0 OINS 15/2022 — (nezadán)

<b><i>Postup správního orgánu před zahájením řízení</b></i> 1 Dopisem ze dne [datum] byl ministerstvu doručen podnět Statutárního města Děčín, který je materiálně oznámením o podezření ze spáchání přestupku, kterého se mohla dopustit obviněná při vypracování znaleckého posudku č. [číslo]; posudek byl součástí podání. <b><i>Zjištěný skutkový stav</b></i> 2 Ze znaleckého posudku byly zjištěny následující skutečnosti: 3 Zadavatelem posudku bylo [anonymizována tři slova] zastoupené Ing. [jméno] [příjmení]. Úkolem znalkyně bylo stanovit cenu obvyklou pronájmu pozemku [parcelní číslo] v [katastrální uzemí] – [obec]. Ocenění mělo být provedeno podle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku, ke dni [datum]. 4 Obviněná při určení ceny postupovala porovnávacím způsobem. Obviněná nejprve vytvořila srovnávací vzorek čítající celkem šest cen za pronájem parkovacích stání. Z parkovacích stání použitých pro srovnání se nacházejí dva v [obec] ([obec] III – [obec], cena1000 Kč/měsíc a [obec] XXXII – [obec], cena 800 Kč/měsíc), jeden v [obec] [obec] (cena 500 Kč/za měsíc), jeden v [obec] (cena [číslo]), jeden v [obec] (cena 1000 Kč měsíc) a jeden v [obec] – [obec] (1 500 Kč/měsíc). 5 Poté, co obviněná vytvořila porovnávací vzorek obsahující výše uvedená parkovací stání, stanovila cenu v čase a místě obvyklou na částku 800 Kč/měsíc. Tuto částku vynásobila počtem parkovacích stání (14 parkovacích stání) a dále počtem měsíců (12 měsíců), čímž došla k ceně 134 400 Kč, kterou zaokrouhlila na částku 130 000 Kč. 6 Posudek objednatel předložil zastupitelstvu [územní celek] v rámci řešení majetkoprávního sporu mezi [územní celek] a objednatelem posudku. <b><i>Právní kvalifikace</b></i> 7 Ministerstvo zkoumalo, zda výše popsaný skutkový stav naplnil formální a materiální znaky přestupku. Přestupkem je společensky škodlivý protiprávní čin, který je v zákoně za přestupek výslovně označen a který vykazuje znaky stanovené zákonem, nejde-li o trestný čin (§ 5 zákona o odpovědnosti za přestupky). 8 Podnikající fyzická osoba je pachatelem, pokud k naplnění znaků přestupku došlo při jejím podnikání nebo v přímé souvislosti s ním a podnikající osoba svým jednáním porušila právní povinnost, která je uložena podnikající fyzické osobě nebo fyzické osobě (§ 22 zákona o odpovědnosti za přestupky). 9 Podle § 1 odst. 3 ZnalZ je znalec povinen vykonávat znaleckou činnost s odbornou péčí. Pokud tuto povinnosti poruší, dopustí se přestupku podle § 39 odst. 1 písm. b) citovaného zákona, za což se mu podle odst. 2 písm. c) téhož ustanovení uloží pokuta do výše 500 000 Kč. 10 Způsob určení obvyklé ceny upravuje zákon č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku a změně některých zákonů (dále jen„ ZOM“). Ustanovení § 2 odst. 2 citovaného zákona stanoví: „Obvyklou cenou se pro účely tohoto zákona rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného, popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku nebo službě vyplývající z osobního vztahu k nim. Obvyklá cena vyjadřuje hodnotu majetku nebo služby a určí se ze sjednaných cen porovnáním.“ 11 Z dikce citovaného ustanovení jednoznačně vyplývá postup, jakým se obvyklá cena určuje. Tímto postupem je znalec vázán a nemůže se od něj odchýlit. Ze všech odborně možných postupů zákon nařizuje použití metody porovnávací, přitom stanoví podmínky, které musí být při použití této metody dodrženy. Při použití této metody je především nutné porovnávat majetek srovnatelný, tedy mající shodné nebo podobné vlastnosti v podstatných znacích, které jsou z hlediska vlastností jednotlivých nemovitostí určující. Vlastnosti nahodilé, vedlejší nebo jen okrajové, stejně jako mimořádné okolnosti, nelze při určování obvyklé ceny zohledňovat. Naopak musí být vyloučeny. 12 Obviněná v daném případě určila cenu porovnáním, přičemž se dopustila několika pochybení. Především v rozporu s výše citovaným ustanovením ZOM zahrnula do porovnávacího vzorku také ceny z pronájmu pozemků, které jsou co do polohy nesrovnatelné s oceňovaným pozemkem. [jméno] za parkovací stání v [obec] nelze použít pro srovnání cen za parkovací stání v [obec]. I laikovi je zřejmé, že cenová hladina parkovacích stání v hlavním městě je mnohem výše postavená než v dalších městech. Stejně nevhodné je používat srovnání s krajskými městy, zvláště pak s těmi, které jsou jako [obec] vzdálené více než 250 km. Nadto obviněná neuvedla zdroj, ze kterého získala údaj o použitých cenách, tedy nelze ověřit věrohodnost zdroje, ze kterého čerpala, zda se jedná o ceny nabídkové nebo realizované a k jakému datu se váží. 13 Další pochybení pak správní orgán shledává v tom, že obviněná zcela opominula v posudku uvést, jakým způsobem došla k částce 800 Kč, kterou prohlásila za cenu v čase a místě obvyklou. Tato částka neodpovídá ani průměru ani mediánu cen zahrnutých ve srovnávacího vzorku a v posudku chybí jakákoliv úvaha o tom, jakými úvahami se obviněná řídila při jejím určení. 14 Správní orgán došel k závěru, že obviněná při stanovení ceny postupovala způsobem, který je nejen v rozporu s oceňovacími předpisy, ale také zcela nepřezkoumatelný, neboť z posudku nelze seznat, zda obviněnou použité ceny pocházejí z věrohodného zdroje, jakého jsou stáří a zda se vůbec jedná o ceny realizované, stejně tak nelze zjistit, jak z použitého srovnávacího vzorku obviněná došla ke konečné ceně. Tento způsob výkonu znalecké činnosti nelze považovat za provedený s odbornou péčí. Obviněná tím, že nepostupovala při výkonu znalecké činnosti s odbornou péčí, naplnila formální znaky přestupku podle § 39 odst. 1 písm. b) ZnalZ. 15 Nebyly zjištěny žádné okolnosti, které by v daném případě vyloučily, že naplnění formálních znaků přestupku ohrozilo výše uvedený chráněný zájem. <b><i>Uložení správního trestu</b></i> 16 Podle § 90 odst. 1 zákona o odpovědnosti za přestupky může správní orgán o přestupku rozhodnout příkazem. Příkazem lze uložit správní trest napomenutí, pokuty, zákazu činnosti nebo propadnutí věci nebo náhradní hodnoty. Podle § 150 odst. 1 s. ř. může správní orgán vydat příkaz, považuje-li skutkové zjištění za dostatečné; vydání příkazu může být prvním úkonem v řízení. Protože ministerstvo považuje skutkové zjištění za dostatečné, přistoupilo k rozhodnutí formou příkazu. 17 Podle § 39 odst. 2 písm. c) ZnalZ lze za přestupek podle § 39 odst.1 písm. b) uložit pokutu do 500 000 Kč. 18 Podle § 37 zákona o odpovědnosti za přestupky se při určení druhu správního trestu a jeho výměry přihlédne zejména k povaze a závažnosti přestupku, k přitěžujícím a polehčujícím okolnostem a k povaze činnosti fyzické osoby. 19 Správní orgán při rozhodování o druhu a výměře správního trestu přihlédl k významu zákonem chráněného zájmu, který byl přestupky porušen. Chráněným zájmem v projednávané věci je především společenský zájem na řádném výkonu znalecké činnosti, kterou mají znalci vykonávat při vypracování znaleckých posudků. V konkrétním případě obviněná vypracovala posudek bez náležité odborné péče, čímž ohrozila zájem na spravedlivém vypořádání majetkového sporu. Posudek vypracovaný bez náležité odborné péče vyvolává pochybnosti o závěrech v posudku uvedených. 20 Skutečnost, která zvyšuje závažnost přestupku, spatřuje správní orgán v tom, že obviněná porušila odbornou péči zásadním způsobem, neboť podaný posudek vykazuje vícero chyb (neuvedení zdroje dat, použití špatných dat, špatná práce s daty), které ve svém souhrnu činí posudek neúplný a nepřezkoumatelný. 21 Správní trestání se řídí zásadou přiměřenosti, podle níž musí správní trest odpovídat druhem i výší poměrům konkrétního pachatele tak, aby byl způsobilý odradit ho od dalšího protiprávního jednání, a tím jej přiměl k respektování právních předpisů. Ukládaný správní trest zároveň nesmí mít pro pachatele likvidační charakter. Správní orgán má za to, že pokuta ve výši 18 000 Kč, která představuje 45% průměrné měsíční mzdy stanovené Českým statistickým úřadem pro 2. čtvrtletí roku 2022, tyto podmínky splňuje.