15 CO 284/2022-375 — Neznámý soud 69

1. Citovaným rozhodnutím soud I. stupně zamítl žalobu na uložení povinnosti žalovanému vyklidit a předat žalobci bytovou jednotku [číslo] jednotku [číslo] garáž, umístěné v budově [adresa], postavené na parc. [číslo] v k. ú. [obec] u [obec], a zaplatit žalobci částku 343 248 Kč s úrokem z prodlení ve výši 8,25 % ročně z částky 83 535 Kč od 15. 3. 2021 do 12. 7. 2022 a z částky 343 248 Kč od 13. 7. 2022 do zaplacení. Dále zamítl i eventuální žalobu na určení nájemného a uložení povinnosti žalovanému platit žalobci nájemné za bytovou jednotku [číslo] ve výši 13 000 Kč měsíčně a za jednotku [číslo] ve výši 1 700 Kč měsíčně, povinnosti žalovanému platit žalobci služby za užívání uvedených jednotek dle rozpisu plateb spojených s užíváním těchto jednotek a povinnosti žalovanému zaplatit žalobci nedoplatek na nájemném a službách od 26. 3. 2021 do právní moci rozsudku. Žalobci uložil povinnost nahradit žalovanému náklady řízení ve výši 90 541,60 Kč a povinnost zaplatit České republice soudní poplatek ve výši 12 985,50 Kč, vždy do 3 dnů od právní moci rozsudku. 2. Žalobce tvrdil v žalobě, že na základně kupní smlouvy z 27. 10. 2020 se stal výlučným vlastníkem uvedených nemovitostí, které žalovaný užívá bez právního důvodu. Nájemní smlouvy z 27. 10. 2005, které měly být dle žalovaného uzavřeny mezi ním a předchozí vlastnicí [jméno] [příjmení] (dcerou žalovaného), pokládá žalobce za neplatné. Žalovaný navrhl zamítnutí žaloby, neboť obě jednotky užívá na základě těchto nájemních smluv. V souladu s ní také hradí nájemné a všechny ostatní související platby s užíváním jednotek. Kupní smlouvu mezi [jméno] [příjmení] a žalobcem z 23. 9. 2020 pokládá z několika důvodů za neplatnou. Okresní soud z Rozpisů plateb spojených s užíváním bytu SVJ zjistil výši měsíčních záloh od 1. 1. 2021 v částce 4 207 Kč, od 1. 1. 2022 v částce 4 213 Kč a od 1. 7. 2022 v částce 4 608 Kč. Z dřívějších předpisů plateb předložených žalovaným je zřejmé, že původně se tyto předpisy nazývaly„ Předpis nájemného“. Mezi stranami nebylo sporu, že žalovaný doplatil žalobci jednorázově částky sjednané v nájemních smlouvách (400 Kč měsíčně za bytovou jednotku a 40 Kč za garáž) zaplacením 4 800 Kč a 480 Kč dne 10. 11. 2021. V dopise z 21. 10. 2021 žalovaný žalobce rovněž informoval, že od listopadu 2021 mu bude platit uvedené měsíční částky a dále služby spojené s užíváním bytu ve výši 2 256 Kč (což také činí). Pokud jde o zálohy na služby zaslané žalovaným na účet SVJ od 1. 11. 2020 do 21. 10. 2021 (jež byly placeny duplicitně oběma účastníky), vyzval žalovaný [příjmení] k jejich vrácení. Podle stanov SVJ schválených rozhodnutím shromáždění dle notářského zápisu z 15. 12. 2016 je členství ve společenství vlastníků neoddělitelně spjato s existencí a vlastnictvím jednotky, přičemž člen společenství má mezi jiným povinnost platit zálohy na úhradu služeb a uhradit nedoplatek z jejich vyúčtování. Dokazováním dále soud I. stupně zjistil, že žalobce nabyl kupní smlouvou z 27. 10. 2020 vlastnické právo k oběma jednotkám od prodávající [jméno] [příjmení]. Tuto smlouvu pokládá okresní soud za platnou, když absence úředního ověření podpisů či nedostatky plné moci nemohou být důvodem její neplatnosti. Dokazováním dále zjistil, že žalovaný od roku 1998 do současnosti fakticky užívá obě jednotky. Ve vztahu mezi žalovaným a předchozí vlastnicí bylo toto užívání sjednáno 2 smlouvami z 27. 10. 2005, zvlášť pro užívání bytové jednotky a zvlášť pro užívání garáže. Znaleckým zkoumáním bylo zjištěno, že obě smlouvy obsahují pravý vlastnoruční podpis [jméno] [příjmení]. Dalšími důkazy prokazujícími uzavření těchto smluv jsou výpověď žalovaného, výpověď svědkyně [jméno] [příjmení], ale i výpověď žalobce, který uvedl, že mu již před uzavřením kupní smlouvy byla prodávající sdělena skutečnost, že došlo k uzavření dohody o užívání bytu. Důkazem o uzavření smluv je také přihlašovací lístek Městského úřadu Tábor, kterým se 29. 11. 2005 žalovaný přihlásil k trvalému pobytu na adrese bytové jednotky právě na základě nájemní smlouvy z 27. 10. 2005. Důkazů podporujících tvrzení žalovaného o oprávněnosti užívání jednotek je tedy vícero a ve svém souhrnu vedou k jednoznačnému závěru o uzavření smluv z 27. 10. 2005. Proto další důkazní návrhy k tomuto navrhované soud I. stupně již neprováděl. Podle výpovědi žalovaného i svědkyně [jméno] [příjmení], kteří vysvětlili také historické okolnosti obsahu dohody, bylo zjištěno, že mezi žalovaným a K. [příjmení] bylo sjednáno bezúplatné užívání obou jednotek žalovaným na dobu neurčitou, s tím, že žalovaný bude platit zálohy na služby účtované SBD [obec] (později SVJ) ve výši 400 Kč za bytovou jednotku a ve výši 40 Kč za garáž a další náklady související s užíváním jednotek. To vyplývá také z obsahu obou nájemních smluv. Při jejich právním hodnocení je třeba s ohledem na § [číslo] odst. 3 i § 3074 odst. 1 o. z. aplikovat právní úpravu zákona č. 40/1964 Sb. Výkladem projevu vůle stran dle § 35 odst. 2 obč. zák. dospěl soud I. stupně k závěru, že smlouvy je nutno posuzovat nikoliv podle jejich názvu, ale podle obsahu projevené vůle, která směřovala ke sjednání bezúplatného užívání jednotek žalovaným. Jediné protiplnění, o němž lze v tomto případě uvažovat - placení pevně stanovené části záloh subjektu odpovědnému za správu domu za vlastnici jednotek - nelze považovat za úplatu za užívání. Důvodem tohoto ujednání bylo dosažení stavu, kdy by vlastnice jednotek, která je však fakticky neužívala, nebyla v souvislosti s jejich užíváním žalovaným zatížena žádnými výdaji. Protože nájemní smlouva je dle § 671 odst. 1 a § 685 odst. 1 obč. zák. smlouvou úplatnou, a to i v případě nájmu nebytových prostor (§ 3 zákona č. 116/1990 Sb.), nemohlo se zde jednat o nájemní smlouvy. Obsah projevené vůle stran, jako i další okolnosti případu nasvědčují tomu, že vůle účastníků směřovala k uzavření smluv o výpůjčce (k tomu viz též rozhodnutí Nejvyššího soudu sp. zn. 26 Cdo 2715/2010, 28 Cdo 516/2005, 22 Cdo 522/2001, 26 Cdo 376/2009). Na základě toho tedy soud I. stupně učinil závěr, že žalovaný užívá obě jednotky po právu, když právním titulem k tomu jsou uvedené smlouvy o výpůjčce. Obsahem těchto smluv je vázán i žalobce, protože všechna práva a povinnosti na něj bez dalšího přešla převodem vlastnického práva (rozhodnutí Nejvyššího soudu sp. zn. 26 Cdo 18/2011). Za této situace byla žaloba na vyklizení zamítnuta. S ohledem na bezúplatnost sjednaných smluv o výpůjčce nemohlo být vyhověno ani žalobě na zaplacení bezdůvodného obohacení odpovídající dlužnému obvyklému nájemnému za užívání obou jednotek a dlužným zálohám na služby účtovaným SVJ. Pokud se jedná o zálohy na služby, je k jejich placení podle stanov SVJ, ale i dle § 1181 odst. 1 o. z., povinen žalobce jako vlastník. Pokud mezi žalovaným a předchozí vlastnicí jednotek bylo sjednáno, že žalovaný bude na zálohách na tyto služby platit 400 Kč měsíčně za bytovou jednotku a 40 Kč měsíčně za garáž, v řízení bylo prokázáno, že tuto svoji povinnost žalovaný plní. Automatické navyšování této platby nebylo sjednáno. Proto nebylo možné vyhovět ani eventuálnímu žalobnímu petitu v žádné jeho části. Žalovaný uspěl v řízení v plném rozsahu, takže mu právo dle § 142 odst. 1 o. s. ř. na náhradu nákladů řízení, jež jsou vyčísleny na 90 541,60 Kč. 3. Proti tomuto rozsudku podal včas odvolání žalobce, který napadá rozsudek soudu I. stupně v části výroku v odst. I. o zamítnutí žaloby na zaplacení 70 904 Kč s úrokem z prodlení 8,25 % ročně od 15. 3. 2021 do zaplacení, v části výroku v odst. II. o zamítnutí žaloby na uložení povinnosti žalovanému platit žalobci služby za užívání jednotek dle rozpisu plateb a v odst. III. a IV. ve výrocích o náhradě nákladů řízení a o soudním poplatku. Uvádí, že byť v nájemních smlouvách není sjednána možnost navyšování cen za služby dle rozpisů, soud I. stupně se nevypořádal z výpovědí žalovaného, který sám uváděl, že se zavázal platit veškeré platby související s nemovitostmi a tak také činil, když do prosince 2020 platil dle rozpisu SVJ již celkovou částku 4 207 Kč. U soudního jednání dne 25. 8. 2021 žalovaný uvedl k částkám 400 Kč a 40 Kč, že„ to se jednalo o ty počáteční platby a platily se bytovému družstvu. Dříve byly tyto platby stanoveny v takto nízké výši, dnes je to už částka přesahující 4 000 Kč. U garáže to byl ten samý postup. Dále jsem se zavázal, že budu platit veškeré platby související s těmito nemovitostmi“. V nájemních smlouvách je sice ujednáno, že je možno je měnit či doplňovat jen písemnými dodatky. Pro smlouvu o výpůjčce však není zákonem požadována písemná forma. Dle § 40a obč. zák. se ve vymezených případech považuje právní úkon za platný, pokud se ten, kdo je takovým úkonem dotčen, neplatnosti právního úkonu nedovolá. Dle judikatury Ústavního soudu (sp. zn. I. ÚS 1264/11) i komentářové literatury je možné písemně uzavřenou smlouvu se sjednanou s výhradou změn v písemné podobě změnit i jinou formou (např. ústně učiněnými právními úkony), není-li včas namítána její relativní neplatnost. Na základě toho