13 C 86/2021-162 — Okresní soud ve Vsetíně, pobočka Valašské Meziřičí

1. Návrhem doručeným soudu dne 21. 4. 2021 se žalobce domáhal zrušení a vypořádání podílového spoluvlastnictví – nemovitosti zapsané na LV č. , hodnota, pro k. ú. , adresa, a obec , adresa, u Katastrálního úřadu pro , Anonymizováno, kraj, Katastrální pracoviště , adresa, , a to pozemku p. č. , Anonymizováno, /, Anonymizováno, o výměře 1.450 m² zahrada s tím, že žalobce je vlastníkem podílu o velikosti ideálních 2/3 a žalovaný o velikosti ideální 1/3. Oba účastníci nabyli vlastnictví na základě darovacích smluv. V žalobě je tvrzeno, že o uvedený pozemek se po celou dobu stará pouze žalobce, který jej pravidelně seče a udržuje v pořádku, neboť bezprostředně s tímto pozemkem sousedí pozemek, na kterém se nachází rodinný dům č. p. , Anonymizováno, , který je ve vlastnictví žalobce. Původně pozemek č. , Anonymizováno, vlastnili sourozenci zemřelého otce žalobce, tedy matka žalovaného a strýcové obou účastníků. Žalovaný v , Anonymizováno, nikdy nebydlel, o tento pozemek se nestaral. Poté co se žalovaný stal podílovým spoluvlastníkem, byl žalobce osloven, aby odkoupil od žalovaného jeho podíl 1/3 za částku 169.050 Kč (700 Kč za 1m² pozemku). Uvedený pozemek sousedí s komunikací na pozemku p. č. , Anonymizováno, s právem hospodaření pro , právnická osoba, . Mezi pozemkem p. č. , Anonymizováno, a komunikací na pozemku p. č. , Anonymizováno, se nachází chodník pro pěší a vzhledem k výškovému rozdílu obou pozemků je opěrná kamenná zeď po celé jižní straně pozemků. Pro zajištění přístupu a příjezdu k pozemku p. č. , Anonymizováno, z pozemku p. č. , Anonymizováno, by bylo nutné zajistit sjezd z této komunikace a jeho vybudováním tak přerušit trasu vybudovaného chodníku a udělat výrazný terénní zásah do pozemku p. č. , Anonymizováno, spočívající v likvidaci části opěrné zdi. Žalobce dále popisuje složitost celého procesu vybudování možného sjezdu. Dále rozebírá složitosti přístupu k pozemku p. č. , Anonymizováno, , a to buď přes pozemek ve výlučném vlastnictví žalobce, nebo přes pozemek ve výlučném vlastnictví třetí osoby. Žalobce dále rozebírá problém rozdělení pozemků s tím, že by mohlo být i velmi problematické využití uvedeného pozemku (a to i jako celku) pro stavbu rodinného domu. Žalobce dále rozebírá problematiku reálného dělení pozemku v dané věci s tím, že po vypracování geometrického plánu č. , hodnota, -, adresa, /, Anonymizováno, žalovaný uvedl, že rozdělením pozemku by došlo k jeho znehodnocení a navrhl, aby pozemek převzal žalobce oproti vyplacení finanční náhrady stanovené znaleckým posudkem nebo prodej pozemku v dražbě a rozdělení výtěžku mezi účastníky. Žalobce uvádí, že rozdělení pozemku je možné s tím, že svůj díl na pozemku si hodlá ponechat. Žalobním petitem poté žalobce navrhuje, aby podílové spoluvlastnictví bylo zrušeno s tím, že výlučným vlastníkem uvedeného pozemku se stane žalovaný.2. Žalovaný v rámci svého písemného podání ze dne 13. 5. 2021 navrhoval, aby spoluvlastnictví bylo zrušeno a pozemek byl přikázán do výlučného vlastnictví žalobce, přičemž pokud žalobce neprojeví zájem o nabytí pozemku, pak žalovaný navrhoval, aby byl nařízen prodej pozemku ve veřejné dražbě. Žalovaný nesouhlasí s rozdělením pozemku, neboť by dle něj došlo ke znehodnocení předmětu spoluvlastnictví, a to zejména části, kterou by dle návrhu žalobce nabyl žalovaný. Uvádí, že předmětný pozemek je běžným pozemkem určeným pro výstavbu rodinných domů, svou výměrou (1.450 m²) rovněž umožňuje výstavbu rodinného domu; žalovaný poukazuje na to, že při reálném rozdělení pozemku by část pozemku žalovaného nebylo možno využít pro stavbu rodinného domu, rovněž by tato část byla neprodejná i pro třetí osoby, přičemž i přístup k novému pozemku by pro žalovaného z hlavní komunikace mohl být problematický, resp. nemožný (neúměrně nákladný).3. V průběhu soudního řízení se procesní stanoviska obou stran měnila s tím, že žalobce nejprve navrhoval reálné dělení pozemků; u jednání dne 5. 1. 2022 oba účastníci prostřednictvím svých právních zástupců sdělili, že nejsou ochotni nést náklady na vybudování sjezdu k nově vzniknuvšímu pozemku o rozměru 483 m² (podíl žalovaného 1/3 z celku), přičemž žalobce by měl přístup na nově vzniklý pozemek v podílu 2/3 z celku ze svého stávajícího pozemku, jež má ve svém výlučném vlastnictví. Pokud se jedná o přikázání nemovitosti do výlučného vlastnictví některého z účastníků, pak žalobce sdělil, že je ochoten žalovanému vyplatit jeho vypořádací podíl z obvyklé ceny. U dalšího jednání dne 15. 9. 2022 žalobce opětovně navrhoval reálné rozdělení pozemku s tím, že následně se žalobce vrátil k původnímu stanovisku – přikázání věci do jeho výlučného vlastnictví.4. Po provedeném dokazování vzal soud za prokázané, že předmětem sporu je parcela č. , Anonymizováno, o výměře 1.450 m² - zahrada, zapsaná na LV , Anonymizováno, pro katastrální území , adresa, , obec , adresa, u Katastrálního úřadu pro , Anonymizováno, kraj, Katastrální pracoviště , adresa, . Žalobce má spoluvlastnický podíl k uvedenému pozemku 2/3 k celku, žalovaný 1/3 k celku. Součástí spisového materiálu jsou písemná stanoviska obou stran týkající se zejména způsobu vypořádání, kdy každá ze stran preferuje jiný způsob vypořádání: žalobce reálné rozdělení, žalovaný přikázání věci žalobci popř. veřejnou dražbu (dopisy právních zástupců ze dne 14. 1. 2020, 13. 2. 2020, 1. 2. 2021, 10. 2. 2021, 18. 12. 2019). Žalobce dále předložil posouzení ceny nemovitosti realitní kanceláří , tituly před jménem, , jméno FO, ze dne 9. 1. 2020, kde tržní cena celého pozemku p. č. , Anonymizováno, má činit 450.000 Kč odpovídající ceně 300 Kč za 1m².5. Usnesením soudu č. j. 13 C 86/2021-54 ze dne 8. 3. 2022 byl znalcem z oboru ekonomika – ceny a odhady nemovitostí ustanoven , tituly před jménem, , jméno FO, . Úkolem znalce bylo vypracovat znalecký posudek na stanovení obvyklé ceny vypořádávaných nemovitostí zapsaných na LV , Anonymizováno, pro obec , adresa, a k. ú. , adresa, , a to pozemku p. č. , Anonymizováno, zahrada. Dne 21. 4. 2022 byl vypracován znalecký posudek č. , hodnota, -, Anonymizováno, na určení ceny obvyklé za nemovitost p. č. , Anonymizováno, , a to dle tzv. administrativní ceny určené dle platného oceňovacího předpisu – zákona č. 151/1997 Sb. o oceňování majetku ve znění pozdějších předpisů a vyhlášky MF ČR č. 441/2013 Sb. ve znění vyhlášky č. 488/2020 Sb. a tzv. porovnávací hodnotou – srovnáním minimálně tří v nedávné minulosti realizovaných prodejů. Znaleckým posudkem tak byla určena obvyklá cena pozemku p. č, Anonymizováno, ve výši 580.000 Kč.6. Znalec se následně ve svém písemném podání ze dne 12. 7. 2022 písemně vyjádřil k námitkám žalovaného, které rozporovaly závěry znaleckého posudku, a to v následujícím směru: Znalec uvedl, že obvyklá cena se určuje porovnáním sjednaných cen stejných příp. obdobných předmětů ocenění v obvyklém obchodním styku ke dni ocenění. Obvykle se hovoří o ceně v místě a čase, znalec se zaměřil na lokalitu , adresa, , a to jak obce, tak místních částí, a to v porovnání vzdálenosti k městům s více než 20.000 obyvateli (, adresa, , Anonymizováno, , Anonymizováno, ). U osobního výslechu u jednání dne 15. 9. 2022 znalec , tituly před jménem, , jméno FO, zcela odkázal na vypracovaný znalecký posudek ve věci a své písemné vyjádření podané k námitkám právního zástupce žalovaného s tím, že postupoval dle zákona a platných vyhlášek, pozemek oceňoval v ceně obvyklé. Pro porovnání ceny pozemku vybral 5 pozemků, nikoliv pouze 3, jak mu uložila vyhláška. Tyto pozemky byly z uvedeného místa, tedy z , Anonymizováno, či přímo z , Anonymizováno, , výběr srovnávajících pozemků byl obtížný za situace, kdy případných prodejů v dané lokalitě bylo velice málo a jedná se o chudou oblast na obchodování pozemků. , adresa, a jeho místní části se v mapě ocitají uprostřed mezi většími městy, a to , adresa, , přičemž je nutno počítat, nikoliv se vzdušnou čarou vzdálenosti , Anonymizováno, a většího města, ale se silniční vzdáleností. Rovněž znalec vyhodnotil např. to, že ohodnocovaný pozemek leží na silnici 3. třídy. Znalec zjistil, že tzv. administrativní a obvyklá cena se u předmětného pozemku moc neliší. Pokud se jedná o klady oceňovaného pozemku, pak je to jeho tvar, kdy se jedná o deformovaný obdélník, dále územní plán, kdy předmětné místo je určeno k výstavbě objektu pro bydlení. Nevýhodou pozemku je jednoznačně podílové spoluvlastnictví v asymetrických podílech jednotlivých účastníků, dále je to jediný možný přístup přes pozemek, který je ve výlučném vlastnictví majoritního spoluvlastníka. Znalec dále posuzoval, jak by se předmětný pozemek choval v tržním prostředí za situace, kdy pozemek nemá vlastní přístup, resp. od páteřové komunikace je oddělen vybudovanou zídkou s tím, že je podstatná i částka, která by byla vyplacena za vybudování přístupu přes uvedenou zídku s tím, že tato cena, která by byla vynaložena za zídku, by zase mohla navýšit cenu pozemku. Pokud se jedná o porovnávací ceny jiných pozemků (, adresa, ), pak tyto porovnáv