0 OINS 201/2022 — (nezadán)

<b><i>Postup správního orgánu před zahájením řízení</b></i> 1 Dne [datum] byl ministerstvu doručen podnět pana [jméno] [příjmení], který je materiálně oznámením o podezření ze spáchání přestupku, kterého se měla dopustit obviněná při vypracování znaleckého posudku [číslo]; kopie posudku byla součástí podání. <b><i>Zjištěný skutkový stav</b></i> 2 Z evidence znalců vedené ministerstvem (SEZNAT) bylo zjištěno, že obviněná má od [datum] oprávnění k výkonu znalecké činnosti v oboru ekonomika, se specializací ceny a odhady nemovitostí. 3 Ze znaleckého posudku byly zjištěny následující skutečnosti: 4 Vypracování posudku obviněné zadal Státní pozemkový úřad. Úkolem obviněné bylo určit cenu obvyklou pozemku p. č. 2088 a p. č. 2088 (obojí v druhu pozemku ostatní plocha, jiná plocha), a to podle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku (dále jen„ ZOM“). Ocenění bylo provedeno ke dni [datum]. Účelem posudku byl převod pozemků v zahrádkových a chatových osadách. 5 Na str. 4 posudku obviněná oceňované nemovitosti popisuje co do rozlohy (pozemky o velikosti 51 m2 a 209 m2). Obviněná tamtéž uvádí, že provedla místní šetření dne [datum] a pozemek je užíván ke svému účelu; o jaký účel se jedná v posudku uvedeno není. Dále obviněná tamtéž uvádí, že pozemky prohlédla a vzala v úvahu následující faktory: 1) polohu, velikost, využitelnost, 2) velikost, technický stav, využitelnost stávajících budov, staveb a venkovních úprav, 3) nejvyšší a nejlepší využití majetku, 4) převažující trendy v dané lokalitě, obecné podmínky a relativní poptávku po tomto druhu nemovitostí na trhu, 5) náklady na pořízení majetku jako nového snížené o opotřebení, 6) prodeje, poptávkové a nabídkové ceny a výši nájemného srovnatelných majetků v okolí i celé lokalitě, 7) očekávaný čistý výnos z pronájmu majetku a jeho kapitalizace pro stanovení hodnoty majetku. Jakým způsobem obviněná vyjmenované faktory vzala do úvahy v posudku uvedeno není. 6 Při samotném ocenění obviněná nejprve stanovila cenu zjištěnou, kdy celkovou výměru pozemků 260 m2 vynásobila jednotkovou cenou 22 Kč/m2, čímž došla ke zjištěné ceně 5 720 Kč. 7 V dalším kroku obviněná aplikovala porovnávací metodu, kdy vybrala k porovnání prodeje čtyř dalších pozemků (tj. vytvořila porovnávací soubor). V posudku neuvedla zdroj, odkud informace o realizovaných prodejích pozemků získala. Jednotlivé pozemky blíže nepopsala, ke každému uvedla pouze tři údaje: 1) výměru, 2) prodejní cenu a 3) informaci, že prodej se uskutečnil blíže neurčený den v roce 2021. 8 Prodejní ceny určené k porovnání následně obviněná upravila koeficienty odlišnosti. Všechny prodejní ceny zvýšila za použití koeficientu 1, 1 s tím, že prodej byl realizován v roce 2021, a tudíž je třeba zohlednit růst cen. Dále pak všechny porovnávané nemovitosti upravila koeficientem 1, 1 (podruhé) s tím, že porovnávané nemovitosti mají horší polohu. V čem má být poloha horší v posudku uvedeno není. Různé velikosti pozemků (62 m2 , 208 m2 , 849 m2 a 331 m2) nejsou zohledněny, přestože porovnávané pozemky mají velikost 51 m2 a 209 m2. 9 Po této úpravě obviněná vypočítala jednotkové ceny za m2, vypočítala průměr z těchto cen na 197 Kč/m2 a z této jednotkové ceny určila cenu obvyklou pozemků na částku 41 800 Kč a 10 200 Kč. 10 Tento skutkový stav považuje správní orgán za prokázaný. <b><i>Právní kvalifikace</b></i> 11 Ministerstvo zkoumalo, zda výše popsaný skutkový stav naplnil formální a materiální znaky přestupku. Přestupkem je společensky škodlivý protiprávní čin, který je v zákoně za přestupek výslovně označen a který vykazuje znaky stanovené zákonem, nejde-li o trestný čin (§ 5 zákona o odpovědnosti za přestupky). 12 Podnikající fyzická osoba je pachatelem, pokud k naplnění znaků přestupku došlo při jejím podnikání nebo v přímé souvislosti s ním a podnikající osoba svým jednáním porušila právní povinnost, která je uložena podnikající fyzické osobě nebo fyzické osobě (§ 22 zákona o odpovědnosti za přestupky). 13 Podle § 1 odst. 3 ZnalZ je znalec povinen vykonávat znaleckou činnost s odbornou péčí. Pokud tuto povinnosti poruší, dopustí se přestupku podle § 39 odst. 1 písm. b) citovaného zákona, za což se mu podle odst. 2 písm. c) téhož ustanovení uloží pokuta do výše 500 000 Kč. 14 Podle § 28 odst. 5 ZnalZ musí být znalecký posudek kromě odůvodněných případů zpracován v souladu s obecně uznávanými postupy a standardy daného oboru a odvětví. 15 Zákon [číslo] Sb., o oceňování majetku a změně některých zákonů ve znění účinném ke dni zpracování posudku (dále jen„ ZOM“) stanovil v § 2 odst. 1, že pokud tento zákon nestanoví jiný způsob oceňování, oceňují se majetek a služba obvyklou cenou. Ustanovení § 2 odst. 2 téhož zákona pak definuje cenu obvyklou a zároveň stanoví způsob jejího určení, když říká: Obvyklou cenou se pro účely tohoto zákona rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného, popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku nebo službě vyplývající z osobního vztahu k nim. Obvyklá cena vyjadřuje hodnotu majetku nebo služby a určí se ze sjednaných cen porovnáním. 16 Z dikce citovaného ustanovení jednoznačně vyplývá postup, jakým se obvyklá cena určuje. Tímto postupem je znalec vázán a nemůže se od něj odchýlit. Ze všech odborně možných postupů zákon nařizuje použití metody porovnávací, přitom stanoví podmínky, které musí být při použití této metody dodrženy. Při použití této metody je především nutné porovnávat majetek srovnatelný, tedy mající shodné nebo podobné vlastnosti v podstatných znacích, které jsou z hlediska vlastností jednotlivých nemovitostí určující. Prováděcí vyhláška č. 441/2013 Sb., oceňovací vyhláška (dále jen„ oceňovací vyhláška“) v § 1a stanoví detailní postup, který musí znalce při ocenění dodržet. Podle tohoto ustanovení musí znalec postupovat v těchto po sobě jdoucích krocích: Vytvořit soubor pro porovnání (čítající minimálně ceny za tři srovnatelné nemovitosti) Provést srovnávací analýzu údajů (údajů o porovnávaných nemovitostí a údajů o oceňované nemovitosti) Určit základní jednotku pro porovnání a určit parametry s významným podílem na výši ceny Upravit sjednané ceny dle odlišnosti a odůvodnit odchylku způsobenou korekcí Analyzovat a vyhodnotit srovnávací soubor upravených cen Určit cenu obvyklou 17 Ustanovení § 1a odst. 3 vyhlášky dále stanoví, že údaje použité pro určení obvyklé ceny musí být kontrolovatelné a postup jejich zpracování musí být z ocenění zřejmý a doložený. Obdobně § 41 vyhlášky č. 503/2020 Sb., o výkonu znalecké činnosti (dále jen„ ZnalV“) stanoví, že výčet podkladů obsahuje popis postupu znalce při výběru zdroje dat, výčet vybraných zdrojů dat a jejich popis. 18 Obviněná se v daném případě odvolala na ZOM a jeho prováděcí předpisy, avšak později se jimi neřídila. Především v rozporu s výše citovanými oceňovacími předpisy, jakož i v rozporu s § 41 ZnalV., neuvedla odkud získala informace o použitých realizovaných cenách (neuvedla zdroje dat), tudíž jsou jí použité údaje nepřezkoumatelné. Dále pak oceňovanou nemovitost a nemovitosti, které vybrala k porovnání, dostatečně nepopsala, tudíž ani nemohla provést jejich srovnávací analýzu s ohledem na cenotvorné faktory, přestože tato analýza je zásadním (a povinným) krokem při určování obvyklé ceny porovnávací metodou. [jméno] určené k porovnání upravila koeficienty odlišnosti, avšak jejich výši neodůvodnila. Ve výsledku je posudek nepřezkoumatelný, neboť jednak nelze ověřit pravdivost vstupních dat (údaje o realizovaných cenách) a jednak nelze ověřit, zda obviněná skutečně porovnávala nemovitosti srovnatelné. 19 Nad rámec již řečeného dále obviněná v posudku vyjmenovala sedm faktorů (viz bod 5 tohoto příkazu), ke kterým dle vlastního tvrzení přihlížela. Žádný těchto z faktorů (snad jedině s výjimkou velikosti) obviněná při stanovení ceny neuvažovala, a její tvrzení opaku je tudíž nepravdivé. 20 Na základě výše uvedeného došel správní orgán k závěru, že obviněná při určení ceny obvyklé postupovala způsobem, který je nejen v rozporu s oceňovacími předpisy, ale také nepřezkoumatelný. Posudek zpracovaný v rozporu s oceňovacími předpisy, na které se obviněná sama v posudku odvolává, nelze považovat za výkon znalecké činnosti s odbornou péčí. Obviněná tím, že nepostupovala při výkonu znalecké činnosti s odbornou péčí, naplnila formální znaky přestupku podle § 39 odst. 1 písm. b) ZnalZ. 21 Nebyly zjištěny žádné okolnosti, které by v daném případě vyloučily, že naplnění formálních znaků přestupku ohrozilo výše uvedený chráněný zájem. <b><i>Uložení správního trestu</b></i> 22 Podle § 90 odst. 1 záko