112 C 6/2021-87 — Okresní soud ve Vsetíně, pobočka Valašské Meziřičí

1. Po částečném zpětvzetí se žalobce vůči žalované domáhá zaplacení částky 76.892,26 Kč s příslušenstvím. Skutkově tvrdí, že účastníci uzavřeli smlouvu o nájmu, na základě které žalobce pronajal žalované byt za dohodnutých podmínek. Nájemné bylo sjednáno ve výši 10.000 Kč měsíčně, zálohy na služby byly sjednány ve výši 3.000 Kč měsíčně. Za žalované období od 1. 1. 2014 do 31. 12. 2020 žalovaná měla na nájemném a službách zaplatit částku 988.000 Kč, zaplatila částku 911.650 Kč, tedy na nájemném dluží částku 76.350 Kč a na službách nedoplatek za rok 2020 ve výši 542,26 Kč. Příslušenství v zákonné výši z dlužného nájemného se žalobce domáhá až od 1. 12. 2020, i když poslední platbu v roce 2020 žalovaná provedla v září 2020, z nedoplatku za služby se příslušenství v zákonné výši domáhá od 1. 3. 2021 s ohledem na dobu, kdy mělo být vyúčtování podle smlouvy zaplaceno. Žalovaná byla opakovaně vyzývána k zaplacení.2. Žalovaná navrhla zamítnutí žaloby s tvrzením, že žalobci zaplatila vše, co měla a nic nedluží, vznesla námitku promlčení.3. Žalobce ke skutkovému tvrzení předložil listinné důkazy, z nichž bylo zjištěno a prokázáno, že účastníci uzavřeli smlouvu o nájmu bytu dne 27. 12. 2013 s účinností od 1. 1. 2014. V předmětné smlouvě je specifikován byt, částka nájemného 10.000 Kč, částka záloh na služby ve výši 3.000 Kč s tím, že platby budou prováděny do 20. dne měsíce předcházejícího měsíci, za které nájemné a záloha na služby náleží. Pronajímatel je povinen provést jednou ročně vyúčtování zaplacených záloh, přeplatek nebo nedoplatek bude vyrovnán ve lhůtě do 30 dnů (zjištěno ze smlouvy o nájmu bytu ze dne 27. 12. 2013).4. Žalobce žalovanou opakovaně vyzýval k doplacení dlužného nájemného a upozorňoval ji na možnost výpovědi z nájmu bytu. Žalovaná nájemné a zálohy na služby neplatila řádně a včas a v předepsané výši, ale nepravidelně a v různých částkách (zjištěno z výzev žalobce žalované ze dne 5. 5. 2015, 24. 8. 2017, 4. 3. 2019, z výpisů z účtu žalobce).5. Žalobce předložil výpisy ze svého účtu, z nichž bylo zjištěno, že za období od ledna 2014 do prosince 2020 žalovaná platila různé částky coby nájemné a zálohy na služby. V některých měsících nezaplatila ničeho, v některých měsících zaplatila dohodnutou částku 13.000 Kč, v některých měsících dokonce zaplatila částku 50.000 Kč, 80.000 Kč či 100.000 Kč, v jiných třeba jen 1.000 Kč. Jednoduchým početním postupem bylo zjištěno, že žalovaná v žalovaném období zaplatila celkem částku 1.026.650 Kč (zjištěno z výpisů z účtu žalobce č.l. 12, 54 -56).6. Žalobce předložil listinu „vyúčtování energií a služeb“ za období 1. 1. 2020 – 31. 12. 2020, ve kterém je uvedena spotřeba vody, elektřiny, tepla, osvětlení a úklid společných prostor, počáteční a konečný stav měřidel, spotřeba, cena za jednotku, celková cena, částka přijatá na zálohách a celková vyúčtovaná částka s tím, že nedoplatek činí 542,26 Kč. Žalovaná tuto částku zpochybnila, opakovaně vyzývala žalobce k doložení podkladových faktur a k specifikaci výpočtu. Žalobce na tyto výzvy nereagoval (zjištěno z listiny vyúčtování služeb a z výzev žalované ze dne 16. 4. 2021, 23. 4. 2021, 7. 5. 2021, 24. 5. 2021).7. Všechny důkazy soud hodnotil jednotlivě i ve vzájemných souvislostech. Žalobce byl vyzván podle § 118a odst. 1, odst. 3 o.s.ř., které skutečnosti má dotvrdit a jaké důkazy musí předložit. Žalobce doložil výpisy z účtu a přes výzvu a přes tvrzení, že předloží podklady pro vyúčtování služeb za rok 2020, k tomuto tvrzení žádné jiné důkazy nepředložil. Žalovaná předložila výzvy ke specifikaci dlužné částky za služby a k tvrzení, že zaplatila vše, co měla, předložila pouze tabulku, ve které jsou zaznamenány datum platby a výše platby, které však nejsou nijak ověřeny, zda byly skutečně provedeny a připsány na účet pronajímatele. Pokud žalovaná chtěla vyvrátit tvrzení o výši dlužné částky a tvrdila, že zaplatila více, než uvádí žalobce, resp. celou předepsanou částku za celé žalované období, měla k tomuto předložit výpisy z účtu, potvrzení o prokazatelných platbách na účet žalobce z titulu nájemného a služeb apod.8. Po skutkové stránce má okresní soud za prokázané, že účastníci uzavřeli smlouvu o nájmu, ve které se dohodli na právech a povinnostech. Byla stanovena výše nájmu a záloh na služby, termíny splatnosti, postup při vyúčtování. Žalovaná své povinnosti platit nájemné a zálohy na služby neplnila řádně, včas a pravidelně, jak bylo prokázáno výpisy z účtu žalobce.9. Podle § 2201 o.z. nájemní smlouvou se pronajímatel zavazuje přenechat nájemci věc k dočasnému užívání a nájemce se zavazuje platit za to pronajímateli nájemné.10. Podle § 2235 o.z. zavazuje-li nájemní smlouva pronajímatele přenechat nájemci k zajištění bytových potřeb nájemce a popřípadě i členů jeho domácnosti byt nebo dům, který je předmětem nájmu, nepřihlíží se k ujednáním zkracujícím nájemcova práva podle ustanovení tohoto pododdílu.11. Podle § 2246 odst. 1 o.z. strany ujednají nájemné pevnou částkou. Má se za to, že se nájemné sjednává za jeden měsíc.12. V § 2247 o.z. je úprava ujednání plnění spojených s užíváním bytu nebo s ním souvisejících služeb (tyto zajistí pronajímatel s tím, že je zde uvedeno, co se nezbytnými službami rozumí). Způsob rozúčtování cen a úhrady služeb pak stanoví jiný právní předpis (zákon č. 67/2013 Sb.) a strany si ujednají způsob rozúčtování cen a úhrad případných dalších služeb.13. Podle § 2251 odst. 1 o.z. nájemce platí nájemné předem na každý měsíc nebo na jiné ujednané platební období, nejpozději do pátého dne příslušného platebního období, nebyl-li ujednán den pozdější. Společně s nájemným platí nájemce zálohy nebo náklady na služby, které zajišťuje pronajímatel; o těchto zálohách a nákladech platí § 2253 obdobně.14. Ustanovení § 2252 odst. 1, odst. 2 o.z. upravuje právo nájemce požadovat po pronajímateli nahlédnout do vyúčtování nákladů na poskytnuté služby za minulý kalendářní rok a pořídit si opisy, výpisy nebo kopie a pronajímatel mu toto umožní zpravidla nejpozději do čtyř měsíců po skončení zúčtovacího období.15. Okresní soud se nejprve zabýval námitkou promlčení, kterou uplatnila žalovaná. Dospěl k závěru, že tato námitka není důvodná. Žalovaná byla povinna v dohodnutých termínech platit nájemné a zálohy na služby dle smlouvy, což nečinila, ale platby prováděla nepravidelně a v různě vysokých částkách. Pronajímatel započítával jednotlivé platby na nejstarší nájemné a zálohy na služby ve smyslu ustanovení § 1933 o.z., jeho nárok není dle okresního soudu promlčen.16. Skutková tvrzení žalobce je nutno korigovat s důkazy, které sám předložil a které se žalované nepodařilo vyvrátit. Z výpisu z účtu žalobce bylo prokázáno, že v žalovaném období od 1. 1. 2014 do 31. 12. 2020 žalovaná celkem zaplatila částku 1.026.650 Kč (první platbu v tomto rozhodném období učinila v lednu 2014, poslední platbu dne 7. 9. 2020). V těchto částkách jsou platby nájemného i záloh na služby. Za žalované období sedmi let žalovaná měla zaplatit na nájemném částku 840.000 Kč (10.000 Kč x 12 měsíců x 7 let) a na zálohách za služby měla zaplatit částku 252.000 Kč (3.000 Kč x 12 měsíců x 7 let – žalobce tvrdil, že kromě dluhu z vyúčtování služeb za rok 2020 ve výši 542,26 Kč žalovaná na službách ničeho nedluží). Žalovaná tedy v žalovaném období měla zaplatit celkem 1.092.000 Kč (840.000 Kč nájemné, 252.000 Kč služby). Žalovaná zaplatila celkem 1.026.650 Kč. Jestliže měla zaplatit částku 252.000 Kč na službách a tuto částku dle žalobce zaplatila, pak na nájemné zbývá částka 774.650 Kč (1.026.650 Kč mínus 252.000 Kč). Jestliže žalovaná na nájemném měla zaplatit za žalované období částku 840.000 Kč a zaplatila částku 774.650 Kč, zaplatila o 65.350 Kč méně a tuto částku musí žalobci zaplatit. Žalovaná neprokázala, že za žalované období zaplatila vše a ničeho nedluží. K tvrzení doložila jen vyhotovenou tabulku – přehled úhrad dle výpisů (aniž by tyto výpisy také doložila), podle které zaplatila celkem 1.000.650 Kč (tedy ještě méně, než tvrdí a prokazuje žalobce).17. Pokud se týká dlužného nájemného, zavázal soud žalovanou zaplatit žalobci z tohoto titulu částku 65.350 Kč se zákonným úrokem z prodlení v zákonné lhůtě do tří dnů od právní moci rozsudku. Jestliže se žalobce z tohoto titulu domáhal zaplacení částky 76.350 Kč, pak ve zbytku byla žaloba zamítnuta, tj. co do částky 11.000 Kč s příslušenstvím. Žalovaná neprokázala, že za žalované období zaplatila vše a ničeho nedluží.18. Pokud se týká žalované částky 542,26 Kč z titulu dluhu za poskytnuté služby, pak v tomto rozsahu soud žalobu zamítl včetně příslušenství. Žalobce sice předložil listinu „vyúčtování“, ve které je uvedena částka 36.000 Kč, která byla na zálohách za služby přijata, a uvedená částka vyúčtovaná za rok , Anonymizováno, ve výši 36.542,26 Kč, tedy nedoplatek je vyčíslen částkou 542,26 Kč, ale žalovaná tuto částku zpochybnila. Žalované se toto vyúčtování dostalo do sféry její dispozice. Dle zákona č. 67/2013 Sb., kterým se upravují některé otázky související s poskytováním plnění spojených s užíváním