ECLI: ECLI:CZ:OSVY:2023:10.C.145.2015.1 Datum: 2023-05-11 Předmět: o zaplacení částky 21 881 Kč s příslušenstvím, Ustanovení: ["§ 1120 z. č. 89/2012 Sb.", "§ 1121 z. č. 89/2012 Sb.", "§ 2991 z. č. 89/2012 Sb.", "§ 1122 z. č. 89/2012 Sb."] ["spoluvlastnictví""bezdůvodné obohacení""podílové spoluvlastnictví"]
O co šlo: o zaplacení částky 21 881 Kč s příslušenstvím, (["§ 1120 z. č. 89/2012 Sb.", "§ 1121 z. č. 89/2012 Sb.", "§ 2991 z. č. 89/2012 Sb.", "§ 1122 z. č. 89/2012 Sb."])
1. Žalobce se žalobou domáhal zaplacení částky 15 000 Kč, po připuštění změny žaloby částky 21 881 Kč, s odůvodněním, že je spoluvlastníkem pozemku parc. č. , Anonymizováno, , jehož součástí je rodinný dům čp. , Anonymizováno, a pozemků parc. č. , Anonymizováno, a , Anonymizováno, v kat. území , adresa, , o podílu id. ¼. Žalovaní jsou rovněž spoluvlastníky, podíl žalovaného činí id. ¼ a podíl žalované id. ½. Žalobce svůj podíl nabyl v dražbě ke dni , datum, a nemovitosti jsou užívány oběma žalovanými. Po nabytí spoluvlastnictví chtěl žalobce se žalovanými o dalším trvání spoluvlastnictví, příp. vypořádání a o způsobu užívání, několikrát se obrátil na žalovaného, bylo však naprosto vyloučeno dosáhnout jakékoliv dohody. Dům, který je na pozemcích postaven, má jednu bytovou jednotku a je vyloučeno, aby žalobce a žalovaní mohli nemovitost využívat společně, není možné reálné rozdělení. Žalovaná na výzvy a upomínku neodpověděla vůbec, žalovaný nesouhlasně a víceméně nesrozumitelně. Při podání žaloby vycházel žalobce z kvality a velikosti nemovitosti, jde o větší rodinný dům s velkým příslušenstvím, zahradou a velkými pozemky, za obvyklé nájemné považoval částku 12 000 Kč měsíčně, za dobu od 31. 3. 2015 do 31. 8. 2015, tedy za 5 měsíců požaduje částku 3 000 Kč měsíčně, tj. celkem 15 000 Kč. Usnesením ze dne 20. března 2023 soud připustil rozšíření žaloby o 6 881 Kč.2. Žalovaní učinili řadu podání, tato jsou však nesrozumitelná a neurčitá, ve věci samé lze dovodit z těchto podání, že se žalobou nesouhlasí.3. Rozsudkem ze dne 21. června 2018, č.j. 10 C 145/2015-176, Okresní soud ve Vyškově žalobě vyhověl, když dovodil, že s ohledem na průběh jednání a řízení jako celku nebylo nutné ustanovit znalce k určení obvyklé ceny nájemného a bylo možné žalobě vyhovět již na základě provedeného dokazování. Užívají-li žalovaní rodinný dům a přilehlé pozemky, zavázal je k úhradě požadovaného nájemného.4. Rozsudek soud I. stupně zrušil Krajský soud v Brně, když shledal rozsudek částečně nepřezkoumatelný, neboť z něj není jednoznačně zřejmé, na základě čeho konkrétně dospěl soud k závěru, že částka 12 000 Kč je značně podhodnocenou částkou obvyklého nájemného za domy obdobných podlahových ploch a že nevzal dostatečně v úvahu judikaturu, týkající se takovýchto sporů mezi spoluvlastníky (např. rozhodnutí Nejvyššího soudu ČR sp.zn. 31 Cdo 503/2011, 22 Cdo 2512/2014, 28 Cdo 4162/2014, 22 Cdo 1365/2015 či 28 Cdo 4573/2016 a 28 Cdo 1836/2017). Odvolací soud zavázal soud I. stupně zejména doplnit dokazování výslechem žalobce o tom, zda a případně jakým způsobem se snažil o užívání, resp. spoluužívání předmětných nemovitostí se žalovanými, zda vůbec měl někdy o užívání nemovitostí zájem, či zda měl pouze snahu o zrušení a vypořádání podílového spoluvlastnictví, resp. o finanční náhradu za neužívání společných nemovitostí.5. Soud I. stupně dle pokynu odvolacího soudu provedl výslech žalobce a z jeho výslechu zjistil, že se žalobce snažil se žalovanými o dohodu o užívání předmětné nemovitosti. Žalobkyně se věnuje investicím do nemovitostí, nakupuje jako dlouhodobé investice nemovitosti v dražbách od finančních úřadů, z insolvencí, od insolvenčních správců, od soudů a od exekutorů. Nemovitosti žalobce pronajímá, celé domy nebo byty, původním vlastníkům nebo třetím osobám, některé rekonstruuje. V případě podílů vždy žalobce vyzve všechny spoluvlastníky a bývalého spoluvlastníka, tzn. dlužníka, ke schůzce a preferuje dohodu o způsobu hospodaření s nemovitostí. Až na výjimky (výjimkou je právě předmětná věc) dochází k dohodám a jejich dodržování, např. že bývalý vlastník, tzn. dlužník chce dále nemovitost užívat a je ochoten platit za užívání běžné nájemné. Pokud ostatní spoluvlastníci chtějí, aby nemovitost užíval někdo třetí, je jim vyhověno. Ke sporu dojde v případě (tak jako v tomto případě), kdy nemovitost není předána. Žalovanými, kteří předmětné nemovitosti užívají, naopak bylo vyhrožováno. Žalovaní se zabývají minulostí 50 let starou a žalobce obviňují z toho, že je strůjce jejich potíží, tím jsou však jejich příbuzní, za které žalobce zaplatil dluhy. Žalobce vždy postupuje ohleduplně a korektně, nikoho nikdy nevystěhovává, nikomu nevyměňujeme zámky, postupuje jenom tak, že každého seznámí s tím, jakými právními kroky bude postupovat, a tudíž ti, kteří jsou odsouzeni k tomu, že mají nemovitost opustit, vystěhovává exekutor, nikoliv žalobce, žalobce vždy dostane od exekutora nemovitost opuštěnou. Žalované žalobce oslovil písemně všechny, žalovaného 1., žalovanou 2., i dlužníka, reakcí na to byly jenom výhrůžky. Žalobce je právnickou osobou, proto má vždy zájem umožnit užívání někomu jinému, má zájem o finanční náhradu, zrušení spoluvlastnictví je jenom nouzový stav nebo nouzový krok, který žalobce (tak jako v předmětné věci) učiní až tehdy, když nedojde k žádné dohodě. Jinak z nemovitosti nemá žalobce žádný prospěch, naopak hrozí přesně to, co se popisuje v žalobě, že 8 let je nemovitost neudržovaná většinovými vlastníky, kteří ji užívají, nestarají se o ni, příp. ji ničí a dokonce předpokládají, že bude zdemolována, tzn. to je stav, který nutí žalobce jako řádného hospodáře, aby zažaloval zrušení spoluvlastnictví, vypořádání, aby nemovitost dostal do užívání někdo jiný, kdo ji nechce demolovat, chce ji užívat a chce ji opravit. Žalobce předpokládá, že předmětný dům bude prodán v dražbě.6. Z výpisu z katastru nemovitostí pro obec , adresa, a kat. území , adresa, ze dne , datum, soud zjistil, že k pozemkům parc. č. , Anonymizováno, a , Anonymizováno, , oba orná půda a pozemku - zastavěná plocha a nádvoří parc. č. , Anonymizováno, , jehož součástí je stavba – objekt bydlení čp. , Anonymizováno, je zapsáno spoluvlastnictví účastníků, žalovaný podíl ¼, žalovaná podíl ½ a žalobce podíl ¼. Nabývacím titulem žalobce je rozhodnutí soudního exekutora o udělení příklepu ze dne , datum, .7. Soud z výzev a e-mailové komunikace dále zjistil, že žalobce žalovaným výzvami s poukazem na spoluvlastnictví nabídl žalovaným svůj spoluvlastnický podíl, hradit 3 000 Kč měsíčně za užívání spoluvlastnického podílu žalobce. Žalobce komunikoval se žalovaným, námitky žalovaného směřují k zápisu jiných práv ke spoluvlastnickému podílu žalobce a očekává účast žalobce při zabránění chátrání společného majetku.8. Ze znaleckého posudku , tituly před jménem, , jméno FO, vypracovaného na základě objednávky soudního exekutora , tituly před jménem, , jméno FO, , Exekutorský úřad , adresa, ze dne , datum, soud zjistil, že jde o dům o dvou nadzemních podlaží, podsklepený, dům obsahuje bytovou jednotku 4+1 s tím, že nebylo možné provést podrobnou prohlídku zejména interiéru, objekt je v průměrném stavebně technickém stavu pravděpodobně se zanedbanou údržbou o celkové podlahové ploše 316,86 m2, z toho 1. podzemní podlaží 100,94 m2, 1. nadzemní podlaží 114,98 m2 a 2. nadzemní podlaží 100,94 m2. Znalec ocenil cenu tzv. obvyklou a tržní částkou 2 800 000 Kč, z toho obvyklou tržní cenu spoluvlastnického podílu žalobce částkou 420 000 Kč s tím, že znalec snížil ¼ částku celkové ceny, tj. 700 000 Kč na 420 000 Kč z důvodu horší prodejnosti id. spoluvlastnického podílu nemovitosti.9. Ze znaleckého posudku , tituly před jménem, , jméno FO, ze dne 1.11.2022, č. , hodnota, , soud zjistil, že obvyklé nájemné (ve výši ¼) k pozemkům parc. č. , Anonymizováno, a , Anonymizováno, , oba orná půda a pozemku - zastavěná plocha a nádvoří parc. č. , Anonymizováno, , jehož součástí je stavba – objekt bydlení čp. , Anonymizováno, v obci , adresa, , kat. území , adresa, za období duben – srpen 2015 činilo 21 881 Kč.10. Podle § 1121 o. z. je každý ze spoluvlastníků úplným vlastníkem svého podílu. Podle § 1122 o. z. podíl vyjadřuje míru účasti každého spoluvlastníka na vytváření společné vůle a na právech a povinnostech vyplývající ze spoluvlastnictví věci. Podle § 1120 o. z. se plody a užitky ze společné věci dělí podle poměru podílů.11. Podle § 299 o. z., kdo se na úkor jiného bez spravedlivého důvodu obohatí, musí ochucenému vydat, oč se obohatil. Bezdůvodně se obohatí zvláště ten, kdo získá majetkový prospěch plněním bez právního důvodu, plněním správního důvodu, který odpadl, protiprávním užitím cizí hodnoty nebo tím, že na něho bylo plněno, co měl po právu plnit sám.12. V předmětné věci má soud za prokázané, že účastníci jsou podílovými spoluvlastníky nemovitých věcí, a to pozemku parc. č. , Anonymizováno, , jehož součástí je rodinný dům čp. , Anonymizováno, a pozemků parc. č. , Anonymizováno, a , Anonymizováno, , oba orná půda. Nemovitosti užívají žalovaní, a to výlučně žalovaní, mezi účastníky jako spoluvlastníky nedošlo k dohodě ohledně užívání předmětného domu, resp. že žalovaní za užívání domu a pozemků nehradí žalobci žádnou částku. Žalobce požaduje za užívání svého spoluvlastnického podílu částku stanovenou znaleckým posudkem.13. Vyjádření žalovaného se však týkaly pouze osobních útoků vůči různým osobám Okresního soudu ve Vyškově, vyjadřování nesouhlasu s rozhodovací činností soudu a žalo