217 C 2/2025-46 — Okresní soud v Ústí nad Orlicí

Žalobce se domáhal zaplacení částky 121 000 Kč se zákonným úrokem z prodlení. Uvedl, že dne 23. 4. 2021 uzavřel s žalovaným jako realitním zprostředkovatelem a společností , právnická osoba, (dále také i jen jako „vlastník“) jako vlastníkem smlouvu o rezervaci koupě nemovité věci v nabídce realitní kanceláře (dále i jen „smlouva“). Ve smlouvě se strany dohodly, že žalobce na projev vážného zájmu o koupi složí rezervační depozitum ve výši 121 000 Kč k rukám a na účet žalovaného, dále se dohodly na rezervační lhůtě do 31. 12. 2022. Ke splnění podmínek smlouvy nedošlo, rezervační lhůta marně uplynula. Žalobce vyzýval žalovaného k navrácení rezervačního depozita, žalovaný jej nevrátil.Žalovaný nárok žalobce neuznal a navrhoval zamítnutí žaloby s tím, že návrh smlouvy o smlouvě budoucí a dohoda o úschově peněžních prostředků byly žalobci předloženy, žalobce opakovaně projevil vůli v koupi pokračovat i přes posun termínu z důvodu projednání územního rozhodnutí o parcelaci v , adresa, . Byly písemné dodatky, následně byly změny dohadovány ústně mezi žalobcem a žalovaným se souhlasem majitele. V únoru 2023 žalovaný předložil žalobci návrh smlouvy o smlouvě budoucí, žalobce na to reagoval, měl připomínky, advokátní kancelář návrh smlouvy upravila. Dne 8. 3. 2023 se žalobce vyjádřil, že návrh obdržel, připomínky dá po projednání s právníkem, žalovaný příležitost ke koupi rezervoval. Na konci března 2023 žalobce oznámil, že ztratil o pozemek zájem, žalovaný mu sdělil, že složenou zálohu nebude vracet, neboť pozemek pro žalobce rezervoval další rok a odmítal jiné zájemce. K uzavření předjímané smlouvy budoucí kupní a dohody o úschově nedošlo výlučně z důvodů na straně žalobce.Při jednání učinili účastníci nesporným, že žalovaný uzavřel s obchodní společností , právnická osoba, a žalobcem dne 23. 4. 2021 smlouvu o rezervaci koupě nemovité věci, jak je založena na č. l. 6 – 8 spisu která byla změněna dodatky ze dne 30. 7. 2021 a ze dne 31. 3. 2022, na základě které rezervoval vlastník pro žalobce sjednaný pozemek. Žalobce jednal jako spotřebitel a složil rezervační depozitum ve výši 121 000 Kč.Z provedeného dokazování vzal soud za prokázaný následující skutkový stav. Žalobce jako zájemce uzavřel s žalovaným jako realitním zprostředkovatelem smlouvu o rezervaci koupě nemovité věci v nabídce realitní kanceláře, jejímž předmětem bylo sjednání a zajištění budoucího prodeje a převodu vlastnického práva k označeným nemovitostem v rezervační lhůtě do 31. 7. 2021. Na projev vážného zájmu se žalobce zavázal uhradit rezervační depozitum ve výši 121 000 Kč k rukám žalovaného. Žalovaný a vlastník prohlásili, že uzavřeli zprostředkovatelskou smlouvu, ve které sjednali zprostředkovatelskou provizi ve výši 121 000 Kč, která má být uhrazena započtením proti nároku vlastníka na výplatu první části kupní ceny složené jako rezervační depozitum. Žalobce prohlásil, že má zájem o nabytí vlastnictví za podmínky, že budou splněny sjednané milníky (pravomocné územní rozhodnutí na rozdělení a scelování do 31. 7. 2021, pravomocné společné územní rozhodnutí a stavební povolení na vybudování inženýrských sítí a pozemní komunikace do konce roku 2021 a kolaudační souhlas ohledně užívání inženýrských sítí a pozemní komunikace do konce roku 2022). Pro případ, že nedojde k vydání pravomocného územního rozhodnutí nebo nevyzve-li vlastník žalobce ve sjednané lhůtě k uzavření smlouvy o smlouvě budoucí, je žalovaný povinen na žádost žalobce vrátit rezervační depozitum. Pro případ porušení povinností dle smlouvy nebo ukáže-li se prohlášení zájemce ve smlouvě jako nepravdivé či neúplné, a nedojde-li ani do 30 dnů od uplynutí rezervační doby k uzavření smlouvy o smlouvě budoucí z důvodů na straně zájemce, je zájemce povinen uhradit vlastníkovi smluvní pokutu ve výši 121 000 Kč. Smluvní strany dále ujednaly, že smlouvu lze měnit či doplňovat jen formou písemného dodatku (vše shora uvedené bylo zjištěno ze smlouvy o rezervaci koupě nemovité věci).Smluvní strany smlouvy o rezervaci koupě nemovité věci v nabídce realitní kanceláře se dohodly na změně rezervační lhůty do 31. 12. 2021 (dodatek č. 1 ze dne 30. 7. 2021) a následně do 30. 3. 2022 (dodatek č. 2 ze dne 11. 11. 2021). Žalobce složil na účet žalovaného dne 26. 4. 2021 částku 121 000 Kč (potvrzení o provedené transakci).Žalovaný předložil žalobci smlouvu o advokátní úschově a smlouvu o smlouvě budoucí kupní (s milníky: 1. vydání pravomocného územního rozhodnutí na vybudování inženýrských sítí a pozemní komunikace do konce 30. 6. 2023 a 2. vydání kolaudačního souhlasu do 30. 3. 2024), žalobce se k návrhům smluv vyjádřil toliko tak, že předává ke kontrole právníkovi (e-mailová komunikace ze dne 8. 3. 2023 a návrhy smlouvy o advokátní úschově a smlouvy o smlouvě budoucí kupní). Žalobce vyzýval žalovaného k vrácení zálohy nejpozději do 20. 1. 2025 (e-maily ze dne 10. 1. 2025 a ze dne 17. 1. 2025). Žalovaný nárok na vrácení rezervační zálohy odmítl s tím, že k průtahům došlo pouze z důvodu na straně veřejnoprávních orgánů, a prodávající byl ujišťován, a že zájem o koupi má, smlouva budoucí a související listiny byly připraveny k podpisu (sdělení žalovaného ze dne 12. 2. 2025). Žalobce zaslal žalovanému předžalobní výzvu (předžalobní výzva ze dne 7. 2. 2025 a dodejka datové zprávy).Soud zamítl návrhy žalovaného na doplnění dokazování upraveným návrhem smlouvy a výslechem účastníků, neboť se jedná o důkazy nadbytečné. Co se týká upraveného návrhu smlouvy, již předloženými důkazy bylo prokázáno, že účastníci jednali i po propadnutí rezervační lhůty sjednané dodatky smlouvy. Výslech účastníků byl shledán nadbytečným zejména z důvodu právního posouzení věci, ale i proto, že výslech účastníka je důkazem toliko podpůrným.Po právní stránce soud věc posoudil dle zákona č. 89/2012 Sb., občanský zákoník, a dle zákona č. 39/2020 Sb., o realitním zprostředkování.Dle ust. § 14 zákona o realitním zprostředkování nelze ve smlouvě o realitním zprostředkování uložit zájemci, který je spotřebitelem, povinnost uzavřít realitní smlouvu nebo smlouvu o uzavření budoucí realitní smlouvy.Dle ust. § 2 písm. d) bodu 1. zákona o realitním zprostředkování se realitní smlouvou rozumí smlouva o nabytí vlastnického práva k nemovité věci (…).Dle ust. § 3 odst. 2 zákona o realitním zprostředkování realitní zprostředkování zahrnuje zpravidla (…) f) zprostředkování poskytnutí právních služeb, g) zprostředkování úschovy za účelem zajištění plnění z realitní smlouvy.Soud vzal v řízení za prokázané, a vlastně nebylo mezi účastníky sporu, že žalobce uzavřel s žalovaným a vlastníkem třístrannou smlouvu o rezervaci koupě nemovité věci v nabídce realitní kanceláře, jejímž předmětem bylo sjednání a zajištění budoucího prodeje nemovitosti vlastníka a zároveň realitní zprostředkování žalovaným. Ve smlouvě byl vyjádřen také závazek žalobce jako zájemce za sjednaných podmínek smlouvu o smlouvě budoucí uzavřít. Předložená smlouva sice není opatřena údaji žalobce a není smluvními stranami podepsána, avšak účastníci učinili nesporným, že se na předloženém skutečně dohodli. Soud proto vycházel z toho, že ujednání účastníků a vlastníka byla taková, jako na předložené nepodepsané smlouvě. Dále bylo nesporné, že žalobce uhradil žalovanému rezervační depozitum ve výši 121 000 Kč, a že žalobce jednal jako spotřebitel.Zavázat se k uzavření budoucí smlouvy mohou pouze její budoucí účastníci (srov. například usnesení Nejvyššího soudu ze dne 10. 6. 2015, sp. zn. 33 Cdo 5143/2014). Zájemce nelze ve zprostředkovatelské smlouvě zavázat k uzavření realitní smlouvy či smlouvy o uzavření budoucí realitní smlouvy (srov. rozsudek Nejvyššího soudu ze dne 20. 6. 2023, sp. zn. 33 Cdo 1507/2022). Tento zákaz je zajištěn shora citovaným ust. § 14 zákona o realitním zprostředkováním, jehož účelem je zajistit, že zájemce bude mít vůči realitnímu zprostředkovateli právo realitní smlouvu (kterou může být i smlouva o smlouvě budoucí) neuzavřít. Neuzavření realitní smlouvy nemůže být předmětem sankce ve prospěch realitního zprostředkovatele (srov. usnesení Nejvyššího soudu ze dne 29. 1. 2025, sp. zn. 33 Cdo 1870/2024). Stanovený zákaz nelze obcházet ani formou třístranných dohod o realitním zprostředkování.Smlouvu uzavřenou mezi účastníky a vlastníkem je třeba podřídit zákonu o realitním zprostředkování, když se žalovaný jako realitní zprostředkovatel zavázal poskytnout žalobci jako zájemci také realitní zprostředkování (vypracování smluv, zorganizování uzavření smluv, zajištění administrativních záležitostí a jiné) za úplatu (formou zápočtu první platby kupní ceny). Tedy se jedná zčásti o smlouvu o realitním zprostředkování.Ze shora citované judikatury Nejvyššího soudu a ust. § 14 a 15 zákona o realitním zprostředkování vyplývá, že žalobce jako zájemce a spotřebitel se nemohl ve zprostředkovatelské smlouvě platně zavázat k uzavření smlouvy o uzavření budoucí realitní smlouvy. Jestliže se tak stalo, je ujednání o povinnosti uzavřít smlouvu o smlouvě budoucí (smlouvu o uzavření budoucí realitní smlouvy) a zejmén