8 C 24/2022-49 — Okresní soud ve Žďáru nad Sázavou

1. Žalobou došlou soudu dne 31. 1. 2022 se žalobce domáhal po žalovaných zaplacení částky 170 000 Kč s úrokem z prodlení. Své podání odůvodnil tím, že účastníci uzavřeli dne 14. 10. 2019 smlouvu o budoucí kupní smlouvě o dílo (žalobce jako prodávající a žalovaní jako kupující), v níž bylo mimo jiné ujednáno, že kupní cena činí 3 500 000 Kč. Budoucí kupující zaplatili k rukám budoucího prodávající částku 60 000 Kč jako rezervační zálohu s tím, že pro případ neuzavření kupní smlouvy do 15. 3. 2021 tato propadá ve prospěch budoucího prodávajícího. V článku III. odst. 4 smlouvy byla sjednána rozvazovací podmínka s tím, že nebude-li kupní smlouva uzavřena do 15. 3. 2021 smlouva k tomuto dni zaniká, budoucí kupující jsou povinni zaplatit budoucímu prodávajícímu smluvní pokutu ve výši 60 000 Kč, rezervační záloha se v tomto případě nezapočítává. Dále dne 22. 2. 2021 uzavřeli účastníci dodatek [číslo] ke smlouvě o smlouvě budoucí, kde bylo v článku III. odstavce 3 ujednáno, že pokud nebude kupní smlouva uzavřena do 31. 8. 2021, smlouva včetně dodatku zanikají a budoucí kupující zaplatí budoucímu prodávajícímu smluvní pokutu 50 000 Kč, přičemž sankce ze smlouvy o smlouvě budoucí, tedy smluvní pokuta ve výši 60 000 Kč a propadnutí zálohy ve výši 60 000 Kč zůstávají v platnosti. Dále je uvedeno, že smluvní pokutu 60 000 Kč uhradí budoucí kupující do 14 dnů od jejího vyúčtování, a to po 31. 8. 2021 Ani po výzvě žalovaní smluvní pokuty neuhradili. 2. Žalovaní s žalobou nesouhlasili, uvedli, že již při podpisu smlouvy o smlouvě budoucí složili rezervační zálohu 60 000 Kč, která následně propadla jako smluvní pokuta. Jsou přesvědčeni, že smluvní pokutu ve výši 60 000 Kč tímto uhradili. Ujednání ve smlouvě vnímali tak, že pokud by k uzavření smlouvy nedošlo, smlouva o smlouvě budoucí podle rozvazovací podmínky pozbyla účinnosti a rezervační záloha by neměla být automaticky započtena. Vzhledem k tomu, že jim nebyla vrácena rezervační záloha, započítávají na nárok žalobce k úhradě smluvní pokuty právě zaplacenou rezervační zálohu. Dodatkem pak bylo sjednáno, že smluvní pokuta ve výši 60 000 Kč bude uhrazena do 14 dnů od jejího vyúčtování po 31. 8. 2021, ačkoliv dodatkem měla být sjednána smluvní pokuta ve výši 50 000 Kč. Nebyla tedy jednoznačně ujednána výše smluvní pokuty podle dodatku. V celkovém souhrnu by měli vlastně žalovaní uhradit za neuzavření smlouvy částku 170 000 Kč, což pokládají za nepřiměřenou smluvní pokutu, která by měla být soudem adekvátně snížena. 3. Ze smlouvy o budoucí kupní smlouvě ze dne 14. 10. 2019 soud zjistil, že žalobce jako prodávající a žalovaní jako kupující se touto smlouvou dohodli na budoucí koupi (prodeji) nemovitosti, kdy bylo mimo jiné ujednáno, že kupní cena činí 3 500 000 Kč. Budoucí kupující zaplatili k rukám budoucího prodávající částku 60 000 Kč jako rezervační zálohu s tím, že pro případ neuzavření kupní smlouvy do 15. 3. 2021 tato propadá ve prospěch budoucího prodávajícího. V článku III. odst. 4 (závěrečných ujednáních) smlouvy byla sjednána rozvazovací podmínka s tím, že nebude-li kupní smlouva uzavřena do 15. 3. 2021 smlouva k tomuto dni zaniká a budoucí kupující jsou povinni zaplatit budoucímu prodávajícímu smluvní pokutu ve výši 60 000 Kč, přičemž rezervační záloha se v tomto případě nezapočítává. 4. Z dodatku [číslo] ke smlouvě o smlouvě budoucí soud zjistil a má za prokázané, že dne 22. 2. 2021 se účastníci tímto dodatkem dohodli na prodloužení termínu trvání smlouvy o smlouvě budoucí s tím, že budoucím kupujícím se dosud nepodařilo získat potřebné finanční prostředky k úhradě kupní ceny, ale tyto zajistí v dohodnutém prodlouženém termínu do 31. 8. 2021 (článek II odst. 1 dodatku). Ve všem ostatním (krom prodloužení termínu) smlouva o smlouvě budoucí zůstala platit v původním znění (článek III. odst. 1) a pro případ, že by nebyla kupní smlouva uzavřena do 31. 8. 2021, bylo ujednáno, že v tom případě smlouva včetně dodatku zanikají a budoucí kupující zaplatí budoucímu prodávajícímu smluvní pokutu 50 000 Kč, přičemž sankce ze smlouvy o smlouvě budoucí, tedy smluvní pokuta ve výši 60 000 Kč a propadnutí zálohy ve výši 60 000 Kč zůstávají nadále v platnosti (čl. III. odstavce 3). Konečně je zde uvedeno, že smluvní pokutu 60 000 Kč uhradí budoucí kupující do 14 dnů od jejího vyúčtování, a to po 31. 8. 2021, o splatnosti druhé smluvní pokuty ve výši 50 000 Kč v dodatku není ujednáno ničeho. 5. Při jednání uvedl právní zástupce žalobce, že by bylo možné jednat o určitých splátkách, avšak ohledně celé žalované částky. S tím žalovaní nesouhlasili, neboť setrvali na tom, že smluvní pokuty nebyly řádně sjednány a že je potřeba částku soudem snížit. 6. Soud zjistil z účastnické výpovědi žalované 2, že smlouva o smlouvě budoucí byla uzavřena současně s nájemní smlouvou, dům chtěli koupit, neměli finance ihned, a proto byla uzavřena smlouva o smlouvě budoucí a zároveň nájemní smlouva a žalovaní začali v domě bydlet. Nepodařilo se jim vyřídit hypotéku, proto požádali žalobce o prodloužení lhůty pro uzavření kupní smlouvy a on jim vyhověl. Realitní makléřka je upozornila, že když nedojde ke koupi, propadá 60 000 Kč žalobci. Dodatek byl sepsán rychle, jednalo se o pokutu 50 000 Kč. Patrně dodatek detailně nečetla. Listiny zajišťoval žalobce, smlouvu o smlouvě budoucí podepisovali u něho doma, měli opravdu zájem nemovitost koupit. Vztahy mezi žalovanými a [anonymizováno] byly v pořádku, věřili jim. Pak jim vylíčili situaci, že s hypotékou je to opravdu špatné a dodatek velmi rychle připravil opět žalobce. Dodatek jí podal žalobce přes okno, podepsali jej oba žalovaní. Žalovaná 2 je v invalidním důchodu, pobírá 6 000 Kč měsíčně, platí vysoké nájemné, žalovaný 1 má příjem ze zaměstnání. Nyní hradí nájemné v bytě 18 000 Kč měsíčně. Hypotéku vyřizovali nejprve přes [anonymizováno], nedosáhli na ni. Do další hypotéky měl vstoupit i zeť, ale žalovaný 2 by si musel vzít ještě spotřebitelský úvěr na 1 000 000 Kč a měsíční splátka by pak činila celkem 33 000 Kč měsíčně. To již bylo hodně. Skutečnost, že by si museli vzít i spotřebitelský úvěr zjistili, až poté, co byl sepsán dodatek. Při sepisu smlouvy měli za to, že bude ještě další zdroj financí, a to ze soudního sporu, který ještě není ukončen. 7. Soud zjistil z účastnické výpovědi žalovaného 1, že smlouvám porozuměl asi jako manželka (žalovaná 2). Dodatek pořádně nečetl, do té doby byly vztahy dobré. 8. V řízení nebylo sporné, že k uzavření shora citované smlouvy a dodatku došlo, ani skutečnost, že žalovaní bydleli v nájmu v nemovitosti žalovaného, která měla být předmětem budoucí kupní smlouvy. Sporná byla určitost ujednání o smluvních pokutách, a to v otázce, zda byla sjednána jedna či dvě smluvní pokuty, a dále v otázce, zda rezervační záloha měla být započtena na smluvní pokutu (když žalovaní ve svém vyjádření toto započtení uplatnili). 9. Na základě výše popsaného soud učinil skutkový závěr, že mezi účastníky byla sjednána smlouva o smlouvě budoucí, byla uhrazena rezervační záloha ve výši 60 000 Kč, smlouva byla ještě před lhůtou pro úhradu kupní ceny prodloužena dodatkem [číslo] v návaznosti na nedodržení prodlouženého termínu byla sjednána další smluvní pokuta ve výši 50 000 Kč (k platnosti těchto ujednání viz dále). Kupní smlouva nebyla uzavřena ani v dodatečném termínu, žalobce tak po žalovaných požadoval zaplacení smluvních pokut, což žalovaní neučinili. <i>10. Podle ust. § 2048 odst. 1 zákona č. 89/2012 Sb., občanský zákoník (dále jen „o.z.“), ujednají-li strany pro případ porušení smluvené povinnosti smluvní pokutu v určité výši nebo způsob, jak se výše smluvní pokuty určí, může věřitel požadovat smluvní pokutu bez zřetele k tomu, zda mu porušením utvrzené povinnosti vznikla škoda. Smluvní pokuta může být ujednána i v jiném plnění než peněžitém.</i> <i>Podle ust. § 2051 o.z. nepřiměřeně vysokou smluvní pokutu může soud na návrh dlužníka snížit s přihlédnutím k hodnotě a významu zajišťované povinnosti až do výše škody vzniklé do doby rozhodnutí porušením té povinnosti, na kterou se vztahuje smluvní pokuta. K náhradě škody, vznikne-li na ni později právo, je poškozený oprávněn do výše smluvní pokuty.</i> <i>Podle ust. § 1958 odst. 1, 2 o.z. je-li čas plnění přesně ujednán nebo jinak stanoven, je dlužník povinen plnit i bez vyzvání věřitele. Neujednají-li strany, kdy má dlužník splnit dluh, může věřitel požadovat plnění ihned a dlužník je poté povinen splnit bez zbytečného odkladu.</i> 11. V řešené věci je určující otázkou posouzení důvodnosti obrany žalované, tedy posouzení, zda byly platně sjednány smluvní pokuty. Na tomto místě je vhodné připomenout, že v textu smlouvy o smlouvě budoucí jednoznačně vyplývá, že složená rezervační záloha ve výši 60 000 Kč propadne při neuzavření kupní smlouvy do 15. 3. 2021 (čl. I odst. 5), k tomu byla pro případ neuzavření smlouvy v dohodnutém termínu ujednána smluvní pokuta 60 000 Kč s tím, že rezervační záloha se na smluvní pokutu nezapočítává (článek III. odst. 4 smlouvy). Dodatkem ze dne 22. 2. 2021 byla platnost smlouv