 3.11.2023) a dne 7.11.2023 byla zaslána zpět žalobkyni částka 68 302 Kč, za dosud provedené služby bylo odečteno bez DPH částka 84 047,93 Kč (zjištěno z výpisu z účtu a vyúčtování č. , hodnota, ).8. Podle ust. § 1729 odst.1 o.z. dospějí-li strany při jednání o smlouvě tak daleko, že se uzavření smlouvy jeví jako vysoce pravděpodobné, jedná nepoctivě ta strana, která přes důvodné očekávání druhé strany v uzavření smlouvy jednání o uzavření smlouvy ukončí, aniž pro to má spravedlivý důvod.9. Podle ust. § 1729 odst.2 o.z. strana, která jedná nepoctivě, nahradí druhé straně škodu, nanejvýš však v tom rozsahu, který odpovídá ztrátě z neuzavřené smlouvy v obdobných případech.10. Nejvyšší soud ve svém rozsudku ze dne 1.12.2022, sp.zn. 23 Cdo 3306/2021 uvádí: Při jednání o uzavření smlouvy je jedna ze stran kontraktačního procesu v důsledku chování druhé potencionální smluvní strany v dobré víře, že smlouva bude uzavřena, tehdy, jestliže je dosažena shoda na celém obsahu smlouvy a chybí již pouze její stvrzení v dohodnuté či předepsané formě, případně tehdy, dospěla-li kontraktační jednání do takové fáze, kdy se dohoda na obsahu smlouvy a její následné stvrzení jeví, vzhledem k dosavadním projevům stran, jako prakticky jisté (srov. rozsudky Nejvyššího soudu ze dne 14. 4. 2021, sp. zn. 32 Cdo 2197/2020, a ze dne 27. 1. 2022, sp. zn. 23 Cdo 3689/2020).11. V jiném své rozsudku ze dne 30.10.2018, sp.zn. 25 Cdo 856/2018 Nejvyšší soud uvádí: Vznik odpovědnosti za újmu vzniklou ukončením kontraktačního jednání bez spravedlivého důvodu ve smyslu § 1729 obč. zák. musí být vzhledem k respektování principu autonomie vůle spíše výjimkou, a p