0 OINS 1/2023 — (nezadán)

<b><i>Postup správního orgánu před zahájením řízení</b></i> 1 Dne [datum] bylo ministerstvu doručeno oznámení o podezření ze spáchání přestupku, kterého se mohl dopustit obviněný při vypracování znaleckého posudku specifikovaného ve výroku tohoto rozhodnutí; posudek byl součástí podání. <b><i>Zjištěný skutkový stav</b></i> 2 Z evidence znalců vedené ministerstvem (SEZNAT) bylo zjištěno, že obviněný má od [datum] oprávnění k výkonu znalecké činnosti v oboru ekonomika, odvětví ceny a odhady, specializaci oceňování nemovitostí. 3 Ze znaleckého posudku byly zjištěny následující skutečnosti: 4 Vypracování posudku zadal Obvodní soud pro Prahu 4 v řízení vedeném pod sp. zn. 11 C 390/2019. Úkolem obviněného bylo určit 1) cenu obvyklou pozemků [parcelní číslo] a [parcelní číslo] v katastrálním území Černé Voděrady, 2) cenu obvyklou nájemného za tyto pozemky. V obojím případě mělo být ocenění provedeno pro období od roku 2016 do roku 2019 a dále ke dni zpracování posudku. 5 Oceňovaný pozemek [číslo] je zastavěnou plochou a nádvořím se stavbou (chatou) jiného vlastníka a oceňovaný pozemek [číslo] je zahradou tvořící jednotný funkční celek s pozemkem [číslo]. 6 Obviněný provedl ocenění s odkazem na zákon č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku (dále jen„ ZOM“), který cituje na str. 6 a 7 posudku. Při ocenění postupoval tak, že nejprve určil cenu nemovitostí porovnáním (str. 8 posudku), poté určil cenu zjištěnou nemovitostí dle oceňovací vyhlášky (str. [číslo]), z těchto zjištěných cen určil tržní hodnotu (str. 17), cenu nájemného určil ve výši 4 % z tržní hodnoty (str. 17). Jeho postup v jednotlivých krocích je popsán níže. <i>Určení ceny obvyklé pozemků porovnáním (str. 8 posudku)</i> 7 Za účelem zjištění ceny obvyklé obviněný vytvořil v tabulce níže uvedený porovnávací vzorek čítající 6 prodejů. Dle údajů v posudku uvedených se jedná o ceny za parcely z lokality, kde se nachází oceňované nemovitosti. Obviněný uvádí, že všechny mají stejnou polohu a stejné možnosti napojení na infrastrukturu. Neuvádí, zda se jedná o pozemky zastavěné cizí stavbou. <b>[příjmení]; Rozloha</b> <b>v m2; Cena</b> <b>v Kč; Jednotková</b> <b>cena v Kč/m2</b> <b>; Datum</b> <b>prodeje; Druh pozemku</b> 1; 51; 10 200; 200; 2019; plochy smíšené nezastavěného území 2; 92; 17 480; 190; 2018; plochy smíšené nezastavěného území 3; 185; 37 000; 200; 2021; plochy smíšené nezastavěného území 4; 173; 34 600; 200; 2019; plochy smíšené nezastavěného území 5; 56; 3 900; 100; 2017; plochy individuální rekreace 6; 39; 5 600; 100; 2020; plochy individuální rekreace 8 Z tohoto srovnávacího vzorku obviněný stanovil jednotkovou cenu 200 Kč. Jak k této ceně došel, není v posudku uvedeno. Tato cena přitom není ani průměrem, ani mediánem výše uvedených cen. <i>Určení ceny zjištěné pozemků (str. [číslo] posudku)</i> 9 Obviněný v posudku uvedl, že provedl ocenění podle vyhlášky. Ačkoliv to v posudku neuvedl, lze dovodit, že myslil vyhlášku č. 441/2013 Sb., oceňovací vyhláška. Ocenění provedl celkem 6x, a to dle každé novelizace, která nabyla účinnosti v době od roku 2016 do roku 2021. Obviněný při stanovení ceny postupoval shodně, jedinou proměnou byla vyhlášková cena, která v průběhu novelizací klesala. Obviněný tímto způsobem stanovil ceny zjištěné pro jednotlivé roky, jak je uvedeno níže: <b>Číslo vyhlášky; Účinnost vyhlášky; Počet měsíců vztahujících se k ocenění; Základní cena dle vyhlášky v Kč/m2; Cena zjištěná obviněným v Kč</b> 53/ 2016; [datum]; 11; 2 120; 195 530 443/ 2016; [datum]; 12; 1 610; 148 450 457/ 2017; [datum]; 19; 1 530; 169 370 188/ 2019; [datum]; 5; 1 279; 118 040 488/ 2020; [datum]; 0; 1 266; 116 730 10 Poté, co obviněný stanovil ceny zjištěné dle jednotlivých vyhlášek, vypočetl z nich průměr, čímž získal částku 149 624 Kč. Do tohoto průměru zahrnul i cenu zjištěnou na základě vyhlášky účinné od 1. 1. 2021. Získanou průměrnou ceny vydělil rozlohou pozemku (393 m2), čímž získal hodnotu 380,72 Kč/m2. <i>Určení tržní hodnoty (str. 17 posudku)</i> 11 Obviněný zrekapituloval, že jednotková cena porovnávací je 200 Kč/m2 a jednotková cena dle vyhlášky je 380 Kč/m2. Pak obviněný bez dalšího uvedl, že za základ tržní hodnoty zvolil jednotkovou cenu stanovenou dle vyhlášky, tedy cenu 380 Kč/m2. Tuto cenu upravil koeficienty: pro rok 2016 koeficientem 1, pro rok 2017 koeficientem 1, 078, pro rok 2018 koeficientem 1, 129, pro rok 2019 koeficientem 1,218, pro rok 2020 koeficientem 1,343, pro rok 2021 koeficientem 1,595. 12 Dle údajů v posudku uvedených, mělo jít o koeficienty„ HB indexu, jež odráží vývoj cen pozemků v daném období“. Z jakého zdroje tyto koeficienty získal, v posudku uvedeno není. Touto úpravou obviněný získal jednotkové ceny: <b>[příjmení]; Jednotková cena v Kč/m2; Tržní cena v Kč; Nájemné/rok v Kč/m2</b> 2016; 380; 149 340; 5 974 2017; 410; 161 130; 6 445 2018; 429; 168 597; 6 744 2019; 463; 181 959; 7 278 2020; 510; 200 430; 8 017 2021; 606; 238 158; 9 526 <i>Určení nájemného</i> 13 Nájemné obviněný určil jako 4 % z tržní hodnoty, jak je uvedeno v tabulce výše. <b><i>Právní kvalifikace</b></i> 14 Ministerstvo zkoumalo, zda výše popsaný skutkový stav naplnil formální a materiální znaky přestupku. Přestupkem je společensky škodlivý protiprávní čin, který je v zákoně za přestupek výslovně označen a který vykazuje znaky stanovené zákonem, nejde-li o trestný čin (§ 5 zákona o odpovědnosti za přestupky). 15 Podnikající fyzická osoba je pachatelem, pokud k naplnění znaků přestupku došlo při jejím podnikání nebo v přímé souvislosti s ním a podnikající osoba svým jednáním porušila právní povinnost, která je uložena podnikající fyzické osobě nebo fyzické osobě (§ 22 zákona o odpovědnosti za přestupky). 16 Podle § 1 odst. 3 ZnalZ je znalec povinen vykonávat znaleckou činnost s odbornou péčí. Pokud tuto povinnosti poruší, dopustí se přestupku podle § 39 odst. 1 písm. b) citovaného zákona, za což se mu podle odst. 2 písm. c) téhož ustanovení uloží pokuta do výše 500 000 Kč. <i>K ceně obvyklé</i> 17 Zákon [číslo] Sb., o oceňování majetku a změně některých zákonů ve znění účinném ke dni zpracování posudku (dále jen„ ZOM“) stanovil v § 2 odst. 1, že pokud tento zákon nestanoví jiný způsob oceňování, oceňují se majetek a služba obvyklou cenou. Ustanovení § 2 odst. 2 téhož zákona pak definuje cenu obvyklou a zároveň stanoví způsob jejího určení, když říká: Obvyklou cenou se pro účely tohoto zákona rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného, popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku nebo službě vyplývající z osobního vztahu k nim. Obvyklá cena vyjadřuje hodnotu majetku nebo služby a určí se ze sjednaných cen porovnáním. 18 Z dikce citovaného ustanovení jednoznačně vyplývá postup, jakým se obvyklá cena určuje. Tímto postupem je znalec vázán a nemůže se od něj odchýlit. Ze všech odborně možných postupů zákon nařizuje použití metody porovnávací, přitom stanoví podmínky, které musí být při použití této metody dodrženy. Při použití této metody je především nutné porovnávat majetek srovnatelný, tedy mající shodné nebo podobné vlastnosti v podstatných znacích, které jsou z hlediska vlastností jednotlivých nemovitostí určující. 19 Prováděcí vyhláška č. 441/2013 Sb., oceňovací vyhláška (dále jen„ oceňovací vyhláška“) v § 1a stanoví detailní postup, který musí znalce při ocenění dodržet. Podle tohoto ustanovení musí znalec postupovat v těchto po sobě jdoucích krocích: Vytvořit soubor pro porovnání (čítající minimálně ceny za tři srovnatelné nemovitosti) Provést srovnávací analýzu údajů (údajů o porovnávaných nemovitostí a údajů o oceňované nemovitosti) Určit základní jednotku pro porovnání a určit parametry s významným podílem na výši ceny Upravit sjednané ceny dle odlišnosti a odůvodnit odchylku způsobenou korekcí Analyzovat a vyhodnotit srovnávací soubor upravených cen Určit cenu obvyklou 20 Ustanovení § 1a odst. 3 vyhlášky dále stanoví, že údaje použité pro určení obvyklé ceny musí být kontrolovatelné a postup jejich zpracování musí být z ocenění zřejmý a doložený. <i>Nedostatky zjištěné v postupu obviněného při stanovení ceny obvyklé</i> 21 Obviněný při určení ceny porovnáním vytvořil srovnávací vzorek obsahující prodeje šesti nemovitostí. Šlo o nemovitosti, které se co do rozlohy a způsobu užití lišily od nemovitosti oceňované. Z tabulku v bodě 7 vyplývá, že i největší z pozemků byl oproti oceňované nemovitosti poloviční (vzorek 3), nejmenší z pozemků pak byl desetkrát menší (vzorek 6). Zároveň se jednalo o pozemky s různým druhem využití a z posudku nelze seznat, jak jsou skutečně užívány a zda